最近這兩個(gè)月鋪天蓋地的房貸“降利息”的宣傳,讓很多朋友動(dòng)了心。
今年由于疫情原因各大銀行對(duì)小微企業(yè)都有政策利率優(yōu)惠,所以各位中介、銀行、代理都在宣傳讓辦理按揭貸款(商貸)的朋友都換成抵押貸款。
他們的說法是說房貸利率4.9%起步(實(shí)際這兩年買房的人,便宜一些的也是5.6%左右甚至6%),而抵押經(jīng)營(yíng)貸最低可以做到3.85%的利率。如果把房貸轉(zhuǎn)成抵押經(jīng)營(yíng)貸要省下很多利息,比如貸款100萬(wàn)利率3.85%,1年的利息是3.85,利率6%,1年的利息是6萬(wàn)。這樣算下來(lái),經(jīng)營(yíng)貸1年差不多要比房貸少2.15萬(wàn)的利息,20年就能節(jié)約40多萬(wàn)的利息。如果貸款兩三百萬(wàn),那轉(zhuǎn)貸省下來(lái)的利息就更多了。
1.當(dāng)前的抵押經(jīng)營(yíng)貸,超過3年基本都涉及中途歸還本金,或者每年需要年審。這也就意味著,這筆貸款3年或者5年后要還給銀行。而房貸不管是20年,還是30年,正常情況下銀行都不會(huì)讓我中途提前還款,它勝在年限長(zhǎng)、還款穩(wěn)定。
2.現(xiàn)在宣傳的二十年三十年實(shí)際是通過經(jīng)營(yíng)貸到期再續(xù)貸來(lái)實(shí)現(xiàn)的,但整個(gè)轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸過程并非那么容易。這是朋友給我看的某城商行在他們那備案的流程圖(感謝人行的小伙伴)
另外,辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸需要有經(jīng)營(yíng)主體依托,可能還會(huì)讓你提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照。雖然有些銀行不看重經(jīng)營(yíng)的真實(shí)性,但你至少看上去要像那么回事。
另外,需要辦理的時(shí)候,不了解抵押貸審核標(biāo)準(zhǔn)的普通人,只能尋求中介的幫助。這里就產(chǎn)生了一筆額外的中介費(fèi)用(1%-3%左右)。而且在后期續(xù)貸的時(shí)候,可能都會(huì)產(chǎn)生中介費(fèi)。另外,無(wú)論是房貸轉(zhuǎn)抵押貸,還是后邊抵押貸到期后的續(xù)貸,都需要先結(jié)清之前的貸款,解押后才能重新再次辦理抵押貸款。
結(jié)清貸款的錢從哪兒來(lái)呢?對(duì)多數(shù)普通人來(lái)說,這也只能找墊資機(jī)構(gòu)。按照目前的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn),墊資費(fèi)用在0.1%左右一天。而整個(gè)轉(zhuǎn)貸過程,至少需要墊資10天。期間會(huì)產(chǎn)生多少費(fèi)用,自己算算就知道了。
3.抵押經(jīng)營(yíng)貸主要是用于企業(yè)中短期的資金周轉(zhuǎn),它的政策隨時(shí)都在改變。續(xù)貸的問題,就在于未知。你不知道到時(shí)候自己的資質(zhì),能辦理什么樣的抵押貸款。如果遲遲找不到續(xù)貸的產(chǎn)品,那墊資可就不是只有十天半個(gè)月了。
總的來(lái)說,房貸轉(zhuǎn)抵押貸,更適合那些具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的人。要么賬上隨時(shí)能回籠資金,要么自己本就是真實(shí)經(jīng)營(yíng)的生意人。
咱們普通人還是老老實(shí)實(shí)的還房貸吧。