1

這兩天在朋友圈相信不少人都刷到過這樣的消息：

“4月12日，鄭州取消二手房取消3年內(nèi)限售政策，新房取消之前的限購政策。”

網(wǎng)傳消息內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面，一個(gè)是取消限購，一個(gè)是取消限售。

1、取消限購再度加碼。

網(wǎng)傳親屬投靠和購買改善性住房的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)顯示，4月12日起，滿60歲血緣關(guān)系老人（市九區(qū)外戶口）投靠或改善住房都可以新購一套（不看之前套數(shù)）。

3月1日，救市18條出臺(tái)，規(guī)定老年人來鄭州投親養(yǎng)老，其投靠家庭能新購一套住房。政策出臺(tái)之處，對(duì)此解讀為允許其投靠家庭購房數(shù)量由2套變?yōu)?套。

但根據(jù)網(wǎng)傳細(xì)則，鄭州市內(nèi)五區(qū)＋高新區(qū)，名下有多套房產(chǎn)（2套以上），均可再買一套。

也就是說取消限購在執(zhí)行層面，再度加碼。

2、限售3年變1年。

在網(wǎng)傳消息中，最讓人激動(dòng)的就是“鄭州二手房取消3年內(nèi)限售政策”。

在中介的宣傳中，該政策于4月12日開始執(zhí)行。但實(shí)際上，這個(gè)日期并不是官方文件確認(rèn)。

鄭州取消限售這一說法，最早是由一條官方熱線回復(fù)引發(fā)。

回復(fù)中表示：“取消二手房三年內(nèi)限售政策，是2017年實(shí)施的，2019年我市已執(zhí)行一年內(nèi)限售?！?/p>

重點(diǎn)：2019年我市已執(zhí)行“一年內(nèi)限售”。

雖然沒有正式文件出臺(tái)，但人民網(wǎng)上的官方回復(fù)，基本也可以確定鄭州取消限售的真實(shí)性。

只是，時(shí)間不是2022年4月12 而是更早的2019年。

2

2019年鄭州市已執(zhí)行“一年內(nèi)限售”，也就是說這個(gè)政策早已名存實(shí)亡。

那么，對(duì)于一個(gè)早就放開執(zhí)行的政策，現(xiàn)在卻要大張旗鼓的宣傳了？

那是因?yàn)椋袊藲v來的風(fēng)格，一向是做可以，但只能偷偷的做；一旦明著說出來，那就意味著，這事真的急到不得不喊破喉嚨的地步了。

顯然，鄭州的救市也已經(jīng)到了不得不扯著嗓子吆喝的地步了。

3月1日，救市18條出臺(tái)，打響取現(xiàn)認(rèn)購認(rèn)貸的第一槍，隨后又快速推進(jìn)貨幣棚改，降低銀行利率7折，央視輪番吹漲，但結(jié)果卻始終不如意。

數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州商品住宅供應(yīng)量和成交量環(huán)比雖然有增長，但較去年同期，仍是大幅下跌。

其中，鄭州市區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積19.95萬平方米，較去年同期下降了68.12%。商品住宅成交50.7萬平方米，較去年同期下降了49.21%。

價(jià)格方面，3月鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為13258元/平方米，較上月下降了1.42%,較去年同期下降了11.80%。

形勢(shì)艱難，開發(fā)商只能以價(jià)換量，或許這也是很多人疑惑，為什么宣傳中樓市火熱，但朋友圈還全是打折特價(jià)房的原因。

新開盤數(shù)據(jù)也很慘，3月份以來，鄭州共有8個(gè)樓盤開盤，合計(jì)推出721套房源，成交232套，去化率約32%。

對(duì)比2021年3月的數(shù)據(jù)，供應(yīng)少了一多半，成交跌了87%，去化率也幾乎少了一半。

另外，一些樓盤還被爆出銷售注水的情況，一派繁榮下的樓市，真面目到底如何，誰也說不清楚。

二手房市場(chǎng)，實(shí)際情況也沒有想象的那么美好。

數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州市區(qū)二手房共成交3954套（間）,成交面積為41.1萬平方米，較上月上漲了58.99%，較去年同期下降了2.89%；二手房均價(jià)為11835元/平方米，較上月下降了4.15%,較去年同期下降了4.76%。

雖然對(duì)新政前有所好轉(zhuǎn)，但也同樣只是看起來只是不那么落魄而已。而在這些數(shù)據(jù)之外，卻是鄭州法拍房的大幅度增加。

斷供法拍房日益增多，這已經(jīng)觸及到民生底線了。

這些都意味著，鄭州樓市或許仍在ICU。

3

2019年已執(zhí)行的“1年內(nèi)限售”，現(xiàn)在又拿來繼續(xù)說，顯然有繼續(xù)吹風(fēng)，提振樓市信心的意味。

但結(jié)果會(huì)如愿嗎？

回答這個(gè)問題，不妨先搞清楚鄭州樓市始終不溫不火的根本原因。

除了購買資格的限制，買房人一是無動(dòng)于衷原因是多方面：

首先，鄭州的購買力開始消退了。

鄭州在過去遭遇多輪疫情沖擊、暴雨襲擊，中小企業(yè)倒閉，門店生意不好做，幾乎將鄭州人手里的積蓄消耗一空。

而且就全國來看，這幾年中國的民間杠桿率一直在高速增長，沒房貸的有車貸，沒車貸的有消費(fèi)貸。

這些貸款，為國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)每年提供6-7萬億的消費(fèi)需求。這些貸款的基礎(chǔ)是預(yù)期的未來收入。

現(xiàn)在，每個(gè)人都在面臨為過去的沖動(dòng)買單的時(shí)刻。

曾經(jīng)有專家呼吁，要掏空6個(gè)錢包買房，如今6個(gè)錢包全都空空如野，還怎么支持買房？

其次，疫情帶來的經(jīng)濟(jì)不確定性增加。

最近還有一張圖片在網(wǎng)上流傳，工作可以停，人要在家休息，房租和房貸不停，但是收入從哪里來？

今天可能有工作，明天就可能被裁員。被裁員以后，很難再次謀求穩(wěn)定的職位，靈活就業(yè)則可能隨時(shí)因?yàn)猷従踊蛲碌年栃?，家里蹲?/p>

許多勞動(dòng)者現(xiàn)在都面臨隨時(shí)被封禁，隨時(shí)失業(yè)，生活成本上漲，房租、房貸不能停的局面。

這種情況下，如果個(gè)人有幾萬的存款，是消費(fèi)還是以防萬一，用于還貸？這種情況下，工作時(shí)斷時(shí)續(xù)，他是否還有膽量申請(qǐng)貸款？

這種不確定性，打破了消費(fèi)貸款的循環(huán)。使得投資收縮戰(zhàn)線，守好兜里的錢成為共識(shí)。

第三，鄭州市場(chǎng)悲觀，購房者預(yù)期依然不足。

在鄭州房價(jià)連跌4年之后，鄭州購房意愿度和房價(jià)上漲的預(yù)期持續(xù)走低。

特別是鄭州爛尾樓的存在，不僅僅影響的是購買爛尾樓的業(yè)主，更多的購房者都會(huì)因?yàn)閾?dān)心血汗錢打水漂而踟躕在售樓部門口。

悲觀的預(yù)期，使得開發(fā)商、持有二手房的房主，成為了政策的對(duì)手盤。

以往邏輯，利好一出臺(tái)，新房立馬上漲，二手房主調(diào)高掛牌。

現(xiàn)在的邏輯，利好出臺(tái)之后，新房市場(chǎng)率先促銷，趁著熱度多賣幾套。沒掛牌的二手房主趕緊上架，爭先出貨。

無論是打響取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第一槍，還是如今，不斷加碼政策放松，鄭州救市的決心和急迫敢，有目共睹，但最終結(jié)果如何顯然還需市場(chǎng)的考驗(yàn)。