臣財貸款網(wǎng)1月6日訊,澳洲房屋首付只有低至10%,對于很多投資者來講是個貸款買房好機會。澳洲幾大銀行是如何審批投資者的申請的呢?如何才能貸的更多呢?
一般來說,澳洲聯(lián)邦銀行(CBA),西太平洋銀行(WBC),澳紐銀行(ANZ)和澳洲國民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行,它們的評級屬于全球最高的評級之列,在審批貸款時通常采取比較謹慎的標準。
那么在澳洲買房,能向銀行借多少錢?需要有多少收入?銀行批準貸款的標準是什么呢?
首先,銀行要求你有足夠的還款能力,每個月的收入扣除支出以外,還能付得起貸款。
其次,萬一你還不起錢,銀行會收回房產(chǎn),對外拍賣,所以它要保證房產(chǎn)物有所值,不至虧本。
銀行通常會對哪方面進行審核?
1.借貸安全性(Security):
銀行通過貸款價值比率(LoantoValuationRatio,簡稱LVR)指標來判斷和控制你作為貸款人的風險。
2.你的還款能力(Servicing):
為確保貸款在你的財務承受范圍內(nèi),銀行要統(tǒng)計你的收入支出,看是否有盈余來負擔還款,同時也要考慮你的信用記錄、存款和就業(yè)情況等因素。
我們能向銀行借多少錢呢?
銀行用LVR來控制把錢借給你的風險:LVR=貸款額/房產(chǎn)價值。這個房產(chǎn)價值不是指買房價格,而是銀行委托的專業(yè)估價師評估的房產(chǎn)實際市場價值。
每家銀行對LVR的要求不同,一般認為,貸款額如果不超過住宅物業(yè)價值的80%,那么風險還在比較可控的范圍內(nèi)。有些房產(chǎn)可能因為位置、類型、面積或其它原因只能用來借更低的比例,甚至不被接受作為抵押物。
LVR越高,對于銀行來說,承受的風險就越大。有的銀行允許LVR超過80%,甚至可高達95%,但要求你繳納一定數(shù)額的房貸保險(LenderMortgageInsurance,簡稱LMI),以保護銀行自己的利益。這是你給銀行買的保險。
萬一你違約不還錢,銀行拍賣你的房子收不回本錢,房貸保險供應商會彌補這個差額,同時向你追債。房貸保險通常占房貸金額的1-4%左右,保險費從幾千到幾萬不等,可一次性支付,也可以和貸款一起分期償還。
但如果你是高收入的專業(yè)人士,比如醫(yī)生、會計師、律師或礦業(yè)工程師之類,有的銀行可以免掉你的房貸保險。
你需要有多少收入還貸?
除了考慮借貸安全性以外,銀行還要確保你有能力還錢。
每個銀行對還款能力的具體計算公式不同,但原則上都會比較你的收入和支出,計算財務盈余:財務盈余=稅后收入–所有貸款–生活支出–一定的緩沖額。如果盈余大于零的話,你被視為基本上有還款能力。
計算稅后收入時,除了基本工資外,有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府補貼也全部或部分算作收入。很關鍵的一點是,投資房的租金收入也被算作收入。
還有哪些記錄也很重要?
除了LVR和還款能力計算外,銀行還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況,來決定要不要給你貸款。如果你經(jīng)常更換地址,頻繁跳槽,在多家銀行登記過房貸咨詢,還老是長期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單,那么你的信用評分估計很低,很可能影響貸款審批。
還有,即便銀行通過了各項指標的審核,也要算一下賬,看包括首付和還款額在內(nèi)的總支出是否符合家庭預算和規(guī)劃。如果你有買車的打算,同時計劃要把孩子送到私校,還要給父母辦理付費移民,那就要提前制定預算,準備好充足資金,應對所有開支。