買的房子不幸爛尾了，購房者與開發(fā)商解除合同后，后續(xù)按揭還需要購房者接著還嗎？從以往的情況來看，此時(shí)購房者仍需繼續(xù)還款，因?yàn)橘彿空吆烷_發(fā)商簽訂的購房合同，本質(zhì)上屬于買賣關(guān)系，和銀行之間簽訂的貸款合同，本質(zhì)上卻是借貸關(guān)系，兩份合同之間相互獨(dú)立。
如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問題，購房人可以追究開發(fā)商的責(zé)任；但購房人申請(qǐng)貸款后，銀行有權(quán)要求借款人按時(shí)還款，這跟開發(fā)商是沒有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購房人要承擔(dān)跟銀行之間的違約責(zé)任。
但是近期，浙江省嘉興市中級(jí)人民法院審理了一起爛尾樓盤的案件，最終判定由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。
1二審判決 購房人220萬貸款不用還
據(jù)嘉興市中級(jí)人民法院發(fā)布的案件信息顯示，2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時(shí)交付房屋，造成該樓盤爛尾。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，因收房無望，許先生停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理判決許先生與銀行簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬元，依據(jù)是《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。
對(duì)于這一結(jié)果，許先生表示不服并提起上訴。
案件到目前為止，并沒有特別之處，因?yàn)轭愃频陌缸右酝不径际沁@樣判的。
但是在二審中，嘉興中院認(rèn)為，案件爭議焦點(diǎn)為個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同解除后許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
在本案中，開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。
最終，嘉興中院二審判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請(qǐng)求不能成立，不予支持，并表示，一審依據(jù)的《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了許先生的責(zé)任，該條款對(duì)許先生不具有拘束力。
對(duì)個(gè)人購房者來說，如果面臨房子爛尾卻又不得不繼續(xù)承擔(dān)貸款，的確是既痛苦又無奈。對(duì)于開發(fā)商來說，如果項(xiàng)目爛尾，最壞的結(jié)果就是申請(qǐng)破產(chǎn)，債務(wù)問題也就迎刃而解。
對(duì)于制造爛尾樓的不良開發(fā)商，有沒有更加行之有效的方法？比如刑事拘留。在這方面，河北省會(huì)石家莊的做法值得借鑒。
2重拳打擊不良開發(fā)商
石家莊，長期受爛尾樓問題困擾。
但是去年8月份，石家莊掀起了一場力度空前的“爛尾樓”整治“風(fēng)暴”，先后公布了5批次44個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目整治工作方案，結(jié)果是部分“爛尾樓”歷史遺留問題得到解決，部分開發(fā)商也退還了業(yè)主購房款。
石家莊是怎么做的呢？
首先是召開專題會(huì)議研究解決全市房地產(chǎn)歷史遺留問題，然后對(duì)全市“爛尾樓”項(xiàng)目分批次向社會(huì)進(jìn)行公布，首批公開了10個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、開發(fā)單位、整治方式、當(dāng)前進(jìn)展、進(jìn)度目標(biāo)、完成時(shí)間，以及負(fù)責(zé)該項(xiàng)目政治工作的責(zé)任人及職務(wù)，目的就是接受社會(huì)的監(jiān)督，讓購房者了解“爛尾樓”整治進(jìn)度，讓“爛尾樓”項(xiàng)目整治在陽光下運(yùn)行。
在公布爛尾樓項(xiàng)目名單的同時(shí)，該市還開展了打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪的行動(dòng)，16家開發(fā)商的20余人被刑拘，其中大部分為本土房企。一批在開發(fā)建設(shè)過程中涉嫌非法經(jīng)營、合同詐騙等違法犯罪行為的項(xiàng)目和個(gè)人得到曝光和處理。
經(jīng)過此輪整治，全市大部分房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，個(gè)別“爛尾樓”項(xiàng)目已竣工入住。
在石家莊警方羅列的開發(fā)商中，一個(gè)名叫“翡翠家園”的項(xiàng)目，自2013年6月開始建設(shè)，一直未取得任何合法合規(guī)的手續(xù)，甚至在2016年停工整頓期間依然對(duì)外違法銷售，前后有上千名業(yè)主購買了這個(gè)項(xiàng)目的房子。
樓市亂象可見一斑。石家莊城市決策層也正是在這樣的長期困擾之下，才下定決心，以雷霆手段，以法律武器來規(guī)范房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障購房者的合法權(quán)益。
3大快人心的背后，啟發(fā)是啥？
對(duì)于嘉興中院的判決，有人表示不贊同，認(rèn)為將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行的做法不可取。理由是如果裁判機(jī)構(gòu)將《貸款合同》解除后的還款責(zé)任直接推給房地產(chǎn)企業(yè), 無異于直接將原來應(yīng)由購房者承擔(dān)的房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行, 致使銀行承擔(dān)了遠(yuǎn)高于其預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn), 導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)和收益的不匹配, 違背了基本的商業(yè)邏輯。
如果以后都這樣判，那么以后銀行在審核個(gè)人購房貸款時(shí)，不僅會(huì)審查個(gè)人征信，還會(huì)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的資信，并據(jù)此向購房者區(qū)別提供貸款條件，最終麻煩的還是有購房需求的個(gè)人。
“樓房爛尾的時(shí)候，如果復(fù)盤實(shí)在無望，購房人可以積極起訴解除購房合同。而且，在起訴購房合同的時(shí)候，將解除按揭貸款合同一并納入訴求中，同時(shí)解除按揭合同，讓開發(fā)商來償還剩余尾款，同時(shí)要求開發(fā)商返還已付首付款。如果法院判決支持了訴求，就可以達(dá)到停止還貸的目的，同時(shí)還可以對(duì)開發(fā)商申請(qǐng)首付款的強(qiáng)制執(zhí)行。”王玉臣說。
另外，他還表示，“如果爛尾樓還有復(fù)盤的希望，比如主體已經(jīng)完工，其實(shí)可以采用多種法律手段積極推動(dòng)復(fù)工。在爛尾樓復(fù)活的項(xiàng)目里，當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門往往起著至關(guān)重要的作用，可以采取一系列合法合規(guī)的方式，推動(dòng)相關(guān)部門積極履行相應(yīng)的法定職責(zé)?！?/p>
王玉臣認(rèn)為，當(dāng)樓房徹底爛尾，開發(fā)商徹底破產(chǎn)，業(yè)主還可以通過申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)的方式，在開發(fā)商的破產(chǎn)流程中主張自己的相應(yīng)權(quán)利。如果此時(shí)業(yè)主符合相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，在債權(quán)申報(bào)和主張的時(shí)候，甚至可以要求優(yōu)先于銀行抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先權(quán)。
他表示，如果法院判決由開發(fā)商承擔(dān)后續(xù)貸款，個(gè)人購房者也就是業(yè)主不承擔(dān)的話，銀行就不應(yīng)該把購房者列入失信人名單。
2月24日，國新辦發(fā)布會(huì)上提到，2022年將堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。他指出，這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。
對(duì)不良開發(fā)商，無論是民事還是刑事方面的處罰，最根本的目的還是為了維護(hù)購房者的合法權(quán)益。至于爛尾樓盤，該不該由購房者繼續(xù)還銀行貸款，你的觀點(diǎn)是什么？