在樓市整體收緊的情況下,想要貸到房貸不容易,所以,如果要提前還房貸,肯定得計(jì)算清楚了,這樣做值不值?該不該?不然阿九都替你感到心疼。
所謂提前還貸,還的是貸款本金而不是貸款利息,目前提前還貸主要有兩種方式:
一、全部還清;
二、部分提前還清。
全部還清房貸之后,利息計(jì)算截止到還清銀行本息的當(dāng)日;部分提前還款,所還的是部分本金,所還的部分本金的利息計(jì)算截止到還清銀行這部分本息的當(dāng)日為止,剩余未結(jié)清的貸款本息,利息還是按照原有借款合同上約定的貸款利率執(zhí)行。
當(dāng)然,如果選擇的是部分提前還清,剩余的本息還可以選擇兩種新的還貸方式:
一、每月還款額不變,還款期限縮短;
二、每月還款額減少,保持還款期限不變。
如果想在提前部分還款后少付利息,還款期限縮短的方式更適合。
利息是跟著本金走的,本金越還越少,利息自然也跟著變少
一般銀行貸款時(shí),會(huì)讓你選擇是按等額本息還是等額本金的方式來(lái),選了前者,意味著貸款期限內(nèi)每個(gè)月還的錢(qián)是一樣的,前期壓力會(huì)較小,但還的利息總額較多;選了后者,則意味著貸款期限內(nèi)每個(gè)月還的本金一致,每月要還貸的金額逐步減少的,雖然前期負(fù)擔(dān)較重,但利息總額較少。
兩種方式都各有利弊,不用太糾結(jié),選擇適合自己的就好。
等額本息還貸,每月月供一樣多,但初期利息直接占了約8成
但是,如果你是一開(kāi)始就確定這個(gè)房子在幾年后是要置換的,那么建議你選擇等額本金的方式,這樣前期還的大頭基本是本金,而不是利息,等到提前還貸時(shí)會(huì)少點(diǎn)壓力。
那么,什么時(shí)候還更劃算?
記住兩個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù):
第一,等額本金還款期>1/3,不建議提前還貸;
第二,等額本息還款期>1/2,不建議提前還貸。
為什么呢?
從下圖中可看出,不管是選擇哪一種還貸方式,超過(guò)一個(gè)時(shí)間后,再提前還款的意義就不大了,畢竟利息都基本還完了,剩余的本金不管是提前還還是分期還,遲早都是要還給銀行的,延長(zhǎng)還本金時(shí)間,反而分?jǐn)偭藟毫Α?/p>
另外,如果你只貸了公積金,尤其是在貸款時(shí)還享受了折扣的,阿九也不建議提前還房貸,畢竟低息的貸款難得,拿手中的閑置資金做一些理財(cái)更為劃算。
提前還房貸相當(dāng)于減少了銀行的利息收入,所以,想要提前還的一定要注意:
第一,至少提前兩周提交書(shū)面或電話申請(qǐng);
第二,如果是部分提前房貸,不要先還公積金貸款,畢竟公積金貸款的利息低,而且用一次少一次;
第三,盡量在滿一年后再去提前還款,不然你還要支付給銀行一筆違約金,各大銀行的要求不同,要提前還前盡量先打電話問(wèn)清楚;
第四,提前全部還清貸款后,記得及時(shí)辦理房產(chǎn)抵押注銷,因?yàn)榉课菰谫J款期間房產(chǎn)證是抵押給銀行的,該套房屋不能出租、轉(zhuǎn)賣(mài)等,所以還清貸款之后一定要辦理抵押解除;
第五,提前還清貸款后,一定要記得到保險(xiǎn)公司退保,在簽訂住房貸款的時(shí)候會(huì)簽住房貸款房屋保險(xiǎn)合同,每個(gè)月交保險(xiǎn)費(fèi)。如果提前還清了貸款就可以退保,把保險(xiǎn)單和提前還款證明拿到保險(xiǎn)公司辦理。
如果是因置換原因要提前還貸的,具體可以多問(wèn)問(wèn)中介,以防出現(xiàn)紕漏。