5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，即五年期以上首套房貸利率從現(xiàn)行4.6％降到4.4％。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房貸利率下調(diào)無疑是一個(gè)重大利好，但分析認(rèn)為，這一政策調(diào)整對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。
一、政策利好：LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)能省多少錢
金融專業(yè)人士算過一筆帳，假定客戶貸款100萬買房，貸款利率4.6％，期限30年。按等額本息還款方式，每月還款5126.44元，其中本金1293.11元，利息3833.33元；貸款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，每月還款5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元，利率下調(diào)后每月減少支出118.83元，30年下來合計(jì)減少支出4.3萬元。
從上述分析不難看出，LPR利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)對(duì)單一借款人當(dāng)期還款能力影響有限，房貸利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的政策“紅利”不足以“撬動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)。從利率走勢(shì)看，年內(nèi)存貸款利率或?qū)⒗^續(xù)保持下行，4.4％住房按揭貸款利率與3.7％左右的小微企業(yè)貸款利率相比，尚有70個(gè)基點(diǎn)下調(diào)空間。
二、買房糾結(jié)：收入下降，現(xiàn)在買不起，將來還不上
今年一季度，中央定調(diào)房地產(chǎn)，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)房產(chǎn)新政。鼓勵(lì)買房政策五花八門，和落戶掛鉤、和三孩生育掛鉤，更有甚者直接放開限購(gòu)限貸政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。從執(zhí)行效果看，房地產(chǎn)市場(chǎng)看起來熱鬧，走進(jìn)來冷清。北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖跡象，但成交量遠(yuǎn)不及預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)；新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市分別有39個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和9個(gè)。一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比持續(xù)走低。
購(gòu)房政策、房?jī)r(jià)與房貸利率固然是影響房地產(chǎn)行情的重要因素，但比購(gòu)房政策更可怕的是居民實(shí)際購(gòu)買力下降，想買房、需要買房人群手里沒有錢。受疫情影響，失業(yè)率抬頭，居民收入出現(xiàn)下降情況，投資消費(fèi)動(dòng)力不足。4月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI同比上漲2.1％，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格PPI同比上漲8.0％，全國(guó)城鎮(zhèn)失業(yè)率6.1％，城鄉(xiāng)居民人均收入比值2.39，比上年同期縮小0.04。社會(huì)居民可支配收入實(shí)質(zhì)性下降，個(gè)人住房按揭貸款出現(xiàn)“斷供”人群，商業(yè)銀行住房按揭貸款逾期不良率有明顯抬頭跡象。
對(duì)普通剛需人群來說，不是不想買房，而是真的不敢買，即使房貸利率再降20個(gè)基點(diǎn)也不敢買?！笆杖胂陆?，現(xiàn)在買不起，將來還不上”，這或許是當(dāng)下很多剛需購(gòu)房者的最大心結(jié)。
三、紓困關(guān)鍵：調(diào)整還款方式，按月還息，自主還本
降低房貸利率固然可以減輕房貸負(fù)擔(dān)，但貸款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于每月還款幾千、甚至幾萬的借款人來說，無異于杯水車薪。調(diào)整住房按揭貸款還款方式，實(shí)行按月還息、自主還本，或許是減輕借款人當(dāng)期還款壓力的最有效方式。
傳統(tǒng)按揭貸款采用按月還本付息還款方式，借款人每月償還貸款本金和利息；而采用按月還息、自主還本的還款方式，借款人每月只需償還貸款利息，貸款本金可以約定每5年或10年償還一次，借款人當(dāng)期還款壓力會(huì)明顯減輕。以借款人貸款100萬，利率4.4％的30年住房按揭貸款為例，采用按月還本付息方式，每月需支付貸款本息5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元；而采用按月還息方式，每月只需償還貸款利息3666.67元，每月節(jié)省支出1340.94元，節(jié)支率26.78％，超過四分之一。對(duì)中低收入人群來說，這無疑是一筆比巨大的財(cái)務(wù)開支。
從當(dāng)前情勢(shì)看，調(diào)整住房按揭貸款還款方式或?qū)⑹羌せ罘康禺a(chǎn)市場(chǎng)一舉多得的良策。從國(guó)家層面講，可增加居民可支配收入，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)；對(duì)商業(yè)銀行來說，可在不降低住房按揭貸款規(guī)模基礎(chǔ)上，降低貸款逾期不良率；對(duì)借款人來說，以時(shí)間換空間，可以靈活調(diào)節(jié)住房按揭還款節(jié)奏，增加消費(fèi)能力。
從實(shí)際效果分析，調(diào)整住房按揭方式比降低房貸利率或?qū)⒏泳o迫、更加有效。