臣財貸款網(wǎng)3月21日訊,“過去兩個月,買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)的印證,在2月份上海二手房的漲幅已經(jīng)位居四個一線城市的首位,新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。
上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍
上海樓市的漲勢還在繼續(xù)。3月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,二手住宅價格,與上月相比,70個大中城市中有34個城市上漲。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為6.7%,最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后,位居全國第二,但已經(jīng)將北廣深三個一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%,上海的漲幅已超過了廣州的4倍,呈現(xiàn)出一種明顯過熱的現(xiàn)象。
在新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍,但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
上海一名地產(chǎn)分析師支出,照此速度漲下去,上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房價,均價也只有10萬港幣每平方米,而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價已經(jīng)高達(dá)8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現(xiàn)狀,上海易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,正是這種恐慌性購買導(dǎo)致了價格的非理性增長,因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
上海樓市將成為深圳的翻版嗎?
然而,在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現(xiàn)不理想。深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示,3月二手房成交萎縮,成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示,深圳部分區(qū)域的熱度開始下降,部分房源已調(diào)低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹,他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
由于擔(dān)心新一輪的市場調(diào)控導(dǎo)致出手困難,一些投資者開始低于市場價出售手中的房源;而一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據(jù)深圳本地媒體的報道,3月以來深圳二手房市場部分房東回調(diào)了掛牌價格,幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售,這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。
深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點?上海的樓市會“完美”復(fù)制深圳樓市的行情嗎?
券商搬家瞄準(zhǔn)賣房人群
浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營業(yè)部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間,證券營業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉(zhuǎn)換。該營業(yè)部客戶經(jīng)理小蔣說,他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產(chǎn)品。
“二手房市場是典型的對手交易,任何一宗買的背后都是對應(yīng)著一宗賣的生意。”廣發(fā)證券的一名分析師指出,雖然現(xiàn)在改善性住房占了很大一部分比例,往往一個市民既是賣家,又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣,追根究底,賣的原動力來自高端樓盤,買的驅(qū)動力則是底部的剛需。
克而瑞研究中心分析師陳開朝認(rèn)為,上海整體驅(qū)動力從剛需轉(zhuǎn)向改善、中高端、豪宅,今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時,高階需求的放量又嚴(yán)重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅(qū)動力達(dá)到新的平衡,據(jù)此預(yù)判,房價快漲的行情仍會持續(xù)一段時間。
上海的樓市火爆行情還在持續(xù),但也有人選擇逆向操作。“你選擇在5100點的樓市買房?還是選擇在2900點的股市入場?”近日,上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言,吸引客戶買入股票型基金。
中老年人“國家的錢”不借就太可惜了
家住崇明島的劉女士是一名出租車司機。年前,她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來,在江對岸楊浦區(qū)買了家里的第二套房子。如今,看著房價一天天上漲,劉女士覺得自己這一步走對了。
去年11月份,劉女士看著當(dāng)時的房價已經(jīng)開始上漲,就和家人商量再買一套房子,當(dāng)時她的丈夫并不同意。劉女士的丈夫擔(dān)心他們的還款壓力。
劉女士說,激發(fā)她買房的一方面是貨幣的持續(xù)貶值,覺得放在銀行里不劃算,而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月,中國央行再次下調(diào)個人住房貸款首付比例,首套房從過去的三成降至現(xiàn)在的兩成,二套房也降至三成。“要是親戚朋友的錢,我肯定不敢借,指不定他們什么時候要用,但國家的錢,這個時候不借就太可惜了。”
劉女士給北青報記者算了一筆賬:她買的這套房子,每個月需要還的房貸大約是1萬元,房子租出去的租金大約是3000元,加上夫妻倆的公積金,每個月只需要再掏4000元左右。“如果房子漲得多,過幾年就把它賣掉,如果不漲就留給兒子以后結(jié)婚的時候當(dāng)婚房。到時我們也該退休了,剩下的房貸可以由兒子接過去。”
北青報記者了解,在此輪樓市上漲過程中,像劉女士這樣的中老年人占了不小的比例。在上海市各區(qū)縣的房屋交易中心,據(jù)北青報記者目測,中老年人已經(jīng)占了近三分之一的比例,一些房屋交易中心甚至專門設(shè)立了中老年人窗口。
火爆行情下棄創(chuàng)業(yè)買房的上海年輕人
肖明是上海本地人,已有一套住房的他本來并無購房的打算,他原來準(zhǔn)備注冊企業(yè)做生意,但現(xiàn)在他動搖了,家里人都勸他再買一套房。“從去年年底開始,上海房價蹭蹭地往上漲,親戚同事朋友一起上陣勸他,再不買以后就買不起了。”
在親友們勸說肖明放棄創(chuàng)業(yè)改買房的過程中,有兩個案例被反復(fù)引用。其中一個是媒體報道的“四成上市公司的利潤買不起北上深的一套房”。這個數(shù)額不敵北上深一套豪宅的價格。另外一個案例是萬科董秘譚華杰“京滬房價要趕超紐約”的說法。
經(jīng)不起身邊的各種勸說,肖明決定買房了。投資客的引導(dǎo)作用,讓肖明這類自住型買家慌了神。“他們害怕了,于是嘩嘩地跟著往上沖。”
上海鏈家研究部的數(shù)據(jù)顯示,在這一輪房價上漲大潮中,自住型買家占主導(dǎo),其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去,剛性需求買家和改善型買家各占一半,而今年二者比例達(dá)到了四六開,在上海的中心城區(qū)甚至達(dá)到了三七開,后者占了絕大多數(shù)。由于改善型買家置換時最先考慮二手房,由此帶來了二手房成交量的暴漲。
反面教材:鋼材城樓盤燒退后的不良資產(chǎn)
律師陳挺已經(jīng)在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)駐扎了半年有余,他每天的工作就是幫一家資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn),這些不良資產(chǎn)大都是抵押貸款的房子。
泗涇鎮(zhèn)主要的產(chǎn)業(yè)就是松江鋼材城,這里一度是華東地區(qū)最大的鋼材現(xiàn)貨交易市場。幾年前,鋼材城生意火爆的時候,鋼材城的商戶紛紛在附近小區(qū)買房,房價一路上漲,附近的一個小區(qū)房價從單價8000元左右很快漲到了2萬元。陳挺介紹,當(dāng)時這些商戶買房時都使用很高的杠桿,除了部分民間借貸以外,包括采取聯(lián)合擔(dān)保的方式從銀行貸款,買幾套房的商戶不在少數(shù)。
然而,好景不長,鋼貿(mào)行業(yè)的寒冬很快來臨。鋼材城開始變得很冷清,幾乎沒有生意。部分商戶開始斷供,一些鋼貿(mào)商甚至選擇了跑路。他們抵押給銀行和資產(chǎn)管理公司的房子就成了不良資產(chǎn)。
如今,上海樓市行情的火爆對這里的影響并不大。陳挺稱,他觀察了近半年,上海其他地方的房子都在漲,但這里不僅房價不漲,很多房子根本賣不出去。特別是一些抵押的房子,目前只能通過司法拍賣的方式來進行處理,但這個過程比較緩慢。陳挺指著鋼材城附近的一排房子對北青報記者說,“這一片房子開盤的時候都要搶號、托關(guān)系才能買上。如今作為不良資產(chǎn)壓在手里根本賣不出去。”
陳挺表示,泗涇的一些房產(chǎn)項目是上海樓市的一個反面教材。在經(jīng)濟形勢向上的時候,房產(chǎn)是助推劑。在經(jīng)濟形勢不好的時候,房地產(chǎn)就是照妖鏡,各種不堪的交易、人們的瘋狂、監(jiān)管的缺失都暴露無遺。
關(guān)注