銀行降首付的第一槍，打響了！
剛剛，山東菏澤市工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。
這是近日以來(lái)，全國(guó)首次出現(xiàn)個(gè)人商業(yè)性房貸首付政策松動(dòng)。什么信號(hào)？
山東菏澤不是一個(gè)普通的城市，人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，具有一定的代表性。
我們此前就做出判斷，在央行、住建部陸續(xù)吹風(fēng)，放松貸款限制，鼓勵(lì)住房消費(fèi)之后，地方政府可能迎來(lái)一個(gè)政策寬松的窗口期。
不排除進(jìn)一步放松限購(gòu)、限貸、限售等政策。
菏澤，是第一個(gè)做出勇敢嘗試“吃螃蟹”的城市。也許是因?yàn)?，菏澤本身是非限?gòu)城市，對(duì)政策松綁的敏感程度相對(duì)比較低。
值得注意的是，此次菏澤商業(yè)銀行調(diào)低貸款首付比例，是符合政策要求的。
根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策要求，非限購(gòu)城市的首付比例一般可以定在25%，最低還可以下浮5%。
而且，菏澤也做出了具體的規(guī)定，并不是每個(gè)購(gòu)房者都能享受到二成首付，必須符合“無(wú)房無(wú)貸”條件。
為什么，每次率先出手的都是菏澤？
從經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)說(shuō)，菏澤表現(xiàn)并不差，去年成績(jī)還相當(dāng)亮眼。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3977億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅居山東全省第3位。
全市一般公共預(yù)算收入、規(guī)上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全體居民人均收入、全體居民人均消費(fèi)支出五項(xiàng)主要指標(biāo)增幅位居全省第1位。
這樣的實(shí)力，還是很能打的。
更何況，作為生育率較高的區(qū)域，菏澤過(guò)去10年常住人口也沒有下降，反而上升了50萬(wàn)人。
當(dāng)然，菏澤的特殊性在于，它是中國(guó)眾多人口外流城市中的一員，頗具代表性。
超過(guò)1千萬(wàn)的戶籍人口，有大約150萬(wàn)左右常年在外打工，因此常住人口只有879萬(wàn)，這也導(dǎo)致菏澤的整體購(gòu)買力有限，樓市容易波動(dòng)。
其實(shí)，中國(guó)絕大多數(shù)三四線城市，都面臨著跟菏澤相似的處境。
正因如此，菏澤樓市在2021年備受沖擊，可以說(shuō)是跌宕起伏。
從下半年開始，房?jī)r(jià)一路下滑，整體進(jìn)入低迷期。2021年12月成交面積為19.69萬(wàn)㎡，環(huán)比下降19.5%，同比下降46.4%。
去年全國(guó)315個(gè)城市中，菏澤的二手房跌幅排在304位，是吊車尾的存在。
菏澤市場(chǎng)庫(kù)存大，在售二手房房源數(shù)量大，救市也就勢(shì)在必行了。
對(duì)絕大多數(shù)小城市來(lái)說(shuō)，一旦房?jī)r(jià)下滑，市場(chǎng)就會(huì)量?jī)r(jià)齊跌，進(jìn)入一個(gè)不景氣的循環(huán)。
如果政府不出手，很難打破這樣的困境。
自從2017年起，菏澤商品房爆發(fā)式增長(zhǎng)，購(gòu)買力跟不上供應(yīng)的增長(zhǎng)，庫(kù)存不斷上升，形成了高水位的壓迫勢(shì)頭。
到2019年中開始，二手房?jī)r(jià)格開始逐漸下行，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期。
及時(shí)開啟了政策松綁，一時(shí)間菏澤樓市也很難恢復(fù)元?dú)?，還需要等待整個(gè)大環(huán)境復(fù)蘇的春風(fēng)。
比菏澤首付松綁更重要的，是整個(gè)宏觀趨勢(shì)釋放出來(lái)的信號(hào)。
如果觀察得更加仔細(xì)一些，菏澤是第一個(gè)政策明碼松綁的城市，但或明或暗的，早已有省市在試探降首付的“底線”。
年前，安徽省就傳出鼓勵(lì)購(gòu)房降首付的做法，把房產(chǎn)消費(fèi)放在大宗商品消費(fèi)中，明確傳遞了松綁的意圖。
安徽省的文件是這樣描述的：
在推進(jìn)春季大宗商品消費(fèi)方面……引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季，通過(guò)分期免手續(xù)費(fèi)、贈(zèng)送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。
畢竟，有了國(guó)家部委的多方吹風(fēng)，鼓勵(lì)消費(fèi)已經(jīng)成了當(dāng)下的一種“ZZ正確”，是地方政府可以拿來(lái)用的一張“護(hù)身符”。
而在大灣區(qū)的佛山，非限購(gòu)區(qū)也傳出了部分項(xiàng)目購(gòu)房“首付低至2成”的消息。
不過(guò)，這種操作多半是開發(fā)商用各種手段“暗戳戳”的辦法，不是政府公開的政策松動(dòng)。
放在大的房地產(chǎn)周期來(lái)看，首付比例的松動(dòng)，是整體環(huán)境寬松的一個(gè)重要標(biāo)志。
今年的經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力較大，不排除地方政府會(huì)陸續(xù)出臺(tái)松綁政策，力保房地產(chǎn)投資和樓市興旺。
當(dāng)然，菏澤這樣“救市”的小城市，樓市本身?yè)u搖欲墜，風(fēng)向較大，對(duì)投資來(lái)說(shuō)是沒有任何價(jià)值的。
目前，真正有底氣的大城市，還遠(yuǎn)沒到松綁的邊緣。如果有新的信號(hào)，黃大大將第一時(shí)間發(fā)布解讀文章。
整體而言，2022還是穩(wěn)中求進(jìn)的一年，更加重要的信號(hào)，要等3月的全國(guó)大會(huì)結(jié)束后，才能有比較靠譜的預(yù)期。
讓子彈，再飛一會(huì)兒。