都說十年一夢(mèng),人生中的10年一晃而過,縱然相貌言行有所改變,依然會(huì)殘存幾分本來的面目,但對(duì)于樓市來說,十年時(shí)間而已,小樹苗就長成了參天巨樹。

近日,申萬宏源證券研究所發(fā)布專題研報(bào),從國際對(duì)比及總量視角看我國居民杠桿率,報(bào)告指出,截止2018年末,我國居民個(gè)人住房貸款余額為24.9萬億。

這是什么概念呢?要知道,在2009年,我國這個(gè)數(shù)字只有3.5萬億,也就是說,到現(xiàn)在僅僅10年時(shí)間,房貸余額增加了21.4萬億,增幅高達(dá)6倍有余!

看到這個(gè)數(shù)字和漲幅,請(qǐng)諸位不要驚訝,如果我們看同期房價(jià)的表現(xiàn),也就釋懷了。

以幾大新一線城市為例,南京十年漲幅高達(dá)353%,重慶為266%,天津?yàn)?11%,而杭州、武漢、成都不到200%。

中泰證券宏觀分析師梁中華此前公布了一個(gè)數(shù)據(jù),從2015年至今,房價(jià)漲幅最大的城市并不是一線大都市,而是中山市,漲幅高達(dá)76%,緊隨其后的是東莞,也在70%以上;昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價(jià)漲幅均超過50%。

這樣看來,十年間房貸余額的高速增長,是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力量,也就是說:杠桿的作用無可替代。

問題在于,背負(fù)了巨大杠桿的購房者群體,正在面臨越來越大的壓力,如果說過去這么多年以來,樓市的上漲、房貸余額的增加,既有人口涌現(xiàn)大城市的動(dòng)力,又有居民加杠桿的余地,那未來樓市靠誰接盤,顯然成了最重要的問題。

答案很明顯,如果房貸余額繼續(xù)成倍增長,樓市這個(gè)盤,誰也接不了,哪怕連炒房客也帶不動(dòng)了。

易居研究院發(fā)布的《2018年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》顯示,房價(jià)收入比超過20倍的有6個(gè)城市,有37個(gè)城市超過10倍,僅長沙、烏魯木齊、煙臺(tái)等少數(shù)城市處于合理區(qū)間。

不光如此,我們也可以看到,房貸收入比、房租收入比、租售比等各類指標(biāo)均已經(jīng)達(dá)到上限,當(dāng)人們的收入維持線性穩(wěn)定增長,房價(jià)卻呈現(xiàn)爆發(fā)性的拉升,靠農(nóng)民進(jìn)城解決不了問題,靠房企下沉三四線城市,同樣無法托住如此巨大的體量,靠炒房客們最倚重的杠桿,更無法維持。

唯一能夠解決接盤難題的,還是市場自發(fā)的理性回歸,自住需求才是房地產(chǎn)市場終極目標(biāo),把房子當(dāng)做金融投機(jī)品炒作,只會(huì)讓房貸余額越來越高,最終無法收?qǐng)?,可喜的是,現(xiàn)在我們已經(jīng)看到了“房住不炒”的理念深入人心,如果還有人吹噓炒房所帶來的高額利潤,相信大部分人都會(huì)嗤之以鼻。