購房時(shí)全款買還是貸款買？貸款多少合適？第一個(gè)問題比較好回答，當(dāng)然是貸款買！能用銀行的錢來買當(dāng)然很好，自己的錢可以留著做其他投資。當(dāng)然，如果你是土豪，這么點(diǎn)錢根本是九牛一毛，那就另當(dāng)別論了。
公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5％，商業(yè)貸款也在5.4％，商業(yè)貸款的利率根據(jù)城市不同各地還會有小幅度的折扣。個(gè)人建議，買房就按照最低要求付的首付款來貸。
如果貸款，貸多長時(shí)間合適，要提前還款嗎？
舉個(gè)例子：地點(diǎn)當(dāng)然是在無錫，首付30％，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：3.5％，商業(yè)貸款：5.4％，公積金貸款30萬，商業(yè)貸款70萬，總共貸款100萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息約是90萬，等額本金利息約72.65萬。天哪，坑爹?。°y行收了我們這么多利息！
但是我們換位思考，投資的利息只要大于5.4％，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10％，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10％，那我們的資金又多創(chuàng)造了4.6％的收益，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款高，你說合算不合算？
建議按最長的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于5.4％的投資，不用著急還銀行貸款。至于提前還款，就看你想不想繼續(xù)用銀行的錢投資？自由選擇權(quán)在你手上。
關(guān)于等額本息or等額本金：
首先我們站在銀行按揭還款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式和等額本息還款方式比，同樣的年限，利息支出會高很多，所以，很多人如果選擇了等額本息還款方式就感覺自己吃了很大的虧。但是真的是這樣嗎？
其實(shí)，無論是等額本息或者是等額本金的還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的，之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多，要還的利息就多，借的本金少，要還的利息就少。
舉個(gè)例子來說：
如果借款100萬，20年還清，年利率5.4％，則月利率為0.45％。
1、假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個(gè)月，即每月為4167元；
（1）第一個(gè)月還款利息為：100萬*0.45％=4500元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4500=8667元。
（2）第二個(gè)月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：
995833*0.45％=4481.25元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4481.25=8648.25元
以此類推，等額本金下20年共還款約154.225萬元，共支付利息54.225萬元。
2、假設(shè)等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率5.4％，月利率0.45％，則每月還款額（含本、息）為6822.52元。
（1）第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為4500元，第一個(gè)月只歸還了本金6822.52-4500=2322.52元；
（2）第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬-2322.52=997677.48元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是4489.55元，即第二個(gè)月歸還的本金為2332.97元。
以此類推等額本息，20年共還款約163.74萬元，共支付利息約63.74萬元。
通過上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題。
等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小，然后等什么時(shí)候有充足資金了，適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
總結(jié)來說：
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢用來投資，投資收益只要比銀行的利息高，其實(shí)就是賺的。
建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越來越充沛，這個(gè)時(shí)候無論提前還款還是投資都會比較從容。