今年5月發(fā)生了兩件影響房貸利率的“大事”——中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。金融管理部門(mén)政策調(diào)整疊加市場(chǎng)利率下行，當(dāng)前全國(guó)多地首套房貸利率有所下調(diào)，一些城市已降至利率下限4.25%。
5月15日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
這一通知的發(fā)布，是在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位的基礎(chǔ)上，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，此次二套房貸利率下限未做調(diào)整，表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)行為。
5月20日，5年期以上LPR出現(xiàn)了自2019年改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制以來(lái)的最大降幅——下行15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。與下調(diào)房貸利率下限相比，這一舉措不僅影響新增貸款，還將影響存量貸款利率。
金融管理部門(mén)政策調(diào)整疊加市場(chǎng)利率下行后，全國(guó)多地首套房貸利率有所下行。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，首套房貸主流利率平均值為4.91%，環(huán)比回落26個(gè)基點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)回落83個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到近年來(lái)的較低水平。
據(jù)了解，2021年部分時(shí)點(diǎn)，蘇州轄內(nèi)銀行首套房貸利率曾突破6%；2021年9月，鄭州首套主流房貸利率曾達(dá)到6.37%，二套達(dá)6.62%。
而截至今年5月19日，在天津、青島、濟(jì)南、鄭州等多地，首套房貸利率已下調(diào)至金融管理部門(mén)規(guī)定的利率下限4.4%；20日之后，隨著5年期以上LPR的下調(diào)，多地首套房貸利率進(jìn)一步下調(diào)至下限4.25%。
值得注意的是，本次首套房貸利率下限的調(diào)整，是按照因城施策的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人住房貸款利率采用“全國(guó)、城市、銀行”三層定價(jià)機(jī)制。華泰固收研究員張繼強(qiáng)介紹，全國(guó)層面，房貸利率下限主要以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)進(jìn)行加減點(diǎn)；城市層面是在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，各地確定轄內(nèi)城市的貸款利率加點(diǎn)下限；在銀行層面，各家銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市利率下限基礎(chǔ)上確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
“銀行在和客戶(hù)約定首套房貸利率時(shí)，也有一定的約束和條件?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，一是看客戶(hù)資質(zhì)，即征信記錄、交易流水、貸款記錄等；二是看合作樓盤(pán)工程情況和認(rèn)購(gòu)情況；三是看中介資質(zhì)，如中介規(guī)模、合作關(guān)系等。
王青認(rèn)為，金融管理部門(mén)政策調(diào)整，帶動(dòng)多地首套房貸利率下調(diào)，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
不過(guò)，應(yīng)該看到，我國(guó)地域廣袤，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，市場(chǎng)分化明顯，因城施策的力度也有所不同。房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。這個(gè)定位沒(méi)有動(dòng)搖，力度沒(méi)有放松。