與購房者密切相關(guān)的就是銀行信貸。

今年上半年，不少熱點城市出現(xiàn)了按揭貸款放款周期長的現(xiàn)象。10月以來，央行、銀保監(jiān)會頻頻發(fā)聲后，銀行房地產(chǎn)信貸正在適度糾偏中。

從北京、上海、深圳、天津等多個城市的商業(yè)銀行客戶經(jīng)理處可以了解到，最近不少銀行的房貸額度出現(xiàn)寬松跡象，放款時間相較于前幾個月也出現(xiàn)縮短。

“之前客戶最長要排隊半年，現(xiàn)在大概2個月就放款?！?近日，某國有銀行上海地區(qū)一支行客戶經(jīng)理表示。

部分銀行放款提速

“最近有額度，我們銀行一個月左右可以放款。”某股份制銀行深圳市一支行個貸經(jīng)理稱，之前該行的按揭額度受限，需要溝通預(yù)留，不然無法放款。不過，該個貸經(jīng)理強調(diào)，該行審批依然較慢，比較嚴(yán)格。

據(jù)中原研究數(shù)據(jù)顯示，目前深圳各大銀行房貸正常接受業(yè)務(wù)申請、辦理，住房貸款資格審核依舊嚴(yán)格。

11月，各大銀行放貸額度表現(xiàn)寬松，僅中國銀行額度由寬松調(diào)整為緊張。其中大新銀行二套利率5.25%，業(yè)內(nèi)最低，同時審批時間預(yù)計需要十個工作日。

11月房貸利率情況

一家股份制銀行北京市某支行客戶經(jīng)理則表示，現(xiàn)在的貸款審批速度確實變快，“但我行按揭貸款仍然是有序發(fā)放，現(xiàn)在提供材料得到明年1月才能放款。”另一家股份制銀行北京某支行的客戶經(jīng)理表示，12月以來額度稍微寬松，明年大概率和今年持平。

“一周左右批貸，抵押后順利的話，最快一個月之內(nèi)放款。”某國有銀行北京一支行的個貸經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯。

不過，也有多家北京地區(qū)的銀行客戶經(jīng)理反饋，房貸的具體放款時間取決于該銀行是否有額度。由于年底房貸額度較為緊張，客戶仍然需要排隊放款。

12月9日，2021年11月金融數(shù)據(jù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，11月居民部門信貸整體平穩(wěn)，新增貸款7337億元，同比少增197億元。其中，短期貸款新增1517億元，同比少增969億元。中長期貸款新增5821億元，為今年4月以來的新高。

在中國民生銀行首席研究員溫彬看來，該數(shù)據(jù)主要是由于維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。

滿足合理住房需求

從今年10月以來，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場多次發(fā)聲，也釋放了糾偏信號，房地產(chǎn)信貸逐漸出現(xiàn)回暖跡象。

12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作，會議提出，“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

“這里的合理住房需求，可以理解為是剛需和改善型的購房需求。這和此前銀保監(jiān)會首提改善型購房需求的表述是類似的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進預(yù)計，合理住房需求將受到更大的支持。

12月6日，央行宣布降準(zhǔn)，下調(diào)0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億，這是今年來的第二次全面降準(zhǔn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)行業(yè)來說會有一定積極的影響；正處于低迷的房地產(chǎn)市場，近期開發(fā)企業(yè)資金流動性、信用風(fēng)險頻發(fā)，引發(fā)市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。

此次降準(zhǔn)，或有利于房地產(chǎn)行業(yè)的再融資，可提高開發(fā)商拿地以及項目開工的積極性，有望緩解開發(fā)企的資金壓力。

而對于購房者來說，信貸的寬松，更有利于房貸的落地。

各地住宅庫存創(chuàng)5年來新高

受連續(xù)多月樓市降溫、交易下滑等影響，多地住宅庫存持續(xù)上升。

易居房地產(chǎn)研究院10日發(fā)布的一份報告指出，截至11月底，中國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個月正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的近5年多新高。

今年持續(xù)6個月的市場交易環(huán)比下跌態(tài)勢，導(dǎo)致樓市“供大于求”的現(xiàn)象出現(xiàn)。報告顯示，11月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米。供大于求意味著房地產(chǎn)企業(yè)去庫存壓力和債務(wù)壓力進一步加大。

從庫存消化周期來看，11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個月，這也意味著以當(dāng)前市場情況，消化完這些庫存需要12.5個月時間。觀察2016年8月份以來的百城庫存去化周期，總體上在10個月上下波動。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，三四線城市庫存增加最多。報告指出，截至11月底，100個城市中一線、二線、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、26571萬和22487萬平方米，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。其中，三四線城市庫存出現(xiàn)連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢。

從城市來看，韶關(guān)、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。以惠州為例，其今年購房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認購市場明顯萎縮，各類降價促銷的動作也比較多。

分析認為，庫存走高意味著部分房企仍會選擇降價促銷，以回籠資金，樓市缺乏大幅反彈動力。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，近期高層會議指出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。預(yù)計12月份和明年一季度，部分庫存壓力大的三四線城市會調(diào)整購房政策，激活剛需和改善型購房需求，緩解去庫存的壓力。

打折模式

深圳多個新盤或入市搶客

在一片樓市回暖聲中，11月深圳二手住宅過戶量突破2200套；新房市場網(wǎng)簽量也超5600套。

11月份深圳供應(yīng)了上萬套新房，這樣的供應(yīng)量下，冷熱分化越加明顯，認籌量二位數(shù)的大有盤在。

轉(zhuǎn)介、打折促銷又開始重回市場，一切都是那么的熟悉，不得不說，有賣得好，有賣得差，這才是真正的市場行情。

就連引人注目的華潤城，也有不少人都在猜測此次五期是否能延續(xù)華潤城以往日光佳績。

12月12日晚，南山華潤城潤璽二期誠意登記名冊公示，共1486批，項目此次推售住宅共1024套，分別為120平、185平、270平的三種戶型，此次備案均價約13.2萬/平。

2021年的最后一個月，開發(fā)商的業(yè)績也將進行沖刺期，這個月會可能會有很多盤出來，而且不乏像華潤城這樣的“網(wǎng)紅盤”，對于買房客來說，今年下半年的新盤供應(yīng)量告訴你，越往后選擇性越多。