利率上調(diào)、額度緊張影響未簽約客戶
據(jù)了解，銀行上調(diào)房貸利率，對此前已經(jīng)放款的客戶影響并不大，存量房貸的利率計(jì)算方式還是按照此前貸款合同約定的利率進(jìn)行計(jì)算。
但是受影響最大的，是目前已經(jīng)遞交審批材料、但還沒有跟銀行簽訂貸款合同的客戶。
按照央行安排，2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，即貸款浮動利率將參照LPR。其定價(jià)公式為：房貸利率=相應(yīng)期限的LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）
一般而言，在遞交給銀行的房貸所需材料審批通過之后，銀行便會在跟客戶簽訂的貸款合同中確定好貸款利率基點(diǎn)。而房貸利率的LPR會根據(jù)放款當(dāng)月官方公布的LPR數(shù)值來確定。
不過，他還表示，即使簽了貸款合同，也不排除銀行會再調(diào)整基點(diǎn)的可能性。據(jù)其介紹，兩年前就曾出現(xiàn)過，有個(gè)別銀行因?yàn)闆]有額度，放不了款，而要求客戶上調(diào)基點(diǎn)的案例。
200萬房貸一年多付按揭超兩千元
銀行房貸利率的上調(diào)，最直接影響的便是購房者的月供。
以首套房貸款200萬為例，如果還款期限為30年，選擇等額本息的償還方式，在房貸利率上漲之后，貸款者每個(gè)月大概要多還貸約184元，一年大概多還貸2215元，這樣累計(jì)下來，三十年還貸總額便會多出將近6.6萬元。
按揭貸款業(yè)內(nèi)人士表示，其客戶今天去了銀行簽訂貸款合同，確實(shí)是按照最新的基點(diǎn)來計(jì)算利率了。“某銀行上升房貸利率的消息出來后，我那個(gè)客戶說，如果能夠早一個(gè)星期來辦理就好了！”
現(xiàn)有存量房貸利率基本都為LPR加點(diǎn)
2019年8月17日，中國人民銀行改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，新發(fā)放貸款主要參考LPR定價(jià)，貸款基準(zhǔn)利率將逐漸淡出。同年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
彼時(shí)購房貸款者面臨要么選擇固定利率，要么選擇LPR加點(diǎn)形成的抉擇。
從此前央行披露的情況看，截至2020年8月末，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6429.7萬戶，轉(zhuǎn)換比例98.8%。換言之，幾乎存量房貸利率都完成了轉(zhuǎn)換。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年1月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
值得注意的是，LPR已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月沒有變化，但是目前來看，廣州各大中小銀行都對個(gè)人房貸的基點(diǎn)進(jìn)行了上調(diào)。
或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整
商業(yè)銀行房貸新規(guī)實(shí)施至今已經(jīng)一個(gè)月，在信貸“開門紅”的影響下，一周以前，銀行個(gè)人房貸投放還未受到較大影響。
但是融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為，長期來看，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
從貝殼研究院今年1月公布的數(shù)據(jù)看，監(jiān)測到36城主流首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，且從去年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上升。另外，36城房貸平均放款周期自去年9月以來經(jīng)歷“五連升”，目前為53天?？梢钥闯龇抠J利率上升和放款周期變長是一個(gè)普遍現(xiàn)象。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析說，一方面，春節(jié)前市場資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長；另一方面，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長，預(yù)計(jì)未來房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)。