2019年8月25日,央行發(fā)布“中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)”。

自10月8日開始,對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行全面改革,全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式。

很多網(wǎng)友看完公告后,紛紛表示,

“專業(yè)術(shù)語(yǔ)太強(qiáng),看不懂!”

“有課代表出來(lái)解釋一下啥意思嗎?”

“降息還是加息?”

“現(xiàn)在買房還是10月8日以后買?”

……

Q:

新的房貸利率和LPR報(bào)價(jià)有什么關(guān)系?

A:

央行新政規(guī)定,個(gè)人住房的首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR,二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定,加點(diǎn)數(shù)值越少,你的房貸利率越低,反之則越高。

Q:

以后在泉州買房,房貸利率如何定價(jià)?

A:

2015年10月24日至今,房貸的貸款基準(zhǔn)利率是:一至五年(含五年)期限的為4.75%,五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上,4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。

未來(lái),自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中,LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定,整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

如,最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%,如果銀行給你的房貸利率是5.44%,那就是加了59基點(diǎn),在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。

Q:

目前,泉州首套房利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率1.1倍,新政對(duì)我來(lái)說(shuō),房貸利率是不是更低?買房成本是不是降了?

A:

目前,泉州大部分銀行的房貸都是以基準(zhǔn)利率4.9%為基數(shù),首套房上浮10%,即5.39%,二套房上浮15%-20%左右,即5.635-5.88%。

以最新一期LPR利率4.85%計(jì)算,首套房貸款利率是4.85%,二套房貸款利率+60個(gè)基點(diǎn),即5.45%。

表面上看,相比于現(xiàn)在而言,好像新政以后首套房貸利率低一點(diǎn),二套高了一點(diǎn)。

但一點(diǎn)要注意一個(gè)詞:“不低于”。

這個(gè)數(shù)值僅僅是個(gè)最低值,是下限。

在國(guó)家層面確定貸款利率下限后,各地方可以根據(jù)實(shí)際情況,進(jìn)行“加點(diǎn)”調(diào)控,各銀行也可以根據(jù)自身情況“加點(diǎn)”。

所以,接下來(lái)泉州房貸利率到底是漲還是降,現(xiàn)在不好說(shuō),這里面存在一些變量,具體要看10月8日后,泉州各大銀行后期出具的LPR數(shù)據(jù)以及加點(diǎn)情況,才能確定。

Q:

新政策實(shí)行后,對(duì)于10月8日前發(fā)放個(gè)人住房貸款有沒(méi)有影響? 買了房,在還貸中,房貸利率會(huì)有影響嗎?

A:

新政策主要是針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整,在10月8日以前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。

換句話說(shuō),早就貸款買房的人,每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還,無(wú)需更改。

Q:

公積金貸款買房的利率調(diào)整嗎?

A:

根據(jù)央行公告,商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的,五年以上公積金貸款利率3.25%,五年及以下公積金貸款利率為2.75%,全國(guó)都一樣。

Q:

接下來(lái)房貸利率會(huì)下降還是上升?

A:

這個(gè)問(wèn)題上,央行明確定調(diào),“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)?!薄芭c改革前相比,居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,利息支出基本不受影響?!?/p>

在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上,央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)明確表示,“有一點(diǎn)是肯定的,房貸利率不下降?!?/p>

所以,新政后,房貸利率到底是漲是跌,我們并不能簡(jiǎn)單地下結(jié)論。

Q:

買房的話,要選擇10月8日前還是10月8日后?

A:

這要因城市而異。

比如上海,現(xiàn)在還有首套9折的利率,對(duì)于上海貸款人,10月8日之前辦貸款是好事。

再比如泉州,首套利率普遍上浮10%,10月8日之后,具體會(huì)加多少基點(diǎn)。但大概率應(yīng)該會(huì)與現(xiàn)在的利率基本持平。

Q:

10月8日后,每個(gè)人的商業(yè)房貸利率會(huì)不一樣?

A:

按照“因城施策”原則,在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上(首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)),以后各省份可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

同時(shí),根據(jù)各省級(jí)的加點(diǎn)下限,銀行可結(jié)合經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素,明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則,合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

也就是說(shuō),如果客戶的資質(zhì),包括個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)收入、負(fù)債率、抵押物資質(zhì)等不是那么好,貸款利率就會(huì)比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率,借款人在平時(shí)就得注意個(gè)人信用的積累。

所以,整體上來(lái)看,10月8日以后,房貸利率計(jì)算會(huì)是這樣:

國(guó)家指導(dǎo)+各地方把控+各銀行評(píng)估

Q:

新證執(zhí)行后,可跟銀行商量改房貸利率嗎?

A:

根據(jù)新政,未來(lái)借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí),可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期,重定價(jià)周期最短為1年,最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí),定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說(shuō),因?yàn)長(zhǎng)PR是每個(gè)月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有約定,就可按更低利率去還貸;反之如果利率上升,你也得承擔(dān)利息增加的壓力。

附新政解讀: