2014年，重慶千萬級(jí)別墅市場陡然生變。龍湖、融創(chuàng)、紅鼎高爾夫均在這一市場層面發(fā)力，供應(yīng)量將增加到700多套。對(duì)于這一大波千萬級(jí)別墅來襲的情況，銳理機(jī)構(gòu)相關(guān)人士認(rèn)為：“從這背后折射出來的，是重慶整個(gè)高端物業(yè)市場的被看好。”
總量將上漲至700多套
龍湖方面上月透露，2014年龍湖將在重慶高端物業(yè)市場上加大力度，一共將推出近200套千萬級(jí)別墅。融創(chuàng)重慶方面雖然沒有透露具體數(shù)字，但也表示“肯定在千萬級(jí)別墅市場上加大供貨力度。”
在去年9月時(shí)，本報(bào)曾對(duì)重慶千萬級(jí)別墅市場進(jìn)行過調(diào)研，得出的數(shù)據(jù)是這類物業(yè)在整個(gè)重慶市場上的新盤總量，大概有400多套，其中紅鼎高爾夫就占了330套。而今年，這一數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)會(huì)增加到700多套。“不過，這700套肯定不是一次性推出市場，我估計(jì)整個(gè)2014年重慶市場上，在售的一手千萬級(jí)別墅數(shù)量，應(yīng)該在100多套。”紅鼎高爾夫營銷總監(jiān)趙純偉說。
千萬級(jí)也玩“高周轉(zhuǎn)”
有意思的是，龍湖和融創(chuàng)都表示，即便是在千萬級(jí)別墅市場，也會(huì)采取“高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略”。這兩家企業(yè)去年的重慶樓市上銷售額都超過百億，今年均提出了更高的銷售目標(biāo)。毫無疑問，千萬級(jí)別墅市場會(huì)在他們的帶動(dòng)下“走得更快”。這似乎和業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)概念中“高周轉(zhuǎn)只適合剛需及首置首改”產(chǎn)品有些矛盾。
對(duì)于這點(diǎn)，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的觀點(diǎn)是：“高端的定位和銷量并不矛盾，高端產(chǎn)品應(yīng)該比低端產(chǎn)品賣得好。”而重慶一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說：“其實(shí)千萬級(jí)別墅這種產(chǎn)品，對(duì)企業(yè)的利潤率貢獻(xiàn)，是超出剛需產(chǎn)品的，龍湖和融創(chuàng)這樣的做法，應(yīng)該是基于對(duì)整個(gè)重慶高端物業(yè)市場需求的判斷。”
高端物業(yè)需求爆發(fā)節(jié)點(diǎn)已到
事實(shí)上，從去年下半年開始，重慶的千萬級(jí)別墅市場的成交熱度就開始增大。世聯(lián)地產(chǎn)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2012年成交了14套千萬級(jí)別墅，而去年的成交量達(dá)到了50多套，其中其中有近30套是去年9月份過后完成。
龍湖方面認(rèn)為，這是因?yàn)橹貞c購房者對(duì)高端物業(yè)的需求開始加大。“我們經(jīng)過2年的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)2006年那批買龍湖南湖郡，香樟林的業(yè)主，現(xiàn)在的換房需求都比較強(qiáng)，而當(dāng)時(shí)能買南湖郡的業(yè)主，其實(shí)就等同于現(xiàn)在千萬級(jí)別墅的購買能力。”龍湖方面這樣表示。
紅鼎高爾夫趙純偉也認(rèn)為，對(duì)于高端物業(yè)來說，一般7、8年就到了一個(gè)換房周期。“重慶高端物業(yè)市場上一次集體爆發(fā)，還是2005年‘八大金剛’鬧金開的時(shí)代，按照時(shí)間推算，今年也到了市場節(jié)點(diǎn)。此外，重慶富豪人數(shù)的增多，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力的增加，都導(dǎo)致了市場成交熱度的增大。”
主要集中在照母山、南山、北碚
高附加值服務(wù)是關(guān)鍵
銳理機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶樓市上的千萬級(jí)別墅主要集中在照母山、南山、北碚這三個(gè)區(qū)域。
如果單純按照價(jià)值換算，目前重慶樓市上的千萬級(jí)別墅，相當(dāng)于8年前總價(jià)500萬左右的別墅。“但除了獨(dú)棟別墅產(chǎn)品常見的自然資源外，開發(fā)商比以前提供得更多的是附加值。”銳理方面表示。
譬如，紅鼎高爾夫是用稀缺的高爾夫資源，打造出一個(gè)更大的千萬級(jí)富豪圈層。“周邊全部都是億萬富豪，那么呈現(xiàn)在人們面前的就不是富豪圈層的概念。”紅鼎趙純偉說。
龍湖方面，除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)方面，還準(zhǔn)備引進(jìn)高端智能社區(qū)的概念。“事實(shí)上，現(xiàn)在千萬級(jí)別墅在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，都比以前更合理。最大的表現(xiàn)就是贈(zèng)送空間，比7、8年的同價(jià)值產(chǎn)品普遍都要大。”龍湖方面表示。
九成買家都是按揭貸款
能否貸到款成購買主要標(biāo)準(zhǔn)
盡管重慶樓市對(duì)高端物業(yè)需求的不斷增加，讓開發(fā)商們紛紛看好千萬級(jí)別墅這個(gè)市場，但銀行貸款政策的收緊，卻是開發(fā)商們最不想看到的事情。
記者從多家開發(fā)商處得到的數(shù)據(jù)顯示，重慶樓市上的千萬級(jí)別墅買家，有90%的人是貸款購買，因?yàn)檫@個(gè)群體很多都是私有企業(yè)主，出于職業(yè)習(xí)慣，他們非常在意手中周轉(zhuǎn)資金的健康程度，所以很難做出一次性付款的行為。
“通常來說，他們會(huì)利用這棟豪宅，到銀行去評(píng)估貸款，有時(shí)候一棟1000萬的別墅，他們只會(huì)一次性付出300萬左右。”一位頂級(jí)別墅開發(fā)商這樣，描繪這個(gè)圈層的特點(diǎn)。
“所以，能不能貸款，是決定他們是否購買一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)。最近一段時(shí)間，我們就有10多個(gè)高意向客戶因不能貨款而最終放棄。”另一位頂級(jí)別墅說。