南京限貸新政出爐二套房首付比例提高5%

臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月12日訊，昨日，南京出臺(tái)房產(chǎn)新政，決定從2016年8月12日起，調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例。傳了一個(gè)月的南京房貸新政終于在昨天和蘇州的限購(gòu)政策一起出臺(tái)，不過(guò)和蘇州合肥等地相比，南京的房貸政策并沒(méi)有認(rèn)房又認(rèn)貸，也沒(méi)有將二套房首付貸款比例提高到60%，只是將二套房首付比例提高了5%。而在土地出讓方面，熔斷拍地政策繼續(xù)，對(duì)搶地的開(kāi)發(fā)商實(shí)行搖號(hào)，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，所建商品房還必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。新政的整體思路很明確，希望樓市進(jìn)入長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的斜上坡，而不是瘋狂走高或者瘋狂下跌的震蕩波。

地價(jià)超最高限價(jià)九成，要現(xiàn)房銷(xiāo)售超過(guò)最高限價(jià)，搖號(hào)決定地塊歸屬

[土地出讓下狠手]

雖然對(duì)于買(mǎi)房人的房貸政策很溫柔，但是由于土地多次熔斷，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的新政可謂十分嚴(yán)格，新的土拍政策有三條：

一是規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。

二是當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，其中當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進(jìn)行明確約定，并由房產(chǎn)部門(mén)在后期頒發(fā)銷(xiāo)售許可證時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行。

三是當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。采取該做法，主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價(jià)地，控制地價(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)又加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)緩解市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。

開(kāi)發(fā)商拿地不能有錢(qián)任性了

三條拿地新政讓持續(xù)看好南京市場(chǎng)的全國(guó)開(kāi)發(fā)商們拿地的時(shí)候再也不能“有錢(qián)任性”了。之前由于一房難求，南京人買(mǎi)房不得不搖號(hào)，甚至花錢(qián)買(mǎi)房號(hào)，現(xiàn)在根據(jù)第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地也要體驗(yàn)一遍買(mǎi)房人的痛苦了，畢竟南京樓市吸引了全國(guó)開(kāi)發(fā)商的目光，土地出讓又陷入停滯狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商搖號(hào)競(jìng)價(jià)搶地的局面一定會(huì)發(fā)生，不過(guò)南京市國(guó)土部門(mén)并沒(méi)有就如何搖號(hào)、加價(jià)幅度如何制定給出具體消息。相關(guān)人士表示，具體措施會(huì)跟著新的土地出讓公告出臺(tái)。

開(kāi)發(fā)商拿地上市的周期一般是10個(gè)月-12個(gè)月，現(xiàn)房銷(xiāo)售則要求樓盤(pán)上市時(shí)間增加一年到一年半的時(shí)間，如果是精裝修樓盤(pán)則還要再多半年到1年的時(shí)間。新政第二條的規(guī)定不僅讓拿地變難了，而且如果競(jìng)價(jià)過(guò)于激烈，出現(xiàn)擦著限價(jià)紅線(xiàn)成交的情況，對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本也提出了更高的要求，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商回籠資金周期加長(zhǎng)，資金占用時(shí)間加長(zhǎng)，貸款利息增加，開(kāi)發(fā)成本大大增加，讓開(kāi)發(fā)商在拿地舉牌接近最高限價(jià)的時(shí)候不得不好好考慮。

貸款買(mǎi)二套房，首付要多掏5%

首套房貸款已結(jié)清，二套房首付不低于35%

昨天下午，人民銀行南京分行發(fā)布《江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》，對(duì)二套房首付比例分別進(jìn)行了調(diào)整。

該《決議》指出，根據(jù)《南京市人民政府關(guān)于商請(qǐng)調(diào)整差別化住房信貸政策的函》(寧政函〔2016〕59號(hào))，江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制就南京市政府提出的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整意見(jiàn)進(jìn)行了商議，經(jīng)表決，同意執(zhí)行該意見(jiàn)如下內(nèi)容：

一是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于30%”調(diào)整為“不低于35%”；

二是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于45%”調(diào)整為“不低于50%”。

以購(gòu)買(mǎi)南京市區(qū)300萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，本次新政出臺(tái)后，要多掏錢(qián)了，對(duì)于擁有一套房且貸款已結(jié)清的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首付由之前的90萬(wàn)上漲為105萬(wàn)元；對(duì)于擁有一套房且貸款未結(jié)清的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首付則由原先的135萬(wàn)，上漲為150萬(wàn)。

三套房停貸仍“認(rèn)貸不認(rèn)房”二套房利率仍上浮10%

就在上個(gè)月，南京風(fēng)傳出臺(tái)新版限貸政策，三套房直接停貸，這引起不少人關(guān)注。昨天，盡管新政中沒(méi)有單獨(dú)列出三套房政策，但記者看到，人行南京分行發(fā)布的《江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》中指出：“自律機(jī)制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時(shí)間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。”

這也就意味著，并不是之前坊間傳言的三套房直接停貸，而是將繼續(xù)執(zhí)行今年以來(lái)三套房貸款“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策。今年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)曾出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次明確禁止對(duì)“三套”及以上住房發(fā)放貸款，也就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”：對(duì)于二套及二套以上住房，相應(yīng)購(gòu)房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策給予放貸；對(duì)于二套及二套以上住房，“未結(jié)清”的，不得發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

利率方面，根據(jù)之前政策，對(duì)有住房、有貸款且“未結(jié)清”貸款的二套房，其“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。“已結(jié)清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍。對(duì)于二套及二套以上住房，相應(yīng)購(gòu)房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，利率上浮也更高。

首套房首付南京多家銀行已上調(diào)至3成

根據(jù)昨日《江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》中所指出：“自律機(jī)制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時(shí)間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。”那么首套房首付比例和利率也應(yīng)延續(xù)此前的標(biāo)準(zhǔn)。

本次新政前，央行、銀監(jiān)會(huì)于今年2月1日規(guī)定首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例可以降為20%，隨后，南京大多數(shù)銀行對(duì)首套房執(zhí)行的政策是首付25%，利率9-9.5折。

不過(guò)，7月以來(lái)，南京已有多家銀行上調(diào)首套房首付比例至3成。截至7月20日，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，南京的17家商業(yè)銀行中，工行、農(nóng)行、建行、郵儲(chǔ)等9家商業(yè)銀行上調(diào)了首套房的首付比例，由最低的2.5成上浮至3成。而在過(guò)去的5個(gè)月中，這些銀行首套房的首付比例全部都是2.5成。

南京房貸新政有利于市場(chǎng)降溫

[業(yè)內(nèi)看法]

新政策對(duì)首套房沒(méi)有改變，把南京購(gòu)房人二套房的首付比例提高了5%，對(duì)于首套房置業(yè)剛需人群和賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的純改善置業(yè)的購(gòu)房人沒(méi)有影響，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房進(jìn)行投資的購(gòu)房人提高了首付比例，提高了投資的成本。對(duì)于新的房貸政策，業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為只是溫柔一刀。

南京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，限貸新政主要治理房?jī)r(jià)和樓市，土拍新政主要治理地價(jià)和土地市場(chǎng)，最終目的還是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)與地價(jià)。新政對(duì)樓市的影響幾何？取決于開(kāi)發(fā)商的判斷，等下一次土拍的結(jié)果就知道了。

對(duì)于南京樓市未來(lái)的走勢(shì)，平穩(wěn)降溫是主旋律，繼續(xù)大幅上漲是肯定不現(xiàn)實(shí)了，整體走勢(shì)會(huì)趨于平穩(wěn)，漲幅逐漸趨緩，但是各個(gè)板塊會(huì)出現(xiàn)差異化，樓市將會(huì)逐漸進(jìn)入一個(gè)理性消費(fèi)和理性投資的階段。

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