一開始她會選擇直接拒絕，后來電話多了，也會選擇多問幾句：“這筆貸款可以用來買房嗎？”對于這個問題，對方會給到肯定回答，但隨后會給到一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难a充：“當(dāng)然，這筆錢并不能直接用來購房。”

小陳又補充了一個問題：“這筆錢是復(fù)利嗎？”對方給到否定回答，并且指出，最長貸款時間可以達到5年，不過需要貸款人有抵押物。

這種類似的電話給許多資金不足的購房者撬開了一扇隱秘的大門，讓暗藏的經(jīng)營貸產(chǎn)業(yè)鏈變得清晰——貸款中介通過虛構(gòu)公司、提供假的銀行流水，將個人包裝成需要經(jīng)營貸的企業(yè)主，使這些資金繞道流入樓市。

01

那些偷偷流向樓市的經(jīng)營貸

什么是經(jīng)營貸？

經(jīng)營貸是銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經(jīng)營貸”。

經(jīng)營貸主要用于個人資金流轉(zhuǎn)、購置或者更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃場所租金、商品房裝修等經(jīng)營活動，一般利息在5%-6%。不過，去年多地支持實體經(jīng)濟發(fā)展，出臺了降低經(jīng)營貸利率優(yōu)惠政策，一些銀行的經(jīng)營貸利率降到3.85%上下，這與目前的房貸利率有很大差別。

在中國人民銀行征信中心北京市分中心，打印個人和企業(yè)征信報告的人絡(luò)繹不絕，這里也是很多金融中介公司尋找客戶的絕佳地點。當(dāng)有人拿著征信報告從大廳出來，就會有三五個中介圍上去，熱情地遞上名片，并詢問是否有資金需求。

多家銀行貸款經(jīng)理、金融中介公司業(yè)務(wù)員均表示，房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影響，銀行讓利實體經(jīng)濟進而帶動利率下行，北京不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率最低降至3.85%，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到3.65%左右的利率。對比北京同期的房貸利率，首套房貸款利率約為5.2%，二套房房貸利率5.7%，當(dāng)中的“利差”讓不少買房人動了心，導(dǎo)致這個原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品走了樣。

除了北京，在上海、深圳等多城也都出現(xiàn)過類似情況，購買二套房但資金不足的購房者是這一群體的重要組成者，中介往往給出的方案是住宅作為抵押物，再通過一家公司，將申請人包裝成合規(guī)的申請對象，并以公司申請經(jīng)營貸款?！叭绻敲挛ㄒ蛔≌?，可以拿到房屋評估價的7成左右”，這也就是中介在電話里跟小陳提到的抵押物和貸款方式。

02

嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營貸

已有銀行提前收回貸款

經(jīng)營貸利率低，貸款額度大，這給到一些資金不足的購房者可趁之機。但這種情況正在被快速遏制。

從去年開始，監(jiān)管機構(gòu)和銀行就已經(jīng)針對經(jīng)營貸流向進行追查，并且采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。具體包括準(zhǔn)入門檻、抵押房產(chǎn)過戶時間、貸款用途、貸后資金流向、借款人及配偶名下是否有新增貸款、貼息貸款情況等。

“小微金融不是‘見樓就貸’。”

建設(shè)銀行表示，前幾年，通過抵押經(jīng)營貸款的門檻其實比較低，但近兩年，對于企業(yè)要求和資金流向的監(jiān)管正在變得嚴(yán)格，換句話說，原來銀行方面更多考量的是貸款方的償還能力，但現(xiàn)在，要嚴(yán)格確保經(jīng)營貸資金用于企業(yè)經(jīng)營。“在貸款辦理之初，嚴(yán)格的審查就已經(jīng)勸退了大部分客戶，并且貸款后還將進行資金監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)資金流向問題，銀行將立即提前收回貸款。”

打擊經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)流入樓市的決心和力度已深有體現(xiàn)。

1月底，上海銀保監(jiān)局和北京銀保監(jiān)局均要求各銀行對2020年下半年以來的消費類、經(jīng)營性貸款等進行全面自查。2月9日，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風(fēng)險排查的通知》，部署全轄銀行機構(gòu)從授信調(diào)查、審查審批、貸后管理以及第三方機構(gòu)業(yè)務(wù)合作等方面開展全面自查。3月12日，人民銀行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》，指出金融機構(gòu)要嚴(yán)格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

《2021年上海信貸政策指引》截圖

如今，這場關(guān)于嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的風(fēng)暴，正在席卷全國。

深圳多家銀行表示，根據(jù)監(jiān)管要求，跨行追蹤要穿透到第三手，即A賬戶轉(zhuǎn)給B賬戶再轉(zhuǎn)給C賬戶，核查要穿透到C賬戶有沒有違規(guī)使用資金買房或買股票。不僅如此，深圳已有銀行在辦理抵押經(jīng)營貸時指出，貸款額度需要按照二手房指導(dǎo)價辦理，“同樣一套房，年前可以按照1800萬辦理，現(xiàn)在的二手房評估價為1300萬。”

現(xiàn)實的政策說明了當(dāng)下的兩大趨勢：1、經(jīng)營貸的辦理難度正在增加，資金挪作它用的道路也就已經(jīng)堵?。?、由二手房評估價放貸，導(dǎo)致了貸款額度縮減。

03

業(yè)內(nèi)人士：

低利率貸款宣傳，謹(jǐn)防貸款風(fēng)險

中介公司似乎并沒有放棄這一條道路，接到中介電話的遠(yuǎn)不止小陳一人，他們在孜孜不倦的尋找客戶，也在尋找解決辦法。

針對中介依舊大膽宣傳的“低利率貸款”，該名業(yè)內(nèi)人士指出，即便中介操作，銀行對于放款后的資金流向依舊有著嚴(yán)格監(jiān)管，一經(jīng)查出，會被銀行要求提前還款，通常是7個工作日內(nèi)結(jié)清，而如果無力償還貸款，則可能被銀行起訴。