所有房貸一族,剛剛,央行發(fā)布了一個重大的消息,跟你還房貸息息相關(guān)。
12月28日上午,央行發(fā)布公告,自2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
聽起來有點(diǎn)拗口,簡單的說,咱們以前的貸款合同是以基準(zhǔn)利率+上?。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r,現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換為LPR+基點(diǎn)(或固定利率)的方式定價了。
當(dāng)然,和大多數(shù)人相關(guān)的還是房貸。
央行8月份曾表示,存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行,為什么又變了呢?換成新的定價方式后,房貸是多了還是少了?央行都有解答。
需要特別指出的是,這次變動不包括公積金個人住房貸款,畢竟公積金個人住房貸款利率比商業(yè)貸款利率要低得多。
2019年8月17日,央行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制公告。
央行表示,目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革,人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告,推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
根據(jù)央行公告,存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。
存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么?
一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,或轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定,其中,為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。
央行表示,存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,除商業(yè)性個人住房貸款外,加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點(diǎn)至此后的第一個重定價日(不含),執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。
金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。
如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率,轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定,其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款,包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費(fèi)貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款,包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價周期、重定價日等,或轉(zhuǎn)為固定利率。
那么,新的房貸利率怎么算?轉(zhuǎn)換后利率會有變化嗎?
央行表示,定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的,LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整;加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變;轉(zhuǎn)換時點(diǎn)利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。
同一筆商業(yè)性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點(diǎn)轉(zhuǎn)換,均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值,加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
以此為例,若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn),且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規(guī)則,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。
簡單的說就是,在第一個定價周期(一般為1年)住房貸款新執(zhí)行的利率和當(dāng)前執(zhí)行的利率相同,因此新利率(LPR+基點(diǎn))中基點(diǎn)的數(shù)值是當(dāng)前利率和LPR的差值,基點(diǎn)一旦確定此后將不再更改。
另外,這一改變對銀行來說也是“壓力山大”。央行表示,自公告發(fā)布之日起,銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃,包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等,同時通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協(xié)商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
雖然第一個房貸周期利率不變,但此后LPR的變動將會對你還房貸產(chǎn)生影響。
房貸利率一般對應(yīng)的是5年期的LPR。根據(jù)中國外匯交易中心的數(shù)據(jù),目前5年前LPR的報價為4.80%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時分析表示,5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年,平均月供減少30元,30年合計(jì)減少月供10890元。
中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)指出,從歷史情況看,央行逆回購利率下調(diào)通常不會一次就結(jié)束,新的一輪降息周期可能已開始。
華泰證券張繼強(qiáng)表示,MLF利率存在繼續(xù)小步下行空間,以引導(dǎo)LPR繼續(xù)走低。不過,相關(guān)政策操作仍需防止“通脹預(yù)期擴(kuò)散”,應(yīng)維持“常態(tài)貨幣政策”。
不過,LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市。
早在8月央行便表示,
定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。
每日經(jīng)濟(jì)新聞