房價經(jīng)過幾輪的上漲,房子早已令絕大部分人“望塵莫及”,普通工薪階層要想依靠自身的財力全款購買屬于自己的房子簡直如“天方夜譚”。但對于剛需族來說,房子是其在城市扎根的前提條件,是一種必需品,這時銀行提供的房貸業(yè)務(wù)則很好地解決了他們的問題。通常,只要購房者符合銀行的貸款條件和限購政策要求,湊夠首付后,在大城市買一套房子的難度并不大。但,首付一般不是壓力所在,很多人煩惱的是那少則10年,多則30年的“房奴”生涯。特別是在剛開始還款的幾年,經(jīng)濟(jì)壓力不言而喻,而隨著收入水平的不斷上升,月供占收入的比重下降,購房者的壓力將逐漸緩解。

我們都知道,貸款買房的額度高、還款周期長,因此我們在辦理貸款時不能任由開發(fā)商和銀行“牽著鼻子走”,要自己做足“功課”掌握一些方法。專業(yè)人士透露,銀行不會告訴你,貸款買房掌握這些還款的技巧,可以省下十幾萬。

技巧一:縮短還貸的時間

一般,銀行提供的還款方式有2種即“等額本息”和“等額本金”。而在實際操作中,大部分人選擇的都是等額本息,原因有二:銀行要求借款人使用等額本息的還款法;等額本金初期還款壓力大,借款人近期的經(jīng)濟(jì)情況更適合等額本息法。隨著收入水平的不斷提高,不少購房者手頭的閑置資金也增加,這時他們會考慮通過提前償還貸款節(jié)省利息。專業(yè)人士建議,提前還款需盡早。因為一旦等額本息的還款時間已過1/2或等額本金的還款時間已過1/3,說明大部分的房貸利息已經(jīng)還完,剩下的多數(shù)是本金,這時提前還款能節(jié)省的資金不多,意義不大。另外,提前還款有2種選擇:1、縮短還貸的時間;2、還款時間不變,減少月供。借款人應(yīng)選擇縮短還款的時間,因為這相對更能節(jié)省貸款成本。

技巧二:辦理轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭顧名思義就是將貸款“轉(zhuǎn)移”,也就是通過銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司墊資,將處在按揭狀態(tài)的房子“贖出來”,當(dāng)然如果借款人自己手頭有充足的資金則無需找擔(dān)保公司合作。房子辦理贖樓后,再找到一家按揭利率更低或有利率優(yōu)惠的銀行,重新辦理按揭貸款。據(jù)專業(yè)人士計算,在銀行執(zhí)行的房貸利率下調(diào)幅度大時,通過辦理轉(zhuǎn)按揭,整個還款周期能節(jié)省十幾萬的房貸利息。

技巧三:采用“雙周供”

“雙周供”就是每2周還一次房貸,增加還款的次數(shù),使貸款的本金減少速度加快,從而縮短還款的周期和減少還款總額。據(jù)統(tǒng)計,整個還款周期對比下來,“雙周供”比“月供”能節(jié)省約20%的利息,但“雙周供”對收入的穩(wěn)定性比“月供”要求更高。

技巧四:固、浮兩種利率靈活轉(zhuǎn)換

銀行的房貸利率分為固定利率和浮動利率兩種,固定利率不受銀行利率調(diào)整的影響,始終按照購房合同上規(guī)定的利率計算還款利息。因此,在利率上調(diào)的時候,選擇固定利率的借款人能節(jié)省更多的貸款成本;相反,當(dāng)利率下調(diào)的時候,購房者如果選擇的是浮動利率則更加實惠。

目前,很多銀行都支持固、浮兩種利率相互轉(zhuǎn)換,但銀行更歡迎借款人選擇固定利率。因此,將浮動利率轉(zhuǎn)為固定利率銀行不收取費(fèi)用。但如果借款人將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動利率,說明利率正處于下行期,辦理此業(yè)務(wù)銀行的盈利會受到一定影響,借款人則需繳納違約金等費(fèi)用,且還款時間需滿足一定期限才可辦理。另外,多數(shù)銀行規(guī)定選擇固定利率計算還款利息滿5年,辦理“固轉(zhuǎn)浮”才可免違約金。專家表示,要不要辦理固、浮兩種利率的轉(zhuǎn)換取決于借款人對未來房貸利率的走勢判斷。如果貸款銀行的現(xiàn)行房貸利率相對購房合同規(guī)定的利率下調(diào)幅度大或未來有繼續(xù)下調(diào)的趨勢,可申請“固轉(zhuǎn)浮”;如果幅度相對較小且趨勢不明,則建議暫時不要辦理。