?。ㄒ唬┨摷侔唇姨赚F(xiàn)風(fēng)險。在“房住不炒”的背景下,開發(fā)商融資渠道變窄,房產(chǎn)銷售放緩甚至停滯,資金壓力劇增。作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬科甚至喊出了“活下去”的口號,一些中小開發(fā)商的資金壓力就更可想而知了。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻高、審批難、監(jiān)督嚴(yán),為緩解資金壓力,不排除一些開發(fā)商通過虛假按揭的方式套取銀行貸款。其做法是:開發(fā)商聯(lián)絡(luò)關(guān)聯(lián)人,并以這些關(guān)聯(lián)人的名義與其簽訂虛假的購房合同,再以這些虛假購房人申請按揭貸款,從而套取銀行貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)甚至挪作他用。虛假按揭的外在表現(xiàn)是:借款人為開發(fā)商的親屬、同鄉(xiāng)、員工甚至是建設(shè)方的相關(guān)人員,身份證信息大多為外地,月供由同一賬戶集中轉(zhuǎn)賬繳納。虛假按揭的實(shí)質(zhì)是頂名貸款、私貸公用。由于名義借款人與實(shí)際借款人權(quán)利、義務(wù)不對等,房地產(chǎn)市場環(huán)境一旦發(fā)生不利變化,開發(fā)商喪失還款能力,即使名義借款人具備還款能力,也會形成貸款風(fēng)險,甚至損失。同時,虛假按揭也易引發(fā)法律風(fēng)險,在“假按揭”中,銀行及其有關(guān)工作人員如明知房產(chǎn)交易合同為虛假合同,或知曉借款人員沒有履約能力,依然放任開發(fā)商設(shè)置虛假按揭以騙取銀行貸款,銀行及其工作人員可能涉嫌共同犯罪。
?。ǘ┨撛龇績r抵押不足值風(fēng)險。一是“促銷型”虛增房價。這種情形一般有真實(shí)的銷售背景。為讓無力支付首付款的購房人買房,開發(fā)商與購房人串通,將實(shí)際房價提高一定比例后規(guī)定在購房合同中,再向購房人出具收到首付款的收據(jù),以規(guī)避首付款比例限制,最后雙方按照購房合同規(guī)定的虛假售價,依銀行要求的按揭比例辦理貸款手續(xù)取得貸款。這種方式,購房人事實(shí)上未向開發(fā)商支付足夠的首付款,但銀行卻向購房人提供的借款甚至超過了購房實(shí)際總價,一旦房價出現(xiàn)波動,借款人“斷供”,將會形成較大損失。二是“套現(xiàn)型”虛增房價。這種情形一般無真實(shí)的銷售背景,主要存在于門頭房銷售中。由于門頭房單價較高,潛在的買受人較少,同時相比住房,門頭房價格信息不對稱,不透明,為虛增房價提供了較大空間。為盡快回款,開發(fā)商會將難以售出的門頭房以關(guān)聯(lián)人的名義購買,從銀行套取高于門頭房實(shí)際價值的按揭貸款。這實(shí)質(zhì)上是一個風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的過程,開發(fā)商通過虛增房價虛假套現(xiàn),提前回款進(jìn)行再開發(fā),把門頭房價值波動及難以處置變現(xiàn)的風(fēng)險悉數(shù)甩給銀行,自己則“金蟬脫殼”,占據(jù)主動。由于房價越高,從銀行套取的資金也就越多,開發(fā)商自然傾向于大幅提高售賣價格。
(三)預(yù)抵押登記失效風(fēng)險。預(yù)告登記是為“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”而作的一種登記。預(yù)售商品房抵押貸款中,在具備辦理抵押登記的條件前,部分金融機(jī)構(gòu)會與借款人(購房人)對預(yù)售商品房辦理抵押預(yù)告登記,以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,預(yù)告登記后,自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的以及買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、或解除的,預(yù)告抵押登記將失效。從中可知,一是虛假按揭有可能會被認(rèn)定為“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議無效”,進(jìn)而形成預(yù)告抵押登記失效風(fēng)險。二是在房屋產(chǎn)權(quán)證辦出后,如果三個月內(nèi)未能及時將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)檎降盅旱怯?,也會形成預(yù)告抵押登記失效風(fēng)險。
?。ㄋ模┱咝燥L(fēng)險。一是背離房地產(chǎn)調(diào)控政策。中央政治局會議將“堅決遏制房價過快上漲”的房地產(chǎn)政策調(diào)整為“堅決遏制房價上漲”,體現(xiàn)了黨中央堅定解決房地產(chǎn)問題的信心和決心,具有極強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性。目前,各家銀行均嚴(yán)控了房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)商融資渠道被壓縮。但虛假按揭、虛增房價行為規(guī)避了有關(guān)貸款控制,使信貸資金違規(guī)繞道流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,放大了成交量,造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮,弱化了房地產(chǎn)調(diào)控政策效果,違反了國家調(diào)控政策和信貸制度。二是偏離市場定位。大量投放房屋按揭貸款,必然會占用貸款規(guī)模,從而此消彼長,弱化對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持效果,不利于推動信貸資金脫虛向?qū)嵑腿ジ軛U政策的實(shí)施,更與“回歸本源、專注主業(yè)”的要求不符。
?。ㄈ┘訌?qiáng)預(yù)抵押登記管理,防范脫保風(fēng)險。在法定期限內(nèi)將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。一是明確開發(fā)商責(zé)任。開發(fā)商對后續(xù)辦理抵押登記負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù),要將開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任由辦妥抵押預(yù)告登記延長至辦妥抵押登記,以緩釋預(yù)售房產(chǎn)不能辦理抵押登記的風(fēng)險。建議約定無論何種原因造成預(yù)售房產(chǎn)無法如期取得產(chǎn)權(quán)證并辦理抵押登記,開發(fā)商都需承擔(dān)違約責(zé)任,以迫使開發(fā)商積極作為,及時促成抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記。二是嚴(yán)防房產(chǎn)登記與抵押登記脫節(jié)。辦理預(yù)售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證是辦理抵押登記的前提,信貸人員要通過向開發(fā)商了解、向不動產(chǎn)登記中心、網(wǎng)站查詢等方式,了解辦證條件,跟進(jìn)辦證進(jìn)度,明確辦理時限。要主動作為,及時督導(dǎo)督促開發(fā)商、借款人辦理房產(chǎn)登記和抵押登記,控制辦理流程,確保最終安全取得抵押權(quán)。