銀行認(rèn)什么材料,擔(dān)保公司就做什么材料

“那要怎么辦?”

“我們有長期合作、比較靠譜的擔(dān)保公司,可以幫你造出一個(gè)公司,再包裝一下以滿足銀行貸款條件?!边@位置業(yè)顧問緊接著說,你放心,保證你能審核通過,擔(dān)保公司能簽這個(gè)單子,就肯定沒問題。他所說的“審核通過”,是指通過銀行的放貸條件審核。

“不是幾例。你知道買我們這的洋房真正能滿足付款條件的不多,都要走擔(dān)保。銀行最近查得嚴(yán),擔(dān)保公司會(huì)嚴(yán)把關(guān),并跟銀行某些人員保持長期對(duì)接,銀行認(rèn)什么材料,他們就做什么材料?!睂?duì)方說。

該客戶經(jīng)理很快就提供了3種解決辦法:一是直接把房子賣了,交新房首付,前提是要考慮新房價(jià)格在可承擔(dān)范圍;二是以直系親屬的名義把現(xiàn)有房子做抵押,用抵押貸的方式買新房;三是給父母辦營業(yè)執(zhí)照,通過經(jīng)營貸買新房。“如果覺得麻煩,可以找比較靠譜的擔(dān)保公司,一般房地產(chǎn)公司那都有合作方?!?/p>

銀行客戶經(jīng)理支招,補(bǔ)齊首付款花樣多

“我自己最近也在買房等搖號(hào),跟你情況差不多,首付款不足,但是我父母有營業(yè)執(zhí)照,所以還好辦一些。我在一家農(nóng)商行有熟人,可以推薦給你?!痹摽蛻艚?jīng)理很熱情。

“一般做的銀行內(nèi)部人員很多,這挺正常的?!睊祀娫捛霸摽蛻艚?jīng)理補(bǔ)充道,“如果你貸款額度不高,僅15萬-30萬的話,我推薦你用‘裝修貸’,利率不到4個(gè)點(diǎn),很多人都選擇用這種方式填補(bǔ)首付不足?!?/p>

據(jù)該客戶經(jīng)理介紹,“裝修貸”貸款額度與個(gè)人住房公積金繳納情況相關(guān)。如果住房公積金繳存比例為8%,可以貸18萬-19萬元,如果是12%則貸得少一些,最長可以申請(qǐng)3年還清?!斑@個(gè)主要根據(jù)個(gè)人收入和公積金基數(shù)來判斷還款能力。貸款18萬元,每個(gè)月只要先還800元?!?/p>

嚴(yán)查經(jīng)營貸,需破利益鏈

為什么經(jīng)營貸會(huì)流入樓市?究其原因,主要是利息低。所謂經(jīng)營貸,即個(gè)人經(jīng)營性貸款,主要是面向個(gè)體工商戶、小微企業(yè)主發(fā)放的一種抵押貸款,這一人群用自有房屋等向銀行抵押獲取貸款,用于進(jìn)一步生產(chǎn)經(jīng)營。這是一款支持小微企業(yè)、個(gè)體工商戶的重點(diǎn)信貸產(chǎn)品,銀行客戶經(jīng)理都有一定的指標(biāo)壓力。

“如果說這些老板們本身就有實(shí)體企業(yè)、有銀行流水,那么把房子送到銀行抵押、再轉(zhuǎn)幾手去買房,其實(shí)很難追查到,很考驗(yàn)穿透式監(jiān)管能力?!币晃唤鹑跇I(yè)內(nèi)人士直言。

2020年,為抗擊新冠肺炎疫情給個(gè)體工商戶、小微企業(yè)經(jīng)營帶來的影響,減少其成本壓力,銀行發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款利率一降再降,最低至3.85%。而同期房貸利率普遍為5%-6%,這就有了套利空間。在利益驅(qū)動(dòng)下,各相關(guān)方有了“合謀”的動(dòng)力:購房者即借款人希望減少成本,中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司等中間環(huán)節(jié)要賺取手續(xù)費(fèi),部分銀行客戶經(jīng)理則需完成個(gè)人經(jīng)營性貸款指標(biāo)。

3月16日廣東銀保監(jiān)局公布調(diào)查結(jié)果,在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中,有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推者的身影。涉嫌違規(guī)的操作方式,包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。

深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行日前也在相關(guān)通報(bào)中指出,部分銀行業(yè)務(wù)人員在展業(yè)時(shí)不規(guī)范,甚至存在變相引導(dǎo)客戶違規(guī)使用信貸資金嫌疑。個(gè)別員工與貸款中介機(jī)構(gòu)私下合作,在網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道無序宣傳營銷,擾亂市場秩序,造成負(fù)面社會(huì)影響。

住房按揭貸款本身就是一種信貸杠桿,存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。但較長時(shí)間內(nèi)住房價(jià)格不斷上漲,樓市財(cái)富效應(yīng)凸顯,在一定程度上掩蓋了這種風(fēng)險(xiǎn)。在“房住不炒”、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,近年來監(jiān)管層嚴(yán)查各種貸款違規(guī)進(jìn)入樓市。

實(shí)際上,無論是裝修貸、消費(fèi)貸、信用貸還是經(jīng)營貸,這些資金都不能用作購房首付款。“最好把名下所有的消費(fèi)貸、信用貸等貸款都結(jié)清,然后再辦理住房按揭貸款?!倍嗉曳慨a(chǎn)置業(yè)顧問、銀行客戶經(jīng)理直言,“我們?cè)缇瓦@么做了,起碼一年多了。”