莎莎(化名)近期在置換房產(chǎn)過程中,因二套房首付要200多萬元,她便用已有住房作為抵押,以家里公司名義申請了經(jīng)營貸湊首付。對此,有銀行業(yè)人士表示,違規(guī)操作空間確實(shí)存在,但實(shí)際能鉆空子的人比例不高。也有國有大行信貸人士稱,當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)非常嚴(yán)格,員工不會為了一點(diǎn)績效去違規(guī)操作。專家認(rèn)為,銀行對這種行為的核查難度較高,但不管是不是剛需,用經(jīng)營貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場都是違規(guī)的。
中介包裝術(shù):包裝成公司股東套貸款,百萬經(jīng)營貸收2萬服務(wù)費(fèi)
據(jù)介紹,具體的包裝流程為:只要申請者本人不是公職人員,或單位允許個(gè)人在外兼任職務(wù),該融資擔(dān)保公司就可以把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事,并提供公司流水、交易合同等材料,以此向銀行申請抵押經(jīng)營貸。貸款獲批后,資金先打到申請人“假任職”的公司賬戶,再轉(zhuǎn)給個(gè)人。
小娟稱,“我們這邊的公司都是可用于做貸款的正規(guī)公司,只要按正規(guī)流程做,申請人按時(shí)還款,銀行貸前貸后審查都不會出問題。我們和銀行合作十多年了,涵蓋您能說上名字的市面上所有銀行?!?/p>
根據(jù)北京地區(qū)建行、光大、工行、廣發(fā)、民生、北京銀行等多家銀行信貸人士介紹,房屋抵押經(jīng)營貸最高可以貸出房屋凈值的七成資金,最長期限不超過6年。以一套400萬元價(jià)值的房產(chǎn)計(jì)算,能貸到的上限即280萬元,相對來說貸款人的還款壓力也更大。
把“不符合”變?yōu)椤胺稀?,再為客戶掩護(hù)資金真實(shí)流向,這波操作要收多少“銀子”呢?小娟介紹,會為客戶量身定制方案,服務(wù)費(fèi)2個(gè)點(diǎn)。如貸款100萬元,該公司收取2萬元費(fèi)用,而且這不包括把個(gè)人包裝成公司股東的費(fèi)用,如果公司流水等材料不合格,可能還會另收費(fèi)。小娟稱,“我們做的就是服務(wù),好多客戶不符合資質(zhì),我們通過一些渠道和手段去完成這筆貸款申請,中間肯定要付出成本。”
經(jīng)營貸資金被挪用背后:銀行審批整體從嚴(yán),但難防變相違規(guī)流入樓市
莎莎目前住在北京南三環(huán)外,研究生畢業(yè)后6年一直在通州工作,前年生了小孩,為了更好地兼顧家庭和工作,她開始留意通州的房價(jià)。心儀地段的單價(jià)始終在5萬-6萬元徘徊,直到今年2月,她遇到一位房主著急用錢,把價(jià)格降到約4萬元一平米,100平米的房子加上中介費(fèi)、稅費(fèi)等,總價(jià)約420萬元。
莎莎向親戚朋友借了一圈還是沒湊夠首付,丈夫名下的房產(chǎn)在疫情期間估值也低于預(yù)期,于是莎莎選擇用丈夫名下房產(chǎn)做了150萬元抵押經(jīng)營貸。她透露,“公婆名下有實(shí)體公司,可以提供真實(shí)流水和上下游交易合同等,貸款以公婆名義申請?!?/p>
他們直接找到一家股份行,整個(gè)批貸流程用了一個(gè)多月,銀行先找評估公司上門看房,然后去公司實(shí)地盡調(diào),看合同明細(xì)等,“總的來說很復(fù)雜。”
莎莎稱雖然申請了抵押經(jīng)營貸,現(xiàn)在還款壓力也很大。她比較了多家銀行的貸款利率,如果是“一年一歸本”(即每年還一次本息,下一年再貸出來)的方式,有一家股份行利率最低,為4%,但一年要還156萬元,壓力太大;如果選擇多年還清,最長可以分5年,年利率最低是4.85%,每月還利息約6000元,最后還本金。
“只要走正常的手續(xù),銀行很難查出你實(shí)際做什么。” 一位股份行信貸人士表示,違規(guī)操作空間確實(shí)存在?!凹僭O(shè)貸款申請者A公司從B公司買100臺電腦,用房屋抵押在銀行貸款,銀行貸出100萬元會直接打到B公司,但兩家公司間會不會再’倒手’就較難排查?!?/p>
民生銀行研究院研究員李鑫談及消費(fèi)貸資金流向排查時(shí)也曾表示,如果銀行要求每一筆客戶消費(fèi)都提供消費(fèi)憑證,不僅會降低客戶消費(fèi)用款的便捷程度,降低客戶的消費(fèi)意愿,甚至?xí)苯颖徊恍枰峁┫M(fèi)憑證的同類競爭機(jī)構(gòu)將客源搶走,同時(shí)很多消費(fèi)都是基于網(wǎng)上付款,提供消費(fèi)憑證的驗(yàn)真也具有一定難度。“當(dāng)前很多銀行也都在探尋更好的方式來平衡風(fēng)險(xiǎn),可以說是在摸著石頭過河,銀行能做的也只有更嚴(yán)格地審核客戶的還款意愿和能力?!?/p>
一位國有大行的信貸人士稱,經(jīng)營貸和消費(fèi)貸審批都非常嚴(yán)格,中介可能說得花哨,不過實(shí)際可行性偏低,比如公司經(jīng)營不足一年就很難獲批,因此申請人是承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。她表示,各家銀行考核機(jī)制不同,該行對違規(guī)者輕則處分重則辭退,所以員工不會為了一點(diǎn)利益違規(guī)操作。另一家國有大行信貸人士稱,該行已暫停房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。
資金違規(guī)挪用屢禁不止:貸款人核驗(yàn)還需進(jìn)一步加強(qiáng)
上述國有大行信貸人士分析稱,國家下發(fā)政策想做的是控制大局、抑制房價(jià),讓大部分人能過上安居樂業(yè)的生活,現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)對首套剛需者有所偏重,比如首套房貸利率和首付比都明顯低于二套房貸。而且想鉆空子的人還是少數(shù),真正能鉆空子的人更少之又少。“首先你要在北京有房子,且沒有或還清貸款,同時(shí)你又是一家公司股東,幾個(gè)條件篩下來范圍就不大了?!钡蔡寡裕芏鄷r(shí)候政府“有形的手”敵不過市場“無形的手”。
投機(jī)行為推高房價(jià),高房價(jià)又讓改善型住房者違規(guī)挪用資金去補(bǔ)缺口,這不是一個(gè)良性循環(huán)。此前就有地產(chǎn)業(yè)人士提出,二套房調(diào)控政策較為嚴(yán)厲,會有效遏制投資投機(jī)性需求,但也勢必影響改善型購房需求。對于二套房應(yīng)進(jìn)行差別化政策管理,對部分合理改善住房的需求,未來建議適當(dāng)放寬;對于不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現(xiàn)象,應(yīng)要進(jìn)行嚴(yán)格限制。