人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)手在樓市丟下一枚“重磅炸彈”——符合條件的城市可維持、下調(diào)、取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

紅星資本局通過國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)篩選發(fā)現(xiàn)，符合條件的城市共有23個，如天津市、石家莊市和哈爾濱市等，其中部分城市的首套住房商貸利率此前已下調(diào)至4.1%。

中信證券認為，結(jié)合當前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區(qū)域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右。

央行、銀保監(jiān)發(fā)文

23城的首套房貸利率可低于4.1%

9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

簡單來說，對于符合條件的城市，居民購買首套房時的商貸利率下限被抹掉。

↑截圖自中國人民銀行官網(wǎng)

紅星資本局注意到，此前實行的商業(yè)房貸利率政策為5年期以上LPR±基點。目前，最新的5年期以上LPR為4.3%。

（注：LPR，貸款市場報價利率，一般由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布。）

今年5月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會曾發(fā)通知稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房的商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

也就是說，在這一政策調(diào)整前，居民購買首套住房的商貸利率最低為4.1%。

民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬告訴紅星資本局，取消下限，一方面有助于降低房貸的成本，鼓勵剛性需求，同時有助于四季度房地產(chǎn)市場銷售回暖，對房地產(chǎn)平穩(wěn)運行也有積極作用。

而據(jù)此次的通知，符合條件的城市為今年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，這些城市可以在年底前階段性放寬首套住房商貸利率下限。

紅星資本局翻閱國家統(tǒng)計局公布的6-8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，發(fā)現(xiàn)符合條件的城市共有23個。

其中，直轄市、省會城市有7個，分別是天津市、石家莊市、哈爾濱市、武漢市、貴陽市、昆明市和蘭州市。

另有其他城市16個，包括大連市、秦皇島市、包頭市、溫州市、安慶市、泉州市、濟寧市、宜昌市、襄陽市、岳陽市、常德市、湛江市、桂林市、北海市、瀘州市和大理市。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對紅星資本局表示，符合下調(diào)條件的城市，市場供應(yīng)比較充足，通過對利率和貨幣松緊程度的調(diào)整，能夠觸動消費的釋放、生成改善性需求、穩(wěn)定市場。

23城樓市或?qū)⒂凶儎?/p>

多地首套房貸利率此前已降至4.1%

以天津為例，從今年6月到8月，其新建商品住宅銷售價格指數(shù)的環(huán)比分別下降0.2%、0.6%和0.4%，同比分別下降2.4%、3.5%和4.2%。

有天津的房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，房貸利率有所下調(diào)。其中，首套房的商貸利率從4.45%降為4.1%，已是當時可以下調(diào)最低的限度。

紅星資本局詢問天津、哈爾濱、武漢和貴陽等地的房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，天津市不是個例，在個人征信沒有問題的情況下，如哈爾濱市、武漢市和貴陽市等城市的首套房商貸比例也已降低至4.1%。

其中，哈爾濱某房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，在首套房的商貸利率降低至4.1%后，“感覺現(xiàn)在買房的人不少，有的新樓盤賣得還挺快的?！?/p>

天津、哈爾濱、武漢和貴陽等地的多名房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，在人民銀行和銀保監(jiān)會9月29日晚發(fā)了通知后，他們尚未收到本地的任何通知，預(yù)計相關(guān)政策落地需要一段時間。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會住房保障委員會專家組成員李宇嘉向紅星資本局分析稱，上述提及的23個城市可能會降至4%以下。

據(jù)財聯(lián)社援引中信證券研報內(nèi)容，在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價有望從4.1%下降到金融機構(gòu)能夠承受的最低水平。

中信證券認為，結(jié)合當前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區(qū)域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP（基點）。

假設(shè)首套房商貸100萬元，以分期30年及等額本息的方式償還，當商貸利率從4.1%降低至3.8%時，購房者可以節(jié)省利息6.21萬元。

樓市新政中的“兩個首次”

利于降低購房成本，更利于剛需

“階段性放寬首套房貸利率下限，之前是沒有出現(xiàn)過的，有兩個是首次提及：政策是階段性的，（這）是首次；放寬下限也是首次?！?/p>

上海財經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇對紅星資本局表示，以前，房貸利率從沒有“放寬下限”“取消下限”說法。

溫彬也告訴紅星資本局，這個政策措施確實是首次出現(xiàn)。他認為這一政策措施的出臺，有利于降低購房成本，更好地支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

紅星資本局注意到，今年以來，多地在“因城施策”原則下逐步調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行發(fā)揮了積極作用，特別是央行下調(diào)房貸利率，對于按揭貸款回穩(wěn)起到積極效果。

在這樣的情況下，溫彬表示，“部分城市房地產(chǎn)銷售仍然下行，這個政策就是為了進一步鼓勵和支持剛性住房需求，從而階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。”

另外，政策提到了放寬下限的時間節(jié)點，是2022年底前。對于“階段性”的理解，岳翔宇分析，“這個政策何時取消，我們還不太清楚，尚需觀察?！痹老栌钪赋?，能出臺這樣的政策說明政府的決心，還可以再擴大城市范圍，或者說輔助以調(diào)整首付比例等其他的政策。

“紓困力度非常大了”

專家：是否覆蓋二套房要看市場走勢

紅星資本局注意到，前述通知中提到，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

岳翔宇認為，目前針對首套房貸利率的“放寬下限”，短期應(yīng)該不會出現(xiàn)在二套房上?！斑@個政策主要是步步推進，看針對首套的效果如何?！?/p>

溫彬也認為，此次沒有針對二套房提出變動，還需要進一步觀察。未來五年期的房貸利率可能還是有下行空間。具體的政策是否出臺、是否下調(diào)，還要取決于后續(xù)整個房地產(chǎn)的市場走勢。

“對二套住房房貸利率的調(diào)整，我預(yù)計應(yīng)該會比較審慎?！标愱芍赋?，本次政策有前置條件，即“階段性”，意味著存在觀察期。

“首套利率下調(diào)對需求釋放能夠產(chǎn)生何種程度，能不能使整體需求恢復(fù)到應(yīng)該達到的狀態(tài)，降息只是手段之一?！标愱烧J為，需求端和供給端已充分發(fā)力，針對需求的釋放政策已經(jīng)是“力度空前”的狀態(tài)。

“當前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購在非熱點城市退出；供給端化解風(fēng)險也到了攻堅時刻。樓市已經(jīng)開始慢慢觸及底部了，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能（未來）一段時間在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了?！崩钣罴螌t星資本局說。