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臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月28日訊,本月中旬,融信中國(guó)110億拍下上海內(nèi)環(huán)一塊住宅用地,刷新全國(guó)土地成交史上紀(jì)錄,大眾關(guān)注的是高昂的交易價(jià)格,而業(yè)內(nèi)人士關(guān)注更多的是融信背后的拿地邏輯和資金鏈。

在此背景下,調(diào)控風(fēng)聲漸緊。監(jiān)管層和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在,就在上海這宗高價(jià)地誕生之后的一周,上海叫停了四塊土地出讓。也有銀行下發(fā)通知,要求原則上不再支持高價(jià)地、異地、純商業(yè)體和別墅項(xiàng)目。

成也信貸,敗也信貸。此輪高拿地成本浪潮的涌動(dòng)離不開(kāi)寬松的貨幣政策。也因此,一旦政策轉(zhuǎn)向、信貸收緊,土地市場(chǎng)的狂歡或?qū)㈥┤欢?。拿下高成本土地的企業(yè),日子或許不好過(guò)了。

貨幣狂歡

實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的環(huán)境下,樓市被視作資金的避風(fēng)港。去年以來(lái),隨著降低首付比、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中稅收等利好政策出臺(tái),大量資金持續(xù)涌入樓市。

根據(jù)央行披露,今年7月人民幣貸款增加4636億元,其中,住戶部門貸款(主要為住房按揭貸款)增加4575億元,占比幾乎接近100%。

與按揭貸款一樣,開(kāi)發(fā)貸依然是房企獲得資金的主要模式。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55361億元,同比名義增長(zhǎng)5.3%;其中,住宅投資36981億元,增長(zhǎng)4.5%,住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.8%。

也有不少上市房企采取定向增發(fā)獲取資金。統(tǒng)計(jì)顯示,2015年以來(lái),上市房企實(shí)施了60個(gè)項(xiàng)目的定向增發(fā),實(shí)際募集資金2513億元,其中近乎一半的定增項(xiàng)目由大股東參與認(rèn)購(gòu)。

如今發(fā)公司債也成為房企獲取資金的重要渠道,其發(fā)行成本正持續(xù)走低。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),2015年至2016年上半年,50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億,平均融資成本為4.95%;5年期以上平均融資成本低至4.52%。

能夠獲取便宜資金的,依然是大型房企??硕饠?shù)據(jù)顯示,公司債發(fā)行規(guī)模前10的房企以大規(guī)模民營(yíng)企業(yè)為主,富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)位列公司債發(fā)行規(guī)模前3名。

但富力董事長(zhǎng)李思廉對(duì)市場(chǎng)頻繁發(fā)公司債表示出擔(dān)憂。他表示,“政府透過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)公司債來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,錢一多了開(kāi)發(fā)商只能去買地,這有些扭曲了市場(chǎng)的發(fā)展,值得大家擔(dān)心。”

資金超發(fā)客觀上催生了高價(jià)地。但這輪土地成本抬升的締造者,不僅有能夠獲得便宜資金的大型房企,不少渴望大舉擴(kuò)張的中小型房企,也位列其中。融信執(zhí)行董事、副總裁林峻嶺對(duì)此前拿下的靜安高價(jià)地塊頗具信心,他解釋稱該地塊有足夠的稀缺性,“目前評(píng)估地價(jià)合理”。

五月份說(shuō)過(guò)不再買地的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌,實(shí)際上近三個(gè)月來(lái)仍未停下儲(chǔ)備土地的腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),融創(chuàng)今年六月份以來(lái),在天津、西安、寧波、杭州等二線城市拿下了22幅地,其中也不乏高成本地塊。

融資收緊

監(jiān)管層已經(jīng)著手嚴(yán)控拿地?zé)岫?。最為典型的是,上海暫停了四幅地塊出讓,南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策,目前南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù),土地出讓首付升至60%;合肥土地出讓首付升至50%。證監(jiān)會(huì)也要求上市房企再融資不能用于拿地和償還銀行貸款。

此外,不止一家銀行開(kāi)始收緊房企開(kāi)發(fā)貸。8月份,興業(yè)銀行、工商銀行等已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi),甚至半年期的短期貸款。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就稱,縮短房企開(kāi)發(fā)貸周期的舉措主要就是為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)貸或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星公開(kāi)表態(tài)稱,在金融支持保證居民住房的背景下,房地產(chǎn)投機(jī)造成新的杠桿問(wèn)題,使得房地產(chǎn)過(guò)熱形成泡沫,金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)發(fā)展,這一政策沒(méi)有改變。

但實(shí)際上,還有大量表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè),這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制,異地資金更不在地方政府掌握之中。

深圳一家股份制銀行人士指出,土地融資難管,地方政府層面更難以監(jiān)管,因?yàn)橘Y金跨區(qū)域流動(dòng),本質(zhì)還是資管計(jì)劃的嵌套,銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。

監(jiān)管難不代表不行動(dòng)。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理張曉慧指出,部分金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)要求,的確存在把原先表內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至表外處理的可能性,也就是表外資產(chǎn)擴(kuò)張。隨著監(jiān)管體制、統(tǒng)計(jì)和訊息收集等條件的完善,未來(lái)MPA對(duì)表外業(yè)務(wù)的規(guī)范還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

部分城市的房貸政策也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。8月11日,人民銀行南京分行發(fā)布了南京房貸收緊的決議,其中擁有1套房且貸款已結(jié)清的,最低首付款比例由30%調(diào)整為不低于35%;擁有1套房且貸款未結(jié)清的,最低首付款比例由45%調(diào)整為不低于50%。

合肥此次限貸政策被稱之為史上最嚴(yán)。根據(jù)新規(guī),合肥市區(qū)無(wú)房無(wú)貸款,首付比例仍為25%;無(wú)房有一次貸款記錄已結(jié)清,首付比例40%;未結(jié)清,首付比例50%。合肥市區(qū)無(wú)房,有兩次及以上貸款記錄已結(jié)清,首付比例60%。

蘇州的政策則是首次購(gòu)房最低首付款比例保持20%不變,但將二套房的首付比例提高至五成,利率上浮10%。以及對(duì)非蘇州戶籍購(gòu)房者購(gòu)買第二套房作出限制。

上海、北京和天津也開(kāi)始傳出收緊信貸信號(hào)。

對(duì)房企來(lái)說(shuō),上半年的好日子已經(jīng)不再。“這一輪高價(jià)拿地浪潮,與今年以來(lái)債市的非理性有關(guān)”,珠海一家券商分析人士認(rèn)為,公司債、私募債濫發(fā),資金過(guò)于充裕和廉價(jià),這種情形接下來(lái)可能會(huì)收斂。

中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)王旋也提醒,規(guī)模一般且主要依賴外部融資的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將逐步凸顯,未來(lái)能否在前期快速擴(kuò)張后保持正常經(jīng)營(yíng)亦存在不確定性,2018-2020年前后房企公司債將集中到期規(guī)模近8000億元,“屆時(shí)資質(zhì)一般的房企或?qū)⒚媾R較大償債壓力,相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大”。

去年在深圳尖崗山奪下高價(jià)地的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示,“希望這一輪樓市調(diào)整,能讓那些外行、想掙地產(chǎn)快錢的企業(yè)得到教訓(xùn),一定要把地產(chǎn)行業(yè)中低端的房企淘汰掉?!?/p>

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