城市房價(jià)那么高為何還禁止去農(nóng)村買房

房子和土地不能分開嗎？

或許很多人士會(huì)說，這個(gè)問題很簡(jiǎn)單，因?yàn)椴环险咭?guī)定。筆者也知道我國各級(jí)政府曾多次下發(fā)文件規(guī)定不允許城鎮(zhèn)居民區(qū)農(nóng)村買房，但這樣做的法律依據(jù)在哪里？

首先，我國《憲法》中并沒有這樣的規(guī)定。

《物權(quán)法》中對(duì)宅基地使用權(quán)做了若干規(guī)定，但也沒有涉及宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓問題。

《土地管理法》中規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

按照這里的規(guī)定，農(nóng)村住房可以出賣出租，但沒有規(guī)定出賣出租的對(duì)象范圍。

再來看看《城市房地產(chǎn)管理法》，其第一條是：為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

以此來看，農(nóng)民住房的相關(guān)問題并不適用于此法。

當(dāng)然，我國政府有相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象只能是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，換言之，城鎮(zhèn)居民不能去購買宅基地的使用權(quán)。

但農(nóng)村的宅基地和農(nóng)村住房不能分開嗎？城鎮(zhèn)居民不能去買宅基地的使用權(quán)，就意味著也不能去買農(nóng)村住房嗎？

有人會(huì)說，房子和宅基地怎么可能分開，農(nóng)村的房子又不能脫離宅基地建設(shè)在空中。

終歸這是兩件事，能不能買宅基地使用權(quán)和能不能買農(nóng)村住房其實(shí)可以分開來談?，F(xiàn)實(shí)中也存在城鎮(zhèn)居民去農(nóng)民買房的案例。

從操作層面，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民去買農(nóng)村住房不能辦理銀行貸款，不能獲得土地使用權(quán)證，同時(shí)按照政府政策也拿不到城市的房產(chǎn)證，因此一旦發(fā)生糾紛不能受到法律保護(hù)。

不過，有一些限制條件與完全禁止也是兩回事，如果有城鎮(zhèn)居民愿意全款買農(nóng)村住房，不在乎會(huì)不會(huì)獲得相關(guān)證件，那政府也不允許這種購買行為嗎？

讓我們回顧下歷史。2004年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中規(guī)定，改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

請(qǐng)注意，這里依然說的是“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，沒有提及住房問題。

但到了2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，其中的相關(guān)口徑便有了變化和遞進(jìn)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

這種口徑上的變化或者說政策收緊，與其間北京通州宋莊畫家村農(nóng)房訴訟案件不無關(guān)系。

這個(gè)案子的終審在2007年12月17日，但案件的緣起卻是在2002年。

馬海濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李玉蘭系城鎮(zhèn)居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以4.5萬元的價(jià)格賣給李玉蘭。2006年2月，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購買合同無效。

據(jù)新華社報(bào)道顯示，北京市第二中級(jí)人民法院做出終審判決，判決認(rèn)定買賣宅基地合同無效。其依據(jù)是：馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，認(rèn)定合同無效是正確的。

除了這個(gè)案子，宋莊畫家村陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔起訴畫家的案件，形成了十余起農(nóng)民討房訴訟。這些農(nóng)民討房案起訴的理由基本相同：購房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買賣協(xié)議無效，依據(jù)則是“城里人不許買農(nóng)民房”的政策。

都是房子，一貴一賤

宋莊畫家村農(nóng)房買賣案件的影響是巨大和深遠(yuǎn)的，它將城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)房的潛在風(fēng)險(xiǎn)擺上了臺(tái)面。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買小產(chǎn)權(quán)房，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

也就是這時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的稱謂才流行開來。所謂小產(chǎn)權(quán)房，并非一個(gè)明確的法律概念。在眾多城市郊區(qū)，一些集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。

2007年小產(chǎn)權(quán)房之所以被輿論關(guān)注，還在于當(dāng)年城市房價(jià)開始快速上漲，這些沒有像城市住房那樣繳納過土地出讓金的農(nóng)村住房，價(jià)格相對(duì)便宜很多，不少人因無力購房城市住房，轉(zhuǎn)而冒著風(fēng)險(xiǎn)去購買郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。

明知有風(fēng)險(xiǎn)還要去買，本質(zhì)上這也是一種逐利行為。但也是一種無奈，日漸高漲的城市房價(jià)，確實(shí)逼退了很多城市剛需群體，便宜的小產(chǎn)權(quán)房能夠乘機(jī)而入，也在于城鄉(xiāng)二元制造成了城市住房和農(nóng)村住房的巨大價(jià)差。

官方并沒有公布過小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模。但有非官方數(shù)據(jù)稱，全國小產(chǎn)權(quán)房面積約60億平方米。當(dāng)然，官方從未承認(rèn)過該數(shù)據(jù)。

作為對(duì)抗城市高房價(jià)的一種衍生品，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上已經(jīng)大量存在，雖然官方一再強(qiáng)調(diào)不準(zhǔn)在建，但那些已經(jīng)建完，甚至已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房怎么處置？

國土部門曾一度拋出分類處置的設(shè)想，但時(shí)至今日，仍無具體方案出臺(tái)。

曾有觀點(diǎn)認(rèn)為政府之所以不愿意小產(chǎn)權(quán)房合法化，是因?yàn)楹笳咭坏┖戏?，就相?dāng)于破除了地方政府對(duì)城市住宅土地的壟斷，進(jìn)而減少地方政府的土地出讓收入。

但這也純屬分析猜測(cè)，與這種潛在的利益切割相比，城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村買房的法理困境才是直接因素，是現(xiàn)實(shí)層面的實(shí)際障礙。

也有一些專家學(xué)者提出過諸如補(bǔ)繳土地出讓金轉(zhuǎn)正、集體土地流轉(zhuǎn)等處置方式，但也未能得到官方認(rèn)可。

自2014年，中國開始啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，作為不動(dòng)產(chǎn)中的一類，小產(chǎn)權(quán)房能否乘機(jī)合法化的問題又開始凸顯。

2015年2月，針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題，國土部不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動(dòng)，不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實(shí)施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記，這樣的念頭應(yīng)該打消。

由此來看，城鎮(zhèn)居民還是不要去買農(nóng)村住房了，雖然大城市房價(jià)越來越貴，但貴有貴的道理，相對(duì)而言，它是“合法”的。