樓市存局部過熱風(fēng)險
今年以來,樓市的持續(xù)高熱以及房價漲幅連創(chuàng)新高,讓很多一二線城市購房者“望房興嘆”。多地樓市調(diào)控政策的升級能否抑制地價、房價過快上漲,引導(dǎo)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展?
“當(dāng)前樓市存在局部過熱風(fēng)險,但仍處在可控范圍內(nèi),及時出臺調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來市場預(yù)期的?!敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查,2016年1至9月百城住宅均價累計上漲14.91%,各季度漲幅逐步走高,其中8、9月環(huán)比漲幅均突破2%,刷新近年新高。截至9月,百城住宅均價上漲至12617元/平方米,環(huán)比連續(xù)17個月上漲,同比連續(xù)14個月上漲。
而國家統(tǒng)計局9月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月新建商品住宅價格上漲的城市達到64個,其中合肥、廈門、鄭州等二線城市成為當(dāng)月房價上漲較快的城市,二線城市正由局部上漲升級為普漲。
“今年以來樓市表現(xiàn)令人困惑,城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢加劇成為市場的真實寫照。”中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說。
對于今年部分地區(qū)樓市高熱引發(fā)的房價上漲,專家認(rèn)為與貨幣、信貸以及土地供應(yīng)等多種因素有關(guān)。
白彥軍說,貸款充裕對房價上漲有一定支撐作用。從七八月份新增人民幣貸款數(shù)據(jù)看,居民中長期貸款為新增貸款主力,尤其7月占比更是高達102%。
樓面價大幅上漲
中國指數(shù)研究院最新報告認(rèn)為,因?qū)嶓w經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素帶來的投資荒困局,是導(dǎo)致投資資金大量涌入房地產(chǎn)市場的主要原因之一,部分地區(qū)房產(chǎn)的金融屬性相對凸顯。
在倪鵬飛看來,很多熱點城市土地供求關(guān)系出現(xiàn)變化,特別是大城市供應(yīng)土地規(guī)模達不到預(yù)期,導(dǎo)致供地不足,也影響了樓市預(yù)期。
中國指數(shù)研究院報告分析,今年以來,地王潮從杭州、南京、合肥向成都、鄭州、武漢不斷蔓延,重點二線城市土地市場高溫不退。土地高熱致整體樓面價上漲,住宅用地樓面價及溢價率大幅上漲。
數(shù)據(jù)顯示,前9個月,全國300個城市各類用地成交樓面均價為1891元/平方米,較去年同期上漲47.9%;其中住宅用地樓面均價為3333元/平方米,同比上漲61.7%。
針對熱點地區(qū)樓市持續(xù)高溫態(tài)勢,從二季度蘇州、南京等率先出臺收緊措施,到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸,再到近期杭州、鄭州、石家莊、福州、濟南、北京、天津等加入調(diào)控收緊行列,各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下差別化、精細化調(diào)控的思路。
短期為樓市降溫
專家認(rèn)為,近期熱點城市政策收緊力度升級,或限購限貸,或限房價地價,或加強監(jiān)管,政策主要以抑制投資投機需求為重點,特別是購買人群受限及信貸收緊,短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫,也將成為更多城市控制房價的重要選擇,預(yù)計四季度各線城市政策分化將更明顯。
白彥軍建議,熱點城市還應(yīng)主動公布土地儲備和供應(yīng)計劃,合理引導(dǎo)市場預(yù)期,抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市,應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點城市的支持政策,通過合理信貸政策引導(dǎo),讓小地方樓市活躍起來,大城市冷靜下來。
此外,專家指出,一方面要警惕樓市有泡沫,對居民生活成本影響較大,并影響實體經(jīng)濟;另一方面要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長,宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)換增長動力尚需時日,還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點,既要防控風(fēng)險,又要穩(wěn)定樓市,確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。