燃次元（ID:chaintruth）原創(chuàng)
燃財(cái)經(jīng)出品
“今天想還房貸，說(shuō)要排隊(duì)，目前排到7月11日了?！苯眨瑏?lái)自江蘇南京的一位網(wǎng)友說(shuō)道。
“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低，理財(cái)產(chǎn)品也在逐步破剛兌，即使找到比房貸利率高的理財(cái)產(chǎn)品，用戶如果不夠?qū)I(yè)，存在理財(cái)收益不及預(yù)期甚至損失本金的可能性，未必最終跑贏銀行貸款利息?！比?60數(shù)字科技研究院分析師李萬(wàn)賦對(duì)燃財(cái)經(jīng)分析道，手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸，還可以減輕心理的負(fù)債壓力。
2022年以來(lái)，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧，而銀行理財(cái)、大額存單等風(fēng)險(xiǎn)較小的固收類產(chǎn)品的收益率也持續(xù)走低。相對(duì)于此前5%以上的房貸利率，如今理財(cái)收益已經(jīng)難以覆蓋房貸利息。
對(duì)此，住房金融高級(jí)分析師陳斌對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果沒有好的投資渠道，將手里的閑錢用于還房貸，也相當(dāng)于一筆投資收益。
燃財(cái)經(jīng)獲悉，自2019年8月LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR共下調(diào)5次累計(jì)下調(diào)40bp，2022年5月是5年期以上品種下調(diào)幅度最大的一次。
此外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，“對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！?/p>
據(jù)此，如今首套房貸利率或可降低至4.25%。
“現(xiàn)在房貸利率下降幅度較大，早兩年買房的人，多少會(huì)覺得自己虧了，提前還貸是一件無(wú)可厚非的事情。”陳斌也認(rèn)為，購(gòu)房者愿意提前還房貸，表明他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，同時(shí)相信國(guó)家整體環(huán)境的穩(wěn)定性，也對(duì)未來(lái)有較好的預(yù)期?！笆且患檬隆！?/p>
提前還房貸
5月15日，張莉看到央行的最新通知，感慨了一句，“唯一一次的人生巔峰，就是房貸利率6.2%?！?/p>
2019年12月，人在廣西的張莉，買了現(xiàn)在居住的70平米小兩房，總價(jià)82.7萬(wàn)元，在工商銀行貸款57萬(wàn)元、期限30年，還款方式是等額本息，月供4600元。
“我們買在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候。疫情開始后，基本都跌了，除非地段很好?！彼嬖V燃財(cái)經(jīng)，上個(gè)月，樓上的鄰居出售同戶型房子，賣了70萬(wàn)元，“還是裝修好但沒住過(guò)的房子?！?/p>
3月以來(lái)，張莉和丈夫開始提前還房貸，以縮短年限、月供不減的方式，3月還款5萬(wàn)元，4月還款10萬(wàn)元，月供降到了3600元。5月11日，張莉再還款10萬(wàn)元，繼而在5月20日，她告訴燃財(cái)經(jīng)，丈夫已申請(qǐng)房貸全款結(jié)清。
圖/張莉申請(qǐng)最后一次提前還房貸
在北京工作的林蘭，最近也提前還了河南鄭州房子的50萬(wàn)元貸款。她告訴燃財(cái)經(jīng)，2018年1月在鄭州南區(qū)購(gòu)買了一套121平米房子，貸款118萬(wàn)元、期限30年，利率5.88%。
考慮了快一年，她和丈夫也決定提前還房貸，以年限不變、減少月供的方式，一次性申請(qǐng)還款50萬(wàn)元，月供減少了3000元左右，如今月供不到4000元。因?yàn)橘?gòu)房合同已滿三年，他們無(wú)需支付違約金，也是直接手機(jī)操作即可。
“對(duì)于提前還（房貸），我們是深思熟慮的，一來(lái)要保證正常生活，二來(lái)也確保（還款之后）手里有應(yīng)急的錢，且能做點(diǎn)小額理財(cái)?！彼f(shuō)道。
“每個(gè)家庭情況不一樣。我們就選擇減少月供的方式，這樣生活上能富余一點(diǎn)，尤其是之后還要養(yǎng)孩子。”目前，林蘭和丈夫在北京工作，一個(gè)月房租、生活費(fèi)加上房貸，開支超過(guò)一萬(wàn)元，而兩人每月收入也就三萬(wàn)元左右。她已經(jīng)懷孕四個(gè)月，孩子出生后生活花銷也將增加。
不過(guò)，為了提前還這50萬(wàn)元房貸，林蘭還跟朋友借了10萬(wàn)元，一年期利息4.5%。“這10萬(wàn)元我隨時(shí)能拿出來(lái)的，只是得放手上應(yīng)急?！?/p>
湖北武漢的小企業(yè)主李夏最近也將兩套房的貸款還清了，一共還款132萬(wàn)元。
2015年，她購(gòu)買了一套別墅，貸款50%，利率是4.25%。2019年11月，她再買了一套學(xué)區(qū)房，貸款86萬(wàn)元、期限25年，利率5.65%，還款方式是等額本息。
“第一套就不說(shuō)了，還了這么多年，欠的貸款已經(jīng)不多。但第二套，我月供5000多元，到上個(gè)月，發(fā)現(xiàn)我還欠銀行82萬(wàn)元。還了兩三年，就像沒還一樣。”兩套房的貸款加起來(lái)，李夏每個(gè)月還銀行的利息，就要9000多元。
不同于上述購(gòu)房者，莎莎以跟父母“打借條”的方式，用父母的100萬(wàn)元存款提前還了第二套房的部分貸款。
2015年，她花180萬(wàn)元購(gòu)買了第一套房子，全額公積金貸款，父母跟自己的公積金覆蓋了月供。2018年，她花300萬(wàn)元購(gòu)買了第二套房子，貸款132萬(wàn)元，丈夫的公積金覆蓋了大半月供，剩下房貸約3000元/月。
“父母的錢也是沒有更好的投資渠道，倒不如用來(lái)還房貸。因?yàn)樵鹿┹p松，我們就準(zhǔn)備選擇縮短年限的方式。”莎莎告訴燃財(cái)經(jīng)。
提前還房貸有多普遍？央行5月13日公布的《2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，表明了情況。
報(bào)告顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。
李夏告訴燃財(cái)經(jīng)，連她家保姆也提前還了房貸。
不能開源，只能節(jié)流
對(duì)于提前還房貸，具體到每個(gè)人身上，都是經(jīng)過(guò)仔細(xì)計(jì)算的。
“閑錢130萬(wàn)元放銀行，一個(gè)月利息才3000多元，而每個(gè)月房貸給銀行的利息就9000多元，我肯定不想繼續(xù)背負(fù)房貸。”李夏認(rèn)為，這中間差價(jià)6000元，已經(jīng)是一家三口一個(gè)月的生活費(fèi)了，“少付6000元，就是賺了?！?/p>
作為中產(chǎn)階級(jí)，李夏卻是一個(gè)在投資理財(cái)方面非常保守的人，基金股票她都不購(gòu)買，“我只做保守型投資，除了房子不動(dòng)產(chǎn)，用來(lái)做生意周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金，剩下的就是買理財(cái)和黃金，理財(cái)也是選擇保本品類?！睂?duì)此，她覺得慶幸，當(dāng)身邊朋友因?yàn)橥顿Y虧損的時(shí)候，自己還是浮盈的。
這意味著，多年來(lái)，李夏的理財(cái)收益率都低于房貸利率。但疫情之前，她并不會(huì)想著提前還房貸。
“疫情對(duì)武漢的影響很大，特別是經(jīng)濟(jì)。我做奢侈品行業(yè)的，現(xiàn)在收入只有疫情之前的1/3?！彼寡?，以前收入高的時(shí)候，手頭流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)較快，能有更高的利潤(rùn)。而如今收益沒有那么高了，倒不如在不影響生活品質(zhì)、生意周轉(zhuǎn)的情況下，還了房貸?！安荒荛_源，只能節(jié)流，省一點(diǎn)是一點(diǎn)?！?/p>
當(dāng)然，李夏還了132萬(wàn)元房貸后，手上就沒有那么多閑錢了。為了給公司運(yùn)作提供周轉(zhuǎn)資金，她同步將兩套房子進(jìn)行抵押，用公司的名義在工商銀行申請(qǐng)一筆經(jīng)營(yíng)貸款，利率為3.6%。
“疫情之后，武漢推出了抵押經(jīng)營(yíng)貸的業(yè)務(wù)，是支持中小企業(yè)的一項(xiàng)政策?！彼榻B道，這款經(jīng)營(yíng)貸好處在于，就像信用卡的貸款額度，只有使用才需要支付利息，而不使用就不產(chǎn)生利息?！澳懿挥镁筒挥茫庑枰苻D(zhuǎn)的時(shí)候，我才會(huì)去使用這筆貸款?！?/p>
無(wú)論是李夏這樣的小企業(yè)主，還是普通的工薪階級(jí)，提前還房貸，原因都是相似的。“如果沒有（收益率）高于房貸利率的投資項(xiàng)目，那就將房貸還了?！崩钕恼f(shuō)道，“起碼房子是在那的?！?/p>
“錢在手里我們有嘗試基金股票，但是收益率不是很理想。有些基金收益率總體可以，能達(dá)到十幾個(gè)點(diǎn)，但是你總歸不敢將那么多錢全部砸進(jìn)去，所以放手里（理財(cái)）收益率是低于5.88%的。”林蘭表告訴燃財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在她的基金收益率好的是8%，差的已經(jīng)-30%，總體收益仍然是浮虧狀態(tài)。
“前幾個(gè)月，差點(diǎn)加倉(cāng)基金，后來(lái)我想，加倉(cāng)要是遇到跌，我會(huì)穩(wěn)不住。超過(guò)了心理防線，最后沒加。萬(wàn)幸?！弊鳛橥顿Y小白，她現(xiàn)在的計(jì)劃是，基金、股票先觀望著，后期可能減倉(cāng)。
孩子不久將出生，林蘭覺得，提前還了房貸，減少了月供，未來(lái)生活會(huì)輕松一些?！皩?duì)于心理和精神狀態(tài)來(lái)講，也是好事情。”
最近，疫情管控下，她每日乘坐的公交甩站不停車，作為“天選打工人”，她每天打車上下班，來(lái)回打車費(fèi)40元?！跋露Q心提前還房貸后，生活狀態(tài)更好了，吃好喝好。現(xiàn)在好好工作，繼續(xù)攢錢，準(zhǔn)備下一次‘提前還房貸’?！?/p>
房貸利率或再降
“如果能夠抵抗外界的沖擊，中國(guó)的市場(chǎng)就會(huì)穩(wěn)定。未來(lái)可期的情況下，手上有余錢又沒有好的投資渠道，提前還貸未嘗不是一件好事，實(shí)際上就相當(dāng)于投資獲得一筆收益?！标惐髮?duì)燃財(cái)經(jīng)表示。
到底該不該提前還房貸？除了視個(gè)人或家庭的收入狀況，也要看房貸的具體情況。
李萬(wàn)賦分析道，大多數(shù)房貸用戶都選擇了“等額本息”的還款方式，因此前期還款主要是還的利息，提前還貸還的反而是“本金”，還需要算清楚可能的提前還款手續(xù)費(fèi)，尤其是還款周期過(guò)了大半的房貸用戶，這波操作實(shí)際“省下”的利息并不多。此外，在目前按照LPR加點(diǎn)的計(jì)價(jià)方式下，未來(lái)可能存在LPR下降帶來(lái)的利息減少，提前還貸就無(wú)法享受到這部分優(yōu)惠。
目前看來(lái)，為了提振市場(chǎng)信心、刺激市場(chǎng)需求，房貸利率可能還會(huì)有下降空間。不過(guò)，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，各城市政府、銀行還要按照“因城施策”原則，進(jìn)行市場(chǎng)利率定價(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，“央行的通知應(yīng)該說(shuō)是非常及時(shí)的，樓市現(xiàn)在需要穩(wěn)定，市場(chǎng)4月數(shù)據(jù)非常差。但這個(gè)通知只是最低限制，并非政策要求。大部分銀行大部分城市很可能不會(huì)執(zhí)行。”
張大偉建議道，在當(dāng)下存款利率已經(jīng)不到2的情況下，銀行應(yīng)該針對(duì)剛需和改善購(gòu)房者，不論是新貸款還是過(guò)去貸款的，“一刀切”優(yōu)惠房貸利率到4.4，甚至應(yīng)該更低一些。
在房貸利率還較高的情況下，提前還房貸，不失為一種明智選擇。不過(guò)，如李夏等人選擇將房屋進(jìn)行抵押貸款，陳斌則提示這可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
陳斌分析稱，正常情況下，運(yùn)作良好的企業(yè)申請(qǐng)低息經(jīng)營(yíng)貸，企業(yè)獲得福利，銀行也創(chuàng)造收益。但不得不考慮的是，如果企業(yè)未來(lái)存在經(jīng)營(yíng)困難，那這筆貸款就可能批不下來(lái)；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)有波動(dòng)，房子抵押的價(jià)值也可能下降。
“小企業(yè)主要判斷好自己公司持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力，要確保手上有足夠的流動(dòng)資金，不宜將資金、房產(chǎn)等全部家當(dāng)都‘當(dāng)’進(jìn)去，這種手段有風(fēng)險(xiǎn)?！彼赋觯盅航?jīng)營(yíng)貸也相當(dāng)于“房貸”，因而也要把握杠桿風(fēng)險(xiǎn)。
陳斌表示，最近他還接觸到消費(fèi)者，準(zhǔn)備借助第三方公司的名義申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸，而這是風(fēng)險(xiǎn)很大的行為?！耙坏┻@家企業(yè)有問題的時(shí)候，比如存在債務(wù)，個(gè)人的房產(chǎn)就會(huì)存在被沒收的危險(xiǎn)。”
“30年房貸意味著什么？猶如隱形的枷鎖，需要你工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，踏踏實(shí)實(shí)干上30年，還貸30年，你買的房子才是你的。”小紅書上，一位提前還房貸的網(wǎng)友如是說(shuō)道，30年的房貸給不少人帶去了精神壓力，“只有還掉房貸，才會(huì)松一口氣”。
房貸沉重，如果手有余錢，選擇提前還房貸，減少利息支出，也是減輕負(fù)擔(dān)。但個(gè)人必須結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)狀況，做好適合自己的選擇。
*文中莎莎、張莉、林蘭、李夏為化名。
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