房價下跌可能要開始了

這樣一致性的行動，難說巧合，而非?？赡苁歉邔拥墓沧R！

這是國內(nèi)大膽破局的開始，更是對外部的破局！

房價大頂已至，調(diào)整或?qū)㈤_始！

1、這樣的財富分配不可長久

就在十一假期前幾天，筆者的一位年近60的農(nóng)村遠(yuǎn)親打來電話，訴說要買房的恐慌，因為他身邊的幾位鄰居通過在當(dāng)?shù)厥〕琴J款買房，迅速拉開了與他的人生距離，一年之內(nèi)房價就上漲了50萬，這個數(shù)字比他一輩子的積蓄還多。更讓他恐慌的是，這個上漲似乎沒有盡頭。

一二線房價的瘋狂帶來的這場全國范圍內(nèi)的財富重新分配，劇烈地顛覆了我這位親戚的60年來的三觀，震撼程度不亞于一場革命。

3月以來，一二線城市房價暴漲，所帶來的中國財富再分配效應(yīng)實在觸目驚心！筆者在3年前就已經(jīng)提出，不應(yīng)該容忍這種沒有技術(shù)含量、主要依靠貼近權(quán)力與貨幣創(chuàng)造者的財富再分配成為主流。在今年5月18日的文章中，筆者再次談到這一點：

由于中國的土地是公有，房地產(chǎn)暴漲，實際上是個全民財富再分配的過程。越早拿到土地使用權(quán)的人，越是獲利最大。而短短10年，房價暴漲了10倍，這種短時間里出現(xiàn)的財富再分配，世所罕見。雖然有中國的特殊國情，但是，管理層有責(zé)任對這種財富再分配進(jìn)行調(diào)控，回到“房子是要給人住的”思路上去。

遠(yuǎn)房親戚短短一年得到的這個值他一輩子全家積蓄的教訓(xùn)，僅僅是因為他的鄰居從銀行拿了杠桿，而不是他們有了新的商業(yè)開拓與財富創(chuàng)造。

這種恐慌與震動，對社會的影響是巨大深刻的。同樣的恐慌也在城市上演。所以，離婚結(jié)婚才會如此蜂擁，能怪這些拿著積蓄、首付貸、甚至高利貸沖進(jìn)房市的人們？不能，僅僅通過一次貸款與購買，就可以獲得巨大的財富重新分配，這種超現(xiàn)實的碾壓，試問幾人能夠抗拒！？

對于任何一個國家來說，這樣的財富重新分配方式，都不應(yīng)被容忍的，因為它會破壞真實財富創(chuàng)造體系。就如同鴉片帶來短暫的肉體愉悅，但最終毀掉的是整個機(jī)體的正常反饋機(jī)制，落入長期的病夫結(jié)局。

近期針對這種財富分配苗頭，加拿大、澳大利亞等國家都拿出了有力的行動：直接加稅。而我們是社會主義市場經(jīng)濟(jì)！民眾生活必需品的住房，更不應(yīng)成為全社會財富大規(guī)模重新分配的主要渠道。

2、房價自然見頂信號早已出現(xiàn)

其實，房價近期已經(jīng)傳遞出了見頂?shù)男盘枺耗蔷褪蔷用裣M能力的萎縮。在9月9日的文章《今天的這個數(shù)字，照建中國經(jīng)濟(jì)冰與火的未來》中，筆者已經(jīng)談到，CPI連續(xù)4個月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個通縮，則由房價壓縮居民消費所導(dǎo)致：

CPI與房價，或者說居民收入能力與負(fù)債能力，這兩組對應(yīng)關(guān)系，基本說的一個事情。

兩者之間，說到底，是散步的主人與狗的關(guān)系：

在主人散步的過程中，狗有時候跑很遠(yuǎn)，但最終看來，狗與主人的距離，是基本穩(wěn)定的。太遠(yuǎn)了狗就丟了，主人與狗的系統(tǒng)崩潰。

因此，一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說的通縮威脅來臨，那么房價的上漲空間，也就差不多到頭了。

這一點，我們可以看看，近5年來的中國房價漲速與CPI之間的對應(yīng)關(guān)系。

可以看到， 在房價到達(dá)價值均衡點之后(也就是房價收入比，達(dá)到一般認(rèn)可的水平，鑒于中國人愛房子國民性，以及房子所包含的福利邊界特權(quán)，讓中國的合理房價收入比，可以適當(dāng)看高一線，2012年左右大概是發(fā)達(dá)國家的3倍左右，基本是均衡水平了)，房價與CPI之間的關(guān)系，更能夠反映它們之間的真實互動。

不難看出，2012年之后，房價的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間). 而房價增幅的下滑，則是在CPI下降階段(上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間).

可見，在此次12個城市主動降杠桿之前，房價自然頂部已經(jīng)來臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但是，陽已極陰已生，大勢已去！

3、另外一個財富流失通道

除了內(nèi)部居民的杠桿已經(jīng)到極限之外，外部的吸力則是中國房價見頂?shù)囊粋€重要因素。

目前，北京上海的房價已經(jīng)與紐約看齊?？紤]到人均收入，北京人估計只有紐約的1/8，這個漲幅已經(jīng)超越了中國的發(fā)展階段。

要知道，紐約是靠全球最富裕的人的資金支撐(而且不限購！)，是包括中國有錢人在內(nèi)的全球供養(yǎng)模式，才有今天的價格。

北京上海深圳等一線城市，至少在10年里，是無法有美國這種全球供養(yǎng)模式的。

房價過高必然會必然會導(dǎo)致資金外流。今年5月，美國亞洲協(xié)會發(fā)了一個報告，2010年到2015年，中國人到美國買房，貢獻(xiàn)了1100億美元。加拿大、英國、澳大利亞都有大量的中國錢流入買房，甚至連日本，都有中國人買下的別墅群在那里荒廢。

記得索羅斯在2001年訪問中國時，曾與當(dāng)時的中國領(lǐng)導(dǎo)人談到日本，說日本的金融市場在瞎搞，日本的工業(yè)產(chǎn)出創(chuàng)造的財富，基本上都被金融市場給糟蹋掉了。日本糟蹋財富的金融市場之一，就是房地產(chǎn)。在日本房地產(chǎn)暴漲到頂峰之際，大批日本人海外置業(yè)，比如美國的夏威夷，幾乎被買成了日本州，如今這些日本人的財富，沉淀在夏威夷為美國人民貢獻(xiàn)稅收。

對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授丁志杰先生在今年2月27日披露了一組數(shù)據(jù)，2008年底，中國對外凈債權(quán)是1.5萬億美元，但是到2015年9月末依然是1.5萬億美元。它意味著，8年來我們通過外貿(mào)所賺的貿(mào)易順差部分，都通過金融渠道的虧損白送出去了。

而我們的房地產(chǎn)，已經(jīng)具備了這種對外財富輸送與流失通道的典型特征。

4、我們正處于全球大緊縮的前夜

更大的外部約束則是：當(dāng)前的中國一二線房產(chǎn)泡沫，正處于一個前所未有的全球性大緊縮周期的前夜。

經(jīng)過8年的全球四大央行，也就是美國、中國、歐元區(qū)域日本驚人一致的大放水之后，目前，全球央行的放水能力也到了極限。資金泛濫的當(dāng)前階段必然是要過去的。

也就在這個十一假期，歐洲央行放出令人意外的消息：未來將逐步縮減規(guī)模。而同樣也在這個假期，美聯(lián)儲再次嘗試了短期貨幣政策工具，向金融機(jī)構(gòu)賣出國債，嘗試短期的資金回收操作，這兩個因素導(dǎo)致黃金在假期大跌。

很顯然，未來誰能保持最小程度的資產(chǎn)泡沫，誰就能損失最小地度過未來的苦澀時期，而最大泡沫者，將極有可能成為另外三大央行的獵殺對象。

而我們一二線的居民們，仍然在醉心于房市永遠(yuǎn)漲，京滬永遠(yuǎn)漲的邏輯。

那些搶到多套房子的一二線居民以及囤房的中介與投機(jī)者們，都認(rèn)為自己坐著不動就可以讓每套房子每年為自己凈賺幾十乃至上百萬。他們也許不知道的是，他們的想法能夠成立的唯一前提，就是找到比他們更有錢的接盤者。

當(dāng)農(nóng)民都已經(jīng)感到恐慌想入市的時候，也就意味著目前中國已經(jīng)沒有一二線房地產(chǎn)的大批接盤人了。最有能力接盤的，也就是這些買房者自身，但是他們已經(jīng)大都是持有房地產(chǎn)的空頭們了，因為，他們要想兌現(xiàn)這紙上富貴，唯一能做的就是賣出。

而房市的流動性是比較差的，一旦大家都要賣出，很難在高位保持震蕩，下跌是極大概率。

5、內(nèi)外齊破局，經(jīng)濟(jì)增速慢點沒什么

2015年，中國股市加杠桿最終導(dǎo)致股災(zāi)相信很多投資者記憶猶新，數(shù)萬億財富被消滅。

相對于股市在中國居民的資產(chǎn)配置里，是相對較小的部分。房地產(chǎn)在中國居民的家庭財富配置里占到了50%以上的大頭，而在這輪房市大加杠桿之后，這個比例就更高了。

在往期文章中筆者多次談到一個擔(dān)憂：很多人把全部身家作為杠杠的基數(shù)，貸款3倍甚至更高，砸進(jìn)房子，但誰能保證未來的房價不下跌？一旦這些壓上全部身家的投資者，未來被套，房子成為負(fù)資產(chǎn)，會有什么樣的經(jīng)濟(jì)與社會后果？

在此時刻，16個城市一起給房市降杠桿，怎么說也是值得欣慰的！

這既是阻止泡沫過大而自爆，更是在為泡沫固化創(chuàng)造時間空間！也是對內(nèi)對外的同時破局！

中國受制于發(fā)展中國家的現(xiàn)實，難以主動破局。而這一次，給房地產(chǎn)降杠桿，本質(zhì)上而言，是對內(nèi)、對外破局行動。

因為次貸危機(jī)以來，中國房地產(chǎn)加杠桿，一直是外部尤其是美國最希望看到的方向，因為只有中國加了杠桿，美國才能有一個寬松的去杠桿環(huán)境！現(xiàn)在，這個管道慢慢會被掐斷。

中國經(jīng)濟(jì)或許因為房市未來的調(diào)整而增速慢一點，但是，如果因此而能夠讓社會的財富分配更公平，讓青年人看到奮斗就可以超越階層流動的希望，讓居民們不再有“一日不買房，落后20年”的恐慌，讓中國避免成為這一輪全球資本獵殺的對象，那么，房價就是10年不漲，也是中國之幸！