<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）10月17日訊，近期，北京各大銀行普遍開始執(zhí)行 “9?30新政”，將首套房和二套房的首付比例進(jìn)行上調(diào)。對(duì)于新政要求之外的房貸利率，雖然不少銀行仍處于觀望，延續(xù)8.5折的優(yōu)惠，但也有銀行的上調(diào)政策已近在咫尺。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收緊房貸的政策力度恐怕還會(huì)持續(xù)，樓市無疑將面臨 “一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)寒”的境遇。
利率優(yōu)惠收緊成大勢(shì)所趨
根據(jù) “9?30新政”，對(duì)首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到為70%。同時(shí)，對(duì)于二套住宅的界定，新政改為 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要個(gè)人名下有房，無論是否有房貸，再購置新房時(shí)均被算為二套房。北京商報(bào)記者了解到，目前大多數(shù)銀行都已執(zhí)行 “9?30新政”。
按照新政計(jì)算，以500萬元的住宅為例，新政實(shí)施前，首套普通自住房首付比例為30%，首付150萬元，新政實(shí)施后，首付比例提高到35%，首付175萬元，購房者需要多準(zhǔn)備25萬元；對(duì)于首套非普通自住房，則需要多準(zhǔn)備50萬元；二套非普通住宅最高，需要多支付100萬元首付金。
這對(duì)于有正常購房需求的百姓來說并不是個(gè)好消息，因此，不少人希望銀行的貸款折扣力度不要減，這樣一來，可以貸款的部分還能享受優(yōu)惠利率。北京商報(bào)記者了解到，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、北京銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等都還保留首套住房最低8.5折、二套住房上浮10%的利率政策。
不過，不少銀行在接受訪時(shí)表示，8.5折的優(yōu)惠力度可以延續(xù)多久是未知的，按照每年慣例，一般到了年底，隨著銀行的放貸額度越來越少，就會(huì)通過調(diào)高利率來收緊房貸， “過兩周可能就調(diào)到9折、9.5折甚至更高，都說不好”。加上 “9?30新政”對(duì)樓市的降溫指導(dǎo)，銀行現(xiàn)在多處于觀望狀態(tài)，受訪人士的口吻幾乎沒有一人是篤定的，大家均表示 “隨時(shí)等通知”。
放貸速度已經(jīng)趨緩
偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹，目前監(jiān)測(cè)到的情況是，銀行的提前放款速度已經(jīng)開始趨緩，放貸周期延長(zhǎng)，從區(qū)域來看，工作量比較大的朝陽區(qū)，目前放貸平均水平在30天到一個(gè)半月左右，相對(duì)較慢。
也有銀行已經(jīng)在新政的指導(dǎo)下開始著手制定新的房貸政策。一位不愿具名的國(guó)有大行人士表示，該行對(duì)于在新政之后進(jìn)行簽約的交易，操作細(xì)則正在加緊制定。
更有銀行已經(jīng) “出手”。此前，以 “假離婚”來規(guī)避限購限貸的現(xiàn)象已屢見不鮮，上演了各種鬧劇。對(duì)此，民生銀行日前在行內(nèi)下發(fā)通知，要求嚴(yán)查房貸申請(qǐng)資格，尤其對(duì)離婚不到半年的房貸申請(qǐng)人進(jìn)行嚴(yán)查，離婚前若不符合貸款申請(qǐng)資格，即便其離婚，也對(duì)其直接停貸。
事實(shí)上，今年以來，多地已出臺(tái)限購政策為樓市降溫，隨后，包括 “9?30新政”在內(nèi)的信貸調(diào)控風(fēng)波也紛紛來襲。
10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會(huì)議，要求各銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，北京商報(bào)記者獲悉，為防房?jī)r(jià)下跌給金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，一些地方也開始進(jìn)行銀行對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的壓力測(cè)試。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，跡象表明，此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面。
他指出，本輪房?jī)r(jià)部分城市上漲的主因就是信貸。錢太多，可買的東西卻不多，同時(shí)銀行積極給一二線城市房地產(chǎn)加杠桿，加上部分投資者已經(jīng)在這一輪房地產(chǎn)投資中獲利， “資金潮+資產(chǎn)荒+財(cái)富效應(yīng)”這三者是市場(chǎng)開始瘋牛的主要原因。
從數(shù)據(jù)來看，今年以來，多個(gè)月的社會(huì)新增貸款中，房貸占比頗高的問題也已經(jīng)備受關(guān)注。據(jù)央行最新發(fā)布的8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，其中住戶部門貸款增加6755億元，再其中的中長(zhǎng)期貸款占到5286億元，而這基本上都是住房按揭貸款，也就是說，住房按揭貸款占了當(dāng)月人民幣新增貸款的55.71%。
且8月比7月的4773億元住房貸款又增加了513億元， “房地產(chǎn)仍是熊熊烈火，”張大偉評(píng)價(jià)道。從歷史數(shù)據(jù)來看亦是如此，因?yàn)樾刨J的刺激和購房利好政策等因素，本應(yīng)降溫的房?jī)r(jià)卻屢屢爆發(fā)。因此，雖然在本輪各地新政拳拳出擊下，一些地區(qū)已經(jīng)抑制了市場(chǎng)恐慌，讓市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，但讓住房回歸居住本質(zhì)的目的能否如愿實(shí)現(xiàn)，政策接下來的表現(xiàn)備受期待。
優(yōu)惠認(rèn)證升級(jí)
此外，多位銀行人士介紹，銀行也會(huì)加強(qiáng)對(duì)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，以防止購買了非普通住宅的客戶想要享受普通住宅的優(yōu)惠。據(jù)了解，同時(shí)滿足容積率大于1、面積小于140平方米和低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)三個(gè)要求的才算普通住宅。
一位農(nóng)行人士介紹，以北京東五環(huán)至六環(huán)之間為例，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)為340萬-350萬元，一套低于這一價(jià)格且同時(shí)滿足容積率和面積要求的住宅才屬于普通住宅?？傮w來看， “加碼”限貸、控制房貸余額已是大勢(shì)所趨。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銀行信貸政策進(jìn)行把控是積極有效的，一方面是控制規(guī)模，另一方面是調(diào)整結(jié)構(gòu)。在今年銀行房貸規(guī)模相對(duì)較大的情況下，適當(dāng)踩剎車是非常必要的。
從當(dāng)前的北京地區(qū)來看， “9?30新政”的影響力已經(jīng)初步顯現(xiàn)。多家房地產(chǎn)中介表示，“十一”期間房屋買賣成交量直線大跌，甚至有的中介出現(xiàn)零成交量的慘淡情景。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，10月1日-7日，北京住房網(wǎng)簽套數(shù)共2186套，還不及9月30日一天的成交量。
新政也打亂了不少購房者的計(jì)劃。有購房者透露，自己被評(píng)估為600萬元的房子，首付一下多了240萬元。
今年8月，陳女士打算賣了海淀區(qū)的小房子，在豐臺(tái)區(qū)換個(gè)大房子。經(jīng)過挑選，她最終選定一套150平方米的房子，屬于非普通住宅。9月下旬，陳女士通過中介與豐臺(tái)區(qū)大房子的業(yè)主簽訂購房合同，該套房評(píng)估價(jià)為600萬元，按首付比例30%計(jì)算，首付款為180萬元。
同期，陳女士把海淀區(qū)小房子掛在中介對(duì)外出售。然而， “9?30新政”出臺(tái)后，由于在海淀的房子還未售出，陳女士購買的豐臺(tái)區(qū)大房子一下被劃為二套房，首付比例直接提高到70%，首付金額直接升至240萬元。 “我湊不夠240萬元，付不了首付，只能違約了?！标惻繃@氣說。她已通過中介經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主協(xié)商解決此事。中介人士預(yù)計(jì)，在 “9?30新政”后，客戶可能會(huì)出現(xiàn)集中違約的情況。
吳昊介紹，政策影響力的真正顯現(xiàn)，估計(jì)要等到一個(gè)月后。她介紹，從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，和一些中介人士表述的有些不同，這個(gè)月的交易量與往年相比是持平的?！爸饕且?yàn)橛幸恍┲敖拥膯巫蛹性谶@個(gè)月做網(wǎng)簽，所以看上去數(shù)量還比較客觀，下個(gè)月就不好說了。”吳昊表示。
對(duì)于后續(xù)政策是否會(huì)趨緊，吳昊認(rèn)為，還難以判斷，要看房?jī)r(jià)走勢(shì)。如果新政對(duì)北京房?jī)r(jià)回落有幫助， 后續(xù)政策就會(huì)溫和一些，不能回落的話，可能還會(huì)有持續(xù)性的政策出來。張大偉則認(rèn)為，信貸一旦收緊，未來市場(chǎng)將快速告別價(jià)格過快上漲。
而在嚴(yán)躍進(jìn)看來，土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲，信貸調(diào)控則可以實(shí)現(xiàn)周期性的調(diào)節(jié)價(jià)格上漲幅度的作用。嚴(yán)躍進(jìn)還提出，對(duì)于市場(chǎng)來說，實(shí)際上如果首付貸等類似政策可以進(jìn)行管制，那么單純所謂的放水就沒有太多的問題。正是因?yàn)槭赘犊畹睦U付方面更容易了，這個(gè)時(shí)候才會(huì)使得更多人有能力購房和獲取貸款。所以關(guān)鍵要在控制信貸的同時(shí)，對(duì)各類違規(guī)資金和流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。