最近,深圳一家銀行因為房產(chǎn)二次抵押政策發(fā)生變化的事兒,被自媒體推上了熱搜。

但熱不過一天,銀行就趕緊出來辟謠,聲稱自媒體誤讀了的原意——不是放松了房產(chǎn)二次抵押貸款的條件,“云快貸”是為支持受新冠疫情影響的小微企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的。

看來,“房住不炒”是主調(diào),銀行是不愿“冒天下之大不韙”去觸碰這條紅線了。

但這條新聞還是激起了吃瓜群眾濃烈的興趣。

畢竟疫情期間,大家都缺錢,但個人也好,企業(yè)也好,大家都并不清楚自己正在按揭的房產(chǎn),居然還可以進(jìn)行二次抵押,從銀行貸出款來。

這事看著不妙,疫情期間企業(yè)家們有資金需求的個人和中小企業(yè),在銀行方面還有啥途徑可以貸款的?請看——

01

先講講房地產(chǎn)游戲的模式三個環(huán)節(jié):地方政府賣地——銀行貸款——開發(fā)商在二級市場銷售。

所謂個人房屋二次抵押貸款,是銀行為已獲得住房抵押貸款的借款人提供的加按貸款服務(wù)。放貸者在償還一定貸款本息后,如一時需要資金用于個人消費或經(jīng)營,可用該房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押,再次向銀行申請貸款。

將房屋二次抵押貸款,對銀行而言,面臨的風(fēng)險比較大,大部分銀行為了規(guī)避風(fēng)險,都要求借款人申請房屋抵押貸款的時候把房產(chǎn)證紅本留在銀行,目的是防止借款人拿房產(chǎn)證在另一家銀行抵押貸款。

但近年來,隨著貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展,銀行相關(guān)政策也在不斷調(diào)整,例如建設(shè)銀行、招商銀行,都開始接受房屋進(jìn)行二次抵押。

但是,銀行的二押政策,有可能被炒房客利用,這里涉及到一個金融杠桿的作用。真正的投機(jī)炒房是貸款炒房,而投資客更愿意一次性付清。打個比方:

第一步 ,以前建行必須按揭一年以上才能進(jìn)行二次抵押。如果去掉一年間隔直接可以加按,就是先首付3—6成買房,再進(jìn)行二次抵押,將原貸款余額后的差額貸出來。

如果這樣算,一個炒房客在深圳就能用300萬—600萬按揭貸款買1000萬的房子,等到漲到1200萬元——1500萬元賣掉,賺了1500多萬,而且融資成本不高。

第二步 ,用變現(xiàn)的現(xiàn)金再貸款按揭買幾房套,再賣掉,這樣的操作周而復(fù)始,無限循環(huán)。這就是投機(jī)炒房比股市更吸引人的地方,資金鏈斷掉就會比較慘,但在深圳這種一線城市,最近幾年房價下跌的可能性近乎于零。

這種專玩游戲規(guī)則的投機(jī)炒客還是比較遭人恨的。因此,此次中國建行有變動的消息一傳出,建行就急急地出來辟謠了。

看來,“房住不炒”的調(diào)控,對投機(jī)炒家打擊不小。但這場風(fēng)波,也讓大家長了見識,原來自己按揭的房產(chǎn),也是可以二押的。

一套房子不僅可以用于居住,急需資金的時候還可以用于抵押貸款,難怪即使房價不停上漲,所以大家還是熱衷于購買房子。

對企業(yè)而言,貸款時用房子抵押是正常的,但還有信用貸可以用啊。

02

下面說說各路銀行對“二押貸”的態(tài)度。

在各種貸款業(yè)務(wù)中,個人比較容易貸款的,還是銀行房屋抵押貸款。因為銀行房屋抵押貸款有著其他貸款產(chǎn)品不具備天然優(yōu)勢:額度高、利率低、期限長。

以前,深圳各路銀行在進(jìn)行“二押貸”之前要經(jīng)過“一押貸”銀行的同意?,F(xiàn)在,二次抵押在不同銀行之間也可以進(jìn)行,這就意味著門檻更低、受眾更廣,但監(jiān)管層對于資金流向的壓力也就更大了。

那么,企業(yè)和個人貸款優(yōu)先找哪些銀行呢?先推薦“國家隊”中的中國建設(shè)銀行。

人們常說“四大國有銀行”或“五大國有銀行”,指的是規(guī)模位于前列的、業(yè)務(wù)廣泛多元的大型綜合性國有商業(yè)銀行:中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行。

作為“國家隊”,五大行活躍在深圳各個主要的金融領(lǐng)域,業(yè)務(wù)幾乎覆蓋了商業(yè)銀行所有的業(yè)務(wù)品種,規(guī)模優(yōu)勢、資金成本低廉是豪門的核心武器,優(yōu)勢十分明顯。

在深圳,五大國有銀行也是滿足央企國企、上市公司、大型非上市民營企業(yè)、大型固定資產(chǎn)建設(shè)項目籌集低成本資金需求的主力軍,也是個人住房抵押貸款的主要市場參與者。

當(dāng)然,“國家隊”業(yè)務(wù)偏保守,也向來受人詬病。但在深圳房產(chǎn)“二押貸”方面,建行和工行卻與“保守”兩字毫不沾邊。

這段話看得人齜牙咧嘴,但意思很簡單:房子漲價后,溢價部分不能擔(dān)保。

在企業(yè)貸方面,中國建設(shè)銀行是做得比較生猛的,其信貸人員回復(fù),抵押物的類型及貸款比例如下:

個人普通住房可貸70%

街面商業(yè)用房可貸60%、50%

別墅/排屋可貸 50%

寫字樓、自用寫字樓 40%

符合抵押物準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之一:

(1)抵押房產(chǎn)的房齡須在20年以內(nèi)(含)

且建筑面積在80平方米以上(含);

(2)抵押物價值高于100萬元(含)

因此,個人建議:中小企業(yè)和個人可以積極與建行和工行溝通,一是融資成本低;二是風(fēng)控體系嚴(yán)格,能被五大國有銀行認(rèn)可并展開授信合作的個人和企業(yè),也很容易被其他金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

03

股份制商業(yè)銀行一般指的是全國12家中小型股份制商業(yè)銀行:招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、中國光大銀行、華夏銀行、中國民生銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行等。

股份制商業(yè)銀行的規(guī)模和成本比不上“國家隊”,但勝在“船小好調(diào)頭”,能深耕客戶群,以靈活的產(chǎn)品、快速高效的服務(wù)優(yōu)質(zhì)拓展市場。

對中小企業(yè)和個人而言,如果手頭缺錢,與股份制商業(yè)銀行開展業(yè)務(wù)的話,成本會高一點,但勝在能籌集資金,能在金融系統(tǒng)中留存與商業(yè)銀行合作過的業(yè)務(wù)記錄,維護(hù)企業(yè)征信,日后能多元化地提升企業(yè)的融資能力。

首先,招商銀行同樣有“二押”政策:別墅是不能“二押”,其他的都可以談;企業(yè)貸和信用貸方面,抵押貸最高可以貸1000萬元,興業(yè)銀行則不做工業(yè)廠房的貸款業(yè)務(wù)。

疫情期間,招商銀行還有針對小微企業(yè)主的個人貸,額度高,利率有優(yōu)惠,政府有貼息。此外,信用貸也相當(dāng)吸引人,只要納稅評級到了B級以上,貸款不難。

下面,聚焦深圳誠意滿滿,收集了深圳部分銀行二次抵押信息,還有企業(yè)家們可以進(jìn)行信用貸的信息,大家可以按圖索驥,其中的信息和表述并不一定完全準(zhǔn)確,最終以銀行解釋為準(zhǔn)。

房屋二次抵押貸款政策,讓房屋抵押貸款的申請門檻進(jìn)一步降低,不再局限于全款房還是按揭房,借款人也不用考慮“贖樓”等中間環(huán)節(jié),不僅節(jié)省了貸款成本,更重要的是節(jié)省了貸款時間。

此外,企業(yè)家們也可以嘗試使用信用貸。信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款,借款人不需要提供擔(dān)保,其特征是債務(wù)人無需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽就能取得貸款,并以借款人信用程度作為還款保證的。

畢竟很多借款人申請銀行貸款,都處于急需資金的狀況,尤其對于優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)營者而言:“時間就是金錢”。