很多朋友都知道,房貸的月供有兩種計(jì)算方式,但是就是不知道怎么計(jì)算,今天就和大家分享一下,怎么計(jì)算月供,如何自己制作月供系數(shù)表,從而方便計(jì)算月供。
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等額本息
等額本息就是每月還款本息相同,即每個(gè)月還銀行的月供都是一樣的意思,把銀行的本息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月的還款日還款。
大家都說房貸便宜,但是其實(shí)銀行也要賺錢也挺奸商的,因?yàn)樗麄兘桢X給我們,用的竟然是復(fù)利模式而且是按月復(fù)利!(腹黑一句,為什么群眾存款利息低得可憐,還不搞復(fù)利呢?),好在銀行讓你還的月供也是給你復(fù)利計(jì)息的,讓人稍稍安慰,所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計(jì)息還是有所區(qū)別的。
言歸正傳,我們先說等額本息的月供計(jì)算公式,就是下面這個(gè)
其中
y:表示月供,是月字的首個(gè)拼音字母;
P:表示本金,假如你貸款100萬,30年,P就是1 000 000;
i:表示月息,假如你商業(yè)貸款基準(zhǔn)(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;
n:表示月供的期數(shù),假如你貸款30年,一年12個(gè)月,月供期數(shù)就是360。
下面說下這個(gè)公式是怎么推導(dǎo)出來的,這當(dāng)中要用到一個(gè)公式,等比數(shù)列求和公式(我附到后面再說)。
我們假設(shè)S表示本金利息和(即本息),P表示本金,y代表按揭者每月要償還的等額月供,
那么根據(jù)復(fù)利公式,銀行要獲得的本息為
S=P×(1+i)n
按揭者每月要償還的等額月供也要計(jì)息,每個(gè)月產(chǎn)生的月供及月供的復(fù)利利息
第1個(gè)月y×(1+i)n-1
第2個(gè)月y×(1+i)n-2
第3個(gè)月y×(1+i)n-3
第4個(gè)月y×(1+i)n-4
…
第n個(gè)月y×(1+i)0=y
這些月供、利息和也要等于銀行的本息S
S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n-2 + y×(1+i)n-3 +…+ y×(1+i)2 + y×(1+i)+ y
=
PS.這里用了等比數(shù)列求和公式
同時(shí)又有銀行本息 S= P×(1+i)n
因此,就容易得到(月供計(jì)算中最難計(jì)算的)等額本息的月供計(jì)算公式:
2
等額本金
等額本金的意思是每月還款的本金相同,月供的組成分為兩部分,每月所還的本金相同,再加上未還本金使用一個(gè)月的利息。
月供為y(每月遞減),每月所還本金為p=P÷n,其中P為本金,n為月供期數(shù)。
第1個(gè)月,本金p,需償還利息P×i,其中i為月利率,月供為p+P×i;
第2個(gè)月,本金p,需償還利息(P-p)×i,月供為p+(P-p)×i;
第3個(gè)月,本金p,需償還利息(P-2p)×i,月供為p+(P-2p)×i;
……
第n個(gè)月,本金p,需償還利息×i=p×i,月供為p+p×i;
所以,等額本金的規(guī)律是每個(gè)月的差額就是p×i,第一個(gè)月的月供最高,第一個(gè)月的月供為p+P×i(其中p=P÷n,P為貸款本金總額,n為貸款月供期數(shù),i為貸款月利率),以后的月供逐月等額遞減,遞減額為p×i。
3
月供系數(shù)表的制作
因?yàn)榈阮~本金的計(jì)算比較簡(jiǎn)單,首月月供=p+P×i,月供遞減p×i。因此月供系數(shù)表只要做出1萬元貸款的等額本息即可,余者可以類推,比如貸款100萬,就是100乘上1萬元貸款的系數(shù)。
只要將1萬元套上基準(zhǔn)利率、上浮比例、貸款年限到我們的等額本息計(jì)算公式就可以很容易算出,這里我們就不一一計(jì)算了,感興趣的朋友可以自己用手機(jī)計(jì)算器算算看。
以下就是我制作的等額本息貸款系數(shù)表,大家可以直接使用。
例1:
假如某客戶從建設(shè)銀行等額本息貸款100萬,貸款年限30年,利率上浮10%。對(duì)應(yīng)上述表格中的系數(shù)就是56.09,這就意味著從建行貸款1萬塊是56.09元的月供,貸款100萬就是5609的月供。
如果我們套用公式
那么,P=1000000,i=4.9%×1.1÷12,n=30×12=360,
經(jīng)計(jì)算,最終月供 y=5609.07元。所以說,上述這個(gè)房貸月供等額本息計(jì)算系數(shù)表是相當(dāng)精確的。
例2:
假如某客戶從建設(shè)銀行等額本金貸款100萬,貸款年限30年,利率上浮10%。
他的月供就是:
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等額遞減的,差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1個(gè)月的月供:7269.44;
第2個(gè)月的月供:7256.96;
第3個(gè)月的月供:7244.48;
……
余此類推,依次遞減 12.48 元。
4
等額本金和等額本息的優(yōu)劣
等額本金和等額本息各有千秋,前者利息少,但前期還款壓力較大;后者每月還款額固定,但是利息較多,優(yōu)點(diǎn)是每月還款壓力較小。
免責(zé)聲明:
2、含有項(xiàng)目效果圖、戶型圖部分,最終以交樓為準(zhǔn)。