上周三（7月27日），美聯(lián)儲又將利率提高了0.75個百分點。繼5月加息0.75個百分點后，6月和7月連續(xù)加息0.75個百分點，突顯了美聯(lián)儲愿意在經(jīng)濟(jì)開始放緩的情況下采取強(qiáng)有力的應(yīng)對措施來應(yīng)對通脹上升。隨著要價飆升，紐約市的住房負(fù)擔(dān)能力面臨重大挑戰(zhàn)。額外的加息可能會使獲得抵押貸款的成本更高，從而對滿懷希望的買家造成又一次打擊。
更高的抵押貸款利率可能會擠壓紐約市買家，當(dāng)?shù)盅嘿J款利率上升時，每月的本金和利息(P&I)付款也會相應(yīng)增加，從而保持房屋銷售價格不變。當(dāng)買方申請抵押貸款時，貸方會考慮預(yù)期的每月保賠和其他住房費用與買方收入的比率，以確定買方可以負(fù)擔(dān)得起多少貸款。
貸方通常根據(jù)信用評分對該比率施加最高28%的上限，這是貸方廣泛接受的規(guī)則。受此上限約束，當(dāng)利率上升時，買家必須通過增加首付或?qū)ふ腋阋说姆课輥斫档唾J款價值。
例如，在7月21日當(dāng)周，30年期固定抵押貸款利率平均為5.54%。紐約市的要價中位數(shù)在2022年第二季度同比上漲4.8%至99.5萬美元，為2018年以來的最高。
假設(shè)首付為20%，則995,000美元房屋的每月P&I付款將為4,540美元。如果利率上升1個百分點至6.54%，則每月還款額將增加513美元至5,052美元。為了將每月付款保持在4,540美元，買家必須多支付100,957美元的首付，這是一個驚人的數(shù)額，紐約地區(qū)收入中位數(shù)的家庭需要大約15個月的時間才能掙到。如果考慮到房主的保險和維護(hù)成本等其他費用，影響可能會更大。使用相同的方法，StreetEasy估計，抵押貸款利率增加一個百分點可能會使曼哈頓買家多掏至少150,000美元，這是基于該行政區(qū)中位價房屋每月P&I付款的預(yù)期增加。在布碌侖和皇后區(qū)，買家將分別多花費10萬美元和6.5萬美元。
除了今年的房價上漲之外，在買家需求反彈的推動下，所有行政區(qū)的要價中值也大幅上漲。在曼哈頓，6月份要價中位數(shù)達(dá)到150萬美元（同比增長10.7%），為2020年6月以來的最高水平。在布碌侖，6月份要價中位數(shù)升至100萬美元（同比增長7.9%），在StreetEasy數(shù)據(jù)中創(chuàng)下新高。在皇后區(qū)，6月份要價中位數(shù)達(dá)到64.4萬美元（同比增長7.4%），為2020年9月以來的最高水平。
結(jié)果，每月的本金和利息（P&I）大幅增加。根據(jù)StreetEasy的歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)時流行的30年期抵押貸款利率，2021年12月曼哈頓中等價位房屋的每月P&I為5,045美元。到6月，它已上漲38%至6,942美元。在布碌侖和皇后區(qū)，每月P&I付款增長了51%：布碌侖從3,078美元增加到4,634美元，皇后區(qū)從1,984美元增加到2,988美元。更高的抵押貸款費用保證了獲得貸款資格需要更高的最低收入，這使得潛在買家在競爭激烈的市場中買房更具挑戰(zhàn)性。假設(shè)最高住房費用與收入的比率為28%，首付為20%，那么在所有三個行政區(qū)，能夠負(fù)擔(dān)中位價房屋的最低合格年收入均強(qiáng)勁增長。在曼哈頓，6月份最低合格收入同比增長52%至297,000美元。在布碌侖，它達(dá)到了19.9萬美元，同比增長48%。在皇后區(qū)，它同比增長48%至128,000美元。
2022年6月，曼哈頓的合格收入接近30萬美元，自2017年以來的最高記錄。根據(jù)最新的收入分布數(shù)據(jù)，這表明只有紐約都會區(qū)前5%的家庭有能力在曼哈頓買房。十年前，最低合格收入為148,000美元（以今天的美元計算為193,000美元），使近20%的曼哈頓家庭能夠擁有房屋。
在2021年強(qiáng)勁的銷售活動之后，隨著可負(fù)擔(dān)性繼續(xù)惡化，買家需求放緩的跡象正在出現(xiàn)。與今年第一季度相比，曼哈頓、布碌侖和皇后區(qū)第二季度簽訂合同的房屋數(shù)量超過了今年第一季度，但與去年強(qiáng)勁的銷售活動相比有所下降。從4月到7月中旬，紐約市簽訂合同的房屋數(shù)量開始逐月下降，即使在調(diào)整了暑假前后的季節(jié)性放緩之后也是如此。由于累計加息，今年的銷售活動將繼續(xù)放緩。盡管需求疲軟的早期跡象，紐約市仍處于賣方市場。紐約市房屋的上市天數(shù)中位數(shù)從第一季度的78天降至第二季度的49天。由于需求繼續(xù)超過可供出售的房屋，目前的水平仍遠(yuǎn)低于大流行前的平均水平。紐約市的房屋庫存在2022年第二季度繼續(xù)下降，比2021年第二季度下降6%。
此外，較高的利率可能會暫時減緩庫存增長。希望出售自住住宅另購的房主可能暫停出售，因為他們不得不放棄已經(jīng)鎖定的較低利率——即所謂的“利率鎖定”效應(yīng)。這對庫存不利，并使市場對買家更具競爭力。
如前所述，美聯(lián)儲周三的加息不會直接導(dǎo)致抵押貸款利率上升同樣幅度。許多家庭用來為其住房融資的30年期抵押貸款利率與10年期美國國債的收益率密不可分，而后者通常由金融市場力量決定。
在某種程度上，當(dāng)前的抵押貸款利率已經(jīng)反映了周三的加息公告。不太確定的是，美聯(lián)儲未來加息的力度會有多大，以及由此導(dǎo)致的2023年經(jīng)濟(jì)放緩的嚴(yán)重程度——這將推動10年期美國國債的市場定價，進(jìn)而推動30年期抵押貸款利率。
最終，即將到來的通脹數(shù)據(jù)將影響市場對未來幾周美聯(lián)儲貨幣政策的預(yù)測。在美聯(lián)儲今年早些時候表現(xiàn)出加快加息以對抗通脹的意愿后，政府債務(wù)的市場定價迅速變化，導(dǎo)致30年期固定抵押貸款利率從12月的平均3.1%飆升至上周的5.5%。
隨著通脹蔓延到更廣泛的商品和服務(wù)，未來幾周強(qiáng)勁的通脹數(shù)據(jù)有可能迫使美聯(lián)儲發(fā)出更激進(jìn)的加息信號。如果市場反應(yīng)強(qiáng)烈，長期利率有可能上調(diào)1個百分點。
然而，2023年經(jīng)濟(jì)增長放緩的前景籠罩著金融市場，這對美國國債的收益率構(gòu)成壓力。由于美國經(jīng)濟(jì)增長放緩和持續(xù)高通脹的前景，利率將繼續(xù)波動。