房價最新消息：暴漲樓市致炒房客屢現(xiàn)失信買房“步步驚心”

在暴漲出現(xiàn)前夕，他們曾是豪爽的炒房者，是正在等待平穩(wěn)交接的購房人。但在突然出現(xiàn)的暴漲面前，賣方未獲得更多利益，不惜通過提出離奇要求以逼迫買房人退出，由此帶來的訴訟量正在迅速增長。失信背后，是給買賣雙方都帶來更多風(fēng)險和不確定，尤其在政策變化的當(dāng)口。

一線調(diào)查

暴漲樓市致炒房客屢現(xiàn)失信

今年“十一”前后，全國19座重點城市密集發(fā)布樓市“調(diào)控”政策，坊間評述“史上最嚴(yán)”。去年11月底至此次調(diào)控前，曾兩度“亢奮”的房價，在本次調(diào)控政策出臺后，迅速降溫，成交量大幅下挫。

在調(diào)控政策出臺前，被媒體形容為“跳升”的房產(chǎn)價格，在交易參與者中間，產(chǎn)生不小的心理沖擊，可謂“步步驚心”——買方“搶房慌”，賣方“違約潮”。

買房“步步驚心”

在北京，鏈家中介位于東五環(huán)外的分店經(jīng)理任杰宇告訴記者，8月份，該店接到賣方電話，提出“我要毀約”“來告我吧”的例子，就有兩起。而在房價相對平穩(wěn)的4至7月，四個月內(nèi)，這個數(shù)字為零。

這位店長說，在北京，一套房在8、9兩個月內(nèi)跳升百萬元是很正常的現(xiàn)象?！岸际抢孀鞴?，賣家覺得自己的房子賣賤了。”任杰宇說。

同樣在這個月，在房價炙手可熱的二線城市鄭州，正在“換房”的任瑛發(fā)現(xiàn)，自己的房子過完戶，準(zhǔn)備接受購房驗資時，突然接到中介電話：“業(yè)主說，房子不賣了！”

兩個月前，她與業(yè)主簽訂的買賣合同，如今被毀約。這位“70后”憤憤不平地說：“契約與誠信，在利益面前秒成渣。”

由于房價跳漲，任瑛坦誠，自己收回的賣房款，已無力承擔(dān)“創(chuàng)新高”的價格，“瞬間覺得自己無家可歸了！”

“無家可歸”的任瑛，聘請了律師，即將對房屋出賣人提起訴訟。任瑛僅是眾多“違約受害者”中的一位。

伴隨房價“快漲”行情，違約糾紛大量涌現(xiàn)，各類司法案件顯著上升。

知名地產(chǎn)律師、京師律師事務(wù)所高級合伙人孫建章告訴記者，該所9月份接到的房屋買賣糾紛案，包括咨詢的，都比同期數(shù)量多。而這個月是一二線城市房價上漲最迅猛的月份之一?！霸诶婷媲?，契約可以隨意被踐踏，社會信用遭到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”孫建章律師說，“這不只是個法律問題。”

投資客的“秋收”

在違約者名單中，不僅有城市“土著”、城市中產(chǎn)，也有明星企業(yè)老總。

李A(yù)就是其中一位。1983年出生的李A(yù)，擔(dān)任深圳市某供應(yīng)鏈管理有限公司董事總經(jīng)理。她同時是這家公司的法人代表。

記者通過深圳市信用網(wǎng)查詢到：該供應(yīng)鏈管理有限公司由A股上市公司——旗濱集團(tuán)投資參股。

李A(yù)的毀約，發(fā)生在千里之外的北京房產(chǎn)處置上。與她一同毀約的，還有她的哥哥李B.

今年6月7日，70歲的李某忠從河南老家趕赴北京。他此行，是要收割7年前“投資”的成果。

7年前，李某忠以自己及兒子、女兒的名義，在北京市東三環(huán)外某小區(qū)，一口氣買下五套房。其中一套落在女兒李A(yù)名下，一套落在兒子李B名下。

李某忠此行的目的，是以代理人的身份，將這兩套房賣掉。

李某忠早年在老家辦企業(yè)，成為最早掘金的那批人。有了錢，選擇在一線城市買房投資，坐享中國地產(chǎn)“鉆石時代”。

李A(yù)目前已成為上市公司參股企業(yè)董事長。其兄弟李B，則子承父業(yè)，擔(dān)任河南省鞏義市大華機(jī)械有限公司法人代表、董事長、總經(jīng)理。

去年底今年初，北京、上海、深圳等一線城市房價上漲，李某忠決定將李氏兄妹名下的兩套房“逢高套現(xiàn)”。

換房者的時機(jī)

并不是所有人，都能像李A(yù)、李B那樣幸運(yùn)。

毫無“家庭背景”的童先生，為了買房，只能靠白手起家。大學(xué)畢業(yè)，打拼了7年，他才擁有一處“蝸居”。今年初，孩子滿三歲，原有住房已不能滿足“三代同堂”的需求，他決定換房。

5月中旬，他通過一家中介將原有房屋掛牌出售，不久后，與買家簽約。與此同時，他開始四處看房。

此時的北京，“3·30新政”出臺后，樓市呈“量跌價穩(wěn)”狀態(tài)。而在“3·30新政”出臺前，全國一二線城市經(jīng)歷了一次“暴漲行情”。

經(jīng)過暴漲行情后的政策降溫，很多“炒房客”判斷，房價見頂了，可以套現(xiàn)了！

“新政出臺后，房屋買賣存在小幅的議價空間?！辨溂业禺a(chǎn)成壽寺店經(jīng)理王龍躍說，4~6月，不少房都有10萬~20萬元的砍價空間。

歷經(jīng)21次看房，5月底、6月初，童先生通過麥田地產(chǎn)中介，看中東三環(huán)外的一套三居室，經(jīng)過中介撮合，他決定簽約。

按照約定，6月7日，業(yè)主代理人從河南趕赴北京……

合同開局看起來很美

6月8日下午，三方見面簽署正式合同。

李某忠作為業(yè)主代理人，與童先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，他們同時與麥田地產(chǎn)中介簽訂了《居間服務(wù)合同》。

合同顯示，總房款550萬元。由于房屋“滿五不唯一”，買受人需另繳契稅36萬元，同時，需向中介機(jī)構(gòu)支付居間服務(wù)費(fèi)8.25萬元。也就是說，童先生為該套房屋，需支付人民幣594.25萬元。

根據(jù)北京市購房政策，童先生須將名下“唯一”住房出售，才能以“首套”資格購買這套房。

基于此，雙方協(xié)商一致，在合同中約定了“購房時限”：于6月17日前，房屋買受人向出賣人支付訂金50萬元，并作為購房款的一部分；出賣人應(yīng)于2016年10月31日前向抵押權(quán)人(中信銀行)提前清償借款，并于之后10個工作日內(nèi)申辦抵押登記注銷手續(xù)。

買賣雙方于11月20日前，辦理稅、費(fèi)繳納手續(xù)。買賣雙方于取得《契稅完稅憑證》后30個工作日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

據(jù)麥田地產(chǎn)中介工作人員金詩雨回憶，三方合同簽署很順利，買賣雙方互留了手機(jī)、微信，并認(rèn)為對方是值得信賴的“交易伙伴”，甚至“約好等合同執(zhí)行完畢，共同慶祝”。

金詩雨告訴記者，合同初期，履約非常及時。買受人定金款50萬元，在三天內(nèi)全部到賬：6月8日分三批匯款，分別是10萬元、10萬元、5萬元；6月11日，分兩批匯款，分別是20萬元、5萬元。

6月11日晚，業(yè)主代理人李某忠通過微信告知買家：“童先生，又收到你匯款五萬元……又收到二十萬，今天收到二十五萬了，總共收到五十萬定金…謝謝您能將定金提前匯來?！?/p>

之后不久，李某忠將兒子李B名下的房，通過麥田地產(chǎn)中介，與另一名客戶簽訂買賣合同。

開局，看起來很完美：誠信買家遇到誠信賣家。但是，兩個月后，風(fēng)云突變……

事情正在起變化

8月至9月，鄭州、南京、合肥、武漢等二線城市挑起了第二波房價領(lǐng)漲大旗，并帶動北京、上海、深圳等一線城市的價格繼續(xù)走高。

8月19日21:38，童先生接到業(yè)主李A(yù)打來的電話。這是業(yè)主與買家第一次交流。據(jù)童先生回憶，電話中，業(yè)主質(zhì)問他，為什么不能盡早過戶，為什么不能提前付款？

業(yè)主“劈頭蓋臉”一番話，令童先生感到十分意外。“合同約定12月31日前完成過戶，而此時才8月中旬，遠(yuǎn)未到期限。”他預(yù)感到，事情正在起變化。

果不其然，9月的一天，麥田地產(chǎn)中介工作人員金詩雨向他轉(zhuǎn)達(dá)了業(yè)主的“幾個意思”：

首先，要求買家把購房全款打入銀行，做資金監(jiān)管；其次，買家務(wù)必提前辦理房屋買賣手續(xù)；否則就要考慮違約了。

麥田地產(chǎn)中介雙井店經(jīng)理董志明一直跟蹤這單交易，他告訴記者，業(yè)主提出的主張，都是合同外的新主張。

“我們跟業(yè)主當(dāng)面溝通的，我們感覺，業(yè)主其實是想以這些新要求，為違約找借口。只是到目前為止，業(yè)主并未出具書面函件?！苯鹪娪旮嬖V記者，房價上漲過快，他們店已經(jīng)收到幾起“毀約通告”。

不僅如此，童先生從麥田地產(chǎn)中介處得知，業(yè)主將合同出售的這套房，在另一家地產(chǎn)中介同時掛牌出售。

10月14日，童先生以這家中介“涉嫌一房多賣”為題，向消費(fèi)者網(wǎng)舉報。10月17日，在消費(fèi)者網(wǎng)介入下，這家中介網(wǎng)站撤銷了該套房屋的“出售信息”。記者從網(wǎng)站截圖看到，該套房屋顯示為“暫停出售”。

對此，資深地產(chǎn)律師、京師律師事務(wù)所高級合伙人孫建章告訴記者，買賣雙方簽署的是由北京市建設(shè)委員會、北京市工商行政管理局于2007年12月修訂之標(biāo)準(zhǔn)文本。

“如果一房兩賣成為事實，則涉嫌欺詐銷售，后果較為嚴(yán)重，當(dāng)事人將承擔(dān)損失賠償?！睂O建章律師說。

兄妹都選擇了“違約”

從10月10日起，麥田地產(chǎn)中介董志明、金詩雨及客戶童先生，通過電話、短信、微信，聯(lián)系業(yè)主李A(yù)及代理人李某忠，提示其按時履約，但截至記者發(fā)稿時為止，均未獲實際響應(yīng)。

“在一次電話中，李某忠先生曾承諾在兩周前來北京面談，到現(xiàn)在還沒來。他說，等他先忙完一樁房屋官司?！苯鹪娪暾f，其子李B同樣在簽約后拒不執(zhí)行合同，目前正應(yīng)對買家起訴。

10月底，本報記者致電業(yè)主李A(yù)，以進(jìn)一步了解相關(guān)情況，在電話中，她稱“這個事情，我不清楚”，便掛斷電話。童先生又跟業(yè)主代理人李某忠取得聯(lián)系，李某忠在電話中說，“我已不管這事了”，同樣終止了通話。

10月31日，是李A(yù)童先生買賣合同第一次交割日，合同規(guī)定，在此日前，業(yè)主要去中信銀行清償房屋抵押貸款。據(jù)麥田地產(chǎn)中介介紹，逾期至今，業(yè)主并未履行這一條款。

根據(jù)律師建議，當(dāng)天下午，童先生向業(yè)主李A(yù)、代理人李某忠發(fā)出“催告函”，要求對方在7個工作日內(nèi)，對于是否繼續(xù)履約，給予正式答復(fù)及確認(rèn)。如未獲答復(fù)，將視其正式違約。

截至發(fā)稿，李某忠及李A(yù)、李B均未回復(fù)記者采訪要求。

“比司法‘訟累’更嚴(yán)重的，是社會信用的潰堤?！睂τ诜课葙I賣大規(guī)模毀約的現(xiàn)象，北京師范大學(xué)社會學(xué)教授張網(wǎng)成認(rèn)為，必須保護(hù)社會信用，尊重契約精神。

“當(dāng)信用被隨意踐踏，人人見利忘義，社會信用將面臨潰堤風(fēng)險。背信，一旦成為心照不宣的共同行為，想要重建信任的基礎(chǔ)，是非常困難的?！睆埦W(wǎng)成說。

“樂觀的是，今年，深圳、鄭州等城市兩則判例，彰顯了司法機(jī)關(guān)對守約方的保護(hù)?！睂O建章律師認(rèn)為。

孫建章律師所指的兩則判例，共同點都是房屋出賣人“毀約”，最終被法院判決“繼續(xù)履行合同”，不但如此，因賣方拒不履行合同，帶來的買方相應(yīng)損失，由賣方承擔(dān)。

他說，這對那些喪失信用、單房違約的合同方，相關(guān)判例無疑是一種警示。