上海房貸政策再收緊并不意外專家稱調(diào)控壓力尚未消除

另外，在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。也就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

值得注意的事，本次市公積金管理中心說，公積金貸款利率、貸款額度等也將根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從政策出臺(tái)背景來看，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。

盧文曦稱，這個(gè)舉措顯示地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場心態(tài)造帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。所以上海對(duì)調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)持同樣觀點(diǎn)，認(rèn)為本次樓市政策調(diào)控屬于政策的進(jìn)一步加碼。此前上海購房政策總體上已經(jīng)比較嚴(yán)厲，但是從近期房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，政策必須加碼。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這和目前上海房地產(chǎn)市場面臨的三個(gè)壓力有關(guān)。第一是庫存規(guī)模相對(duì)不足，亟需通過政策調(diào)整來實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的平衡。第二是房價(jià)上漲態(tài)勢依然比較明顯，控制房價(jià)的難度還是較大。第三看漲預(yù)期依然較強(qiáng)烈，亟需通過政策進(jìn)行市場預(yù)期的引導(dǎo)。

另外，從舉措來看，盧文曦分析，本次著重于信貸政策，因?yàn)橄拶彿矫嫔虾Ｒ呀?jīng)處于較為嚴(yán)格的措施，再趨嚴(yán)的話會(huì)損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。

他提出：“原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策即認(rèn)房又認(rèn)貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認(rèn)定是第二套，對(duì)改善型沖擊尤為明顯。當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達(dá)到9成，外環(huán)平均到6成。也意味這部分客戶受到制約。而且是查全國征信，覆蓋范圍要大很多。”

而對(duì)于首套房首付比例提高0.5成，盧文曦認(rèn)為，心理影響大于實(shí)際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬來算，多半成就是多20多萬，對(duì)于有購買能力的買家而言，不能構(gòu)成多大制約，短期可能因?yàn)橹Ц赌芰Σ粔颍瑫簳r(shí)擱置。“可能幾個(gè)月后達(dá)到支付能力了，馬上會(huì)入市。”

另外，本次公積金使用也提高限制，“降低杠桿使用，原來余額的40倍，現(xiàn)在降低到30倍?！北R如此說道。

而嚴(yán)躍進(jìn)則提出，從這次政策的影響來看，后續(xù)勢必會(huì)影響購房者入市的門檻，這會(huì)有效地抑制投資投機(jī)或炒房的需求，對(duì)于穩(wěn)定市場有積極的作用?？梢灶A(yù)見的是，到年底前上海房地產(chǎn)市場的交易量會(huì)有所下滑，同時(shí)價(jià)格方面或會(huì)在44000元/平方米的水平小幅波動(dòng)。大漲的可能性已經(jīng)不大，市場重回平穩(wěn)是大勢所趨。