12月01日訊,最新房?jī)r(jià)走勢(shì):12月京城僅9個(gè)新盤入市 房?jī)r(jià)將止?jié)q回落。最近一段時(shí)間,因?yàn)樽〗ú康炔块T針對(duì)樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項(xiàng)整頓,一些售樓處因?yàn)榇嬖谶`規(guī)或虛假宣傳受到處罰,甚至有樓盤的售樓處暫時(shí)關(guān)閉。另外,建委對(duì)于上市新盤預(yù)售價(jià)格的控制,未能拿到預(yù)售證而無法確定入市時(shí)間的樓盤有增無減,這都導(dǎo)致了近幾個(gè)月樓市新盤供應(yīng)嚴(yán)重不足。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),12月份有入市意向的項(xiàng)目?jī)H有9個(gè),都是房山、通州、昌平、密云及平谷的項(xiàng)目,核心城區(qū)無一新盤。

12月入市新盤僅9個(gè)

930樓市新政已經(jīng)成了分水嶺,在新政出臺(tái)前,北京每個(gè)月的新盤供應(yīng)都能維持在30個(gè)左右,但新政后,開發(fā)商的開盤意愿大幅消退,新盤數(shù)量尤其是住宅產(chǎn)品的數(shù)量銳減,連續(xù)三個(gè)月新盤供應(yīng)僅維持在個(gè)位數(shù)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市,其中包括臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個(gè)純新盤,以及五和萬科長(zhǎng)陽天地、北京城建?上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

與930樓市調(diào)控前,30余個(gè)新盤的數(shù)量相比,12月入市狀況可謂是慘淡,不僅數(shù)量上大幅減少,各區(qū)域入市項(xiàng)目的比例也發(fā)生很大變化。北京樓市的供應(yīng)大戶朝陽區(qū),在12月份無一新盤,而通州和密云則各有三個(gè)項(xiàng)目,是12月新盤占比最多的區(qū)域。

與此同時(shí),在10月底,北京青年報(bào)也曾咨詢過一輪樓盤,結(jié)果顯示只有13個(gè)項(xiàng)目表示會(huì)在11月入市,但實(shí)際上,縮水更加嚴(yán)重,截止到11月24日,僅有3個(gè)純商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可。

其實(shí),入市項(xiàng)目的減少,早在10月份就有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì):10月份僅有4個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證,因此,12月份雖然報(bào)有9個(gè)可能入市的新盤,但實(shí)際會(huì)有多少,并不樂觀,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度。

“房企推盤節(jié)奏減緩,多半是被動(dòng)的表現(xiàn),對(duì)很多房企來說,樓市新政后市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變,首付比例的提高造成目標(biāo)客戶大量流失,在蓄客不足的情況下,一些項(xiàng)目不得不被動(dòng)推遲入市時(shí)間?!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為。

此外,郭毅還表示:“除了被動(dòng)推遲開盤外,在主管部門對(duì)項(xiàng)目預(yù)售和現(xiàn)售價(jià)格的管制下,開發(fā)商無法以此前預(yù)計(jì)的價(jià)格取證入市,因此主動(dòng)延后上市進(jìn)程,將希望寄托在未來價(jià)格管制松動(dòng)的可能性上?!?/p>

對(duì)于房企的這種為了維持較高價(jià)格,主動(dòng)延期開盤的做法,有業(yè)內(nèi)人士表示,從實(shí)際情況看,此類房企實(shí)際上還是需要把控政策風(fēng)險(xiǎn),尤其是如果報(bào)價(jià)過高,那么未來也無法銷售。

六環(huán)外中小戶型項(xiàng)目占主導(dǎo)

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的12月份入市項(xiàng)目信息表可以看出,無論是純新盤臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府、通用博園、都麗華府這4個(gè)純新盤,還是五和萬科長(zhǎng)陽天地、北京城建?上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期,全部都是郊區(qū)項(xiàng)目。這9個(gè)新盤全部位于五環(huán)外,六環(huán)以外的更是超過半數(shù)。據(jù)了解,目前北京商品住宅存量超過8成位于五環(huán)外,六環(huán)外占比將近4成。

而在戶型上,這些新盤項(xiàng)目全部是以中小戶型為主,例如臺(tái)湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居,另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平方米以內(nèi)中小戶型占比也較大。

很顯然市場(chǎng)供應(yīng)主力,從上半年的主打改善盤,大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風(fēng)格轉(zhuǎn)換的主要原因就是北京樓市新政中關(guān)于二套房貸的界定,大量的改善型樓盤由于價(jià)格的飛漲,已經(jīng)被列入非普通住宅行列,對(duì)很多潛在購(gòu)房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區(qū)剛需盤則往往沒有這樣的顧慮,小戶型低總價(jià),仍會(huì)被列為普通住宅,首付壓力就會(huì)小很多,即便在觀望氛圍濃厚的市場(chǎng)下,也能脫穎而出。

不過,郭毅也提醒,在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下,隨著置業(yè)需求的整體減弱,庫存壓力將會(huì)持續(xù)上升,特別是郊區(qū)住宅,也將面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在北京調(diào)控新政中,明確提出要加大土地市場(chǎng)供應(yīng)。結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看,新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主,再加上“90/70”政策,使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)的樓市供應(yīng)中,中小戶型商品住宅將會(huì)明顯激增。除此之外,加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品有所重疊。

正因?yàn)槿绱?,新盤項(xiàng)目在價(jià)格制定上仍舊十分謹(jǐn)慎,在12月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)新盤項(xiàng)目中,沒有一個(gè)給出了預(yù)計(jì)報(bào)價(jià),所有項(xiàng)目均表示價(jià)格待定??梢灶A(yù)見,在明年的樓市供應(yīng)中,剛需與小戶型產(chǎn)品將再次成為樓市供應(yīng)主力,彼此間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也將加大,一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會(huì)再次出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

均價(jià)8萬+新房成交大幅下滑

此消彼長(zhǎng),由于剛需小戶型產(chǎn)品的增加,大戶型尤其是豪宅大戶型的成交明顯下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),截至11月22日,北京市完成網(wǎng)簽的新建商品住宅(不含保障房)交易中,成交均價(jià)在8萬元/平方米以上的有136套,成交量繼10月份出現(xiàn)腰斬之后,11月份交易量環(huán)比10月同期下跌6.8%。

而在此前,今年1-9月,北京均價(jià)8萬+的商品住宅交易量是穩(wěn)步上升的,自從3月以后從未低于過100套。

成交最多的是9月,高達(dá)474套,但隨著930新政的出臺(tái),8萬+商品住宅交易量迅速下滑,10月僅成交216套,環(huán)比9月下降了54.4%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,近兩年來,隨著豪宅銷售的解禁和地價(jià)的升高,北京新房市場(chǎng)豪宅化、高端化趨勢(shì)加劇,高端住宅價(jià)格居高不下,交易量不斷增多,北京房?jī)r(jià)也在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉升。

930新政后,北京住房商業(yè)貸款不僅“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而且非普通住房,尤其是購(gòu)買二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均價(jià)高且戶型較大,很多都被歸類為非普通住宅,所以其銷售受到了巨大影響,10月均價(jià)8萬+以上的商品住宅銷售量在9月的基礎(chǔ)上腰斬,而11月迄今的銷售量較有國(guó)慶長(zhǎng)假影響的10月,仍有明顯回落。

這樣的趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度,高端盤因?yàn)槎追抠J款的重新界定,已經(jīng)損失了大量的積累客戶,很多項(xiàng)目都需要重新蓄客和制定計(jì)劃,不少本來預(yù)計(jì)年內(nèi)入市的高價(jià)盤,紛紛宣告延期。不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為,由于土地價(jià)格的制約,這類高價(jià)項(xiàng)目也很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況,更多地會(huì)選擇暫時(shí)封盤等待樓市回暖。

新房成交價(jià)格將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑

一面是相對(duì)低價(jià)的小戶型產(chǎn)品逐漸占據(jù)主力,一面是高價(jià)的改善型尤其是豪宅產(chǎn)品成交下滑,這樣的差異必然導(dǎo)致樓市整體成交價(jià)格出現(xiàn)下滑。

并且,由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)偏低,因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對(duì)較高,大量低價(jià)剛需盤將入市。郭毅預(yù)計(jì),隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市,將會(huì)對(duì)北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用,屆時(shí),北京新房市場(chǎng)有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。

胡景暉也持有類似的觀點(diǎn),他認(rèn)為豪宅化趨勢(shì)不僅拉高了北京房?jī)r(jià),還造成了北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理,剛需人群的置業(yè)需求無法得到滿足,也使豪宅的去化成為潛在的問題,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并不利。而930新政對(duì)這一趨勢(shì)形成了有效的抑制,再配以90/70政策和自住房用地供應(yīng)的擴(kuò)大,北京新房的供應(yīng)將更加偏向中小戶型,供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加合理,房?jī)r(jià)上漲也將告一段落,預(yù)計(jì)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落。 文/本報(bào)記者 李桁

熱點(diǎn)追蹤

土地出讓新增自持政策 未來可售新盤或更稀少

近日,在嚴(yán)格控制樓市的背景下,開發(fā)商依然非理性搶地,史無前例地出現(xiàn)全面自持的現(xiàn)象。在最近成交的4宗海淀與大興的土地市場(chǎng)上,為了避免出現(xiàn)地王出臺(tái)了堪稱最嚴(yán)格的限制政策,即限銷售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷售時(shí)間+限持有面積??梢哉f已經(jīng)全方位圍追堵截地王出現(xiàn),調(diào)控力度前所未有。但即便如此,四宗地塊62萬平方米的成交金額仍達(dá)到了203.35億元,其中多達(dá)50.39萬平方米的住宅面積將全部由開發(fā)商自己持有。

關(guān)于新的土地政策,爭(zhēng)議最多的是自持年限的確定,曾有傳言稱開發(fā)商自持年限將是5年,但在北京市住建委最新的征求意見是自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。而當(dāng)下,我國(guó)國(guó)有住宅土地的使用年限多是70年,也就是說,自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通過,那么對(duì)于拿地的開發(fā)商來說,將是改變游戲規(guī)則的一次考驗(yàn)。

如果未來更多的土地在出讓時(shí)都采用這種開發(fā)商自持的方式,無疑將使市場(chǎng)上可售住宅進(jìn)一步減少,業(yè)內(nèi)稱,一旦類似試點(diǎn)成為土地出讓常態(tài),未來可售新盤項(xiàng)目的數(shù)量必將銳減。

長(zhǎng)租、養(yǎng)老、創(chuàng)客空間將成為未來自持用地的發(fā)展方向

為應(yīng)對(duì)新的土地形式,開發(fā)商已經(jīng)開始研究自持的住宅用地該開發(fā)成何種產(chǎn)品了。首先,長(zhǎng)租公寓再次被提及,隨著未來一些地塊出現(xiàn)開發(fā)商自持的情況,這種以“集中式長(zhǎng)期租賃”為特點(diǎn)的“長(zhǎng)租公寓”也將會(huì)隨之興起。據(jù)了解,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者通過將整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一的改裝分割、裝修設(shè)計(jì)以及配備家庭化的租住設(shè)施和管家服務(wù)等,拋開中介直接服務(wù)租客,試圖以此解決租房者常常遭遇的臨時(shí)清退、隨意漲租、虛假房源等問題。

除了長(zhǎng)租公寓,新興的創(chuàng)客空間也瞄準(zhǔn)了開發(fā)商自持的地塊。11月28日,首創(chuàng)置業(yè)與優(yōu)客工場(chǎng)&共享際宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作,未來共同就存量市場(chǎng)空間的挖掘展開合作。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶接受采訪時(shí)表示,這種合作,就是源于當(dāng)下土地政策和市場(chǎng)的改變,希望通過合作與探討,能夠創(chuàng)造出一個(gè)新的模式。毛大慶認(rèn)為,當(dāng)資產(chǎn)不能變賣時(shí)一定會(huì)有一個(gè)出路,資產(chǎn)的自持會(huì)讓信托基金呼之欲出。此次合作三方會(huì)專門成立一個(gè)單獨(dú)的合資公司來做,由優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng),首創(chuàng)置業(yè)會(huì)深度參與進(jìn)來,將打造城市新的消費(fèi)和新的商業(yè),打穿存量市場(chǎng),創(chuàng)造新的價(jià)值。未來這一定是一個(gè)萬億的藍(lán)海市場(chǎng)。

第三種針對(duì)自持的開發(fā)模式很可能會(huì)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂的市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人孫健就對(duì)記者表示,土地市場(chǎng)上關(guān)于開發(fā)商自持土地的新規(guī),預(yù)計(jì)將使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展,以出租床位提供服務(wù)為主的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將很好地契合自持開發(fā)的理念。

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