《通知》稱:自明天(2016年11月29日)起,居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
這意味著,上海樓市正式開啟了“認房又認貸”模式。
《通知》發(fā)布9分鐘之后,網(wǎng)簽宣布關閉。此時,距離10月8日發(fā)布針對樓市調控的“滬六條”,僅僅過去50余天―上海再一次刷新了“史上最嚴樓市調控政策”的定義。
“一瞬間,所有的人都在討論這件事。我們在晚上第一時間接到了《通知》,看到內(nèi)容,大家都在說,可以提前回家過年了?!?上海鏈家零陵路門店的中介劉創(chuàng)(化名)說。她還是想得太簡單了。
12月3日,上海樓市新政發(fā)布后的第一個周末,位于上海寶山區(qū)的招商花園城開盤,推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型,公寓面積在73-110平方米,總價約300萬元。一大早就有購房者在場外排隊等待開盤,僅僅一上午,所推房源已剩不多。
失落的換房者:一夜之間多付135萬元
對上海白領王佳(化名)而言,這個冬天寒風刺骨,冰冷異常:“我們只是普普通通的人,想換套房子給孩子讀書而已。”
多年前,王佳使用商業(yè)貸款,在江蘇的昆山花橋投資買了第一套房。目前,王佳和老公雖沒有上海戶口,但兩人均已繳滿五年社保,符合上海的購房條件。年后,兩人的孩子將入讀小托班,下半年準備上幼兒園??紤]到上海的教學質量和教育環(huán)境比昆山優(yōu)質,王佳和老公看中了嘉定新城某學校附近的一套房,單價4萬多一平方米,總售價450萬元人民幣。
王佳隨即開始了換房行動。
王佳先將花橋的舊房賣給了同事,售價208萬元,還掉幾十萬貸款后,剩余160萬元。按照之前的貸款政策,王佳將花橋的房子賣掉再在上海買房屬首套,即便超出了上海對“外環(huán)以外230萬元以下為普通型住宅”的認定,也只需付三成首付。加上跟親戚借的錢,王佳一共準備了四成首付―180萬元,剩余的近300萬元,她預計用公積金和商貸組合貸款支付。
新政出臺的當天,王佳交給嘉定賣家20萬元定金。
一夜之間,形勢大變。新政要查全國的貸款記錄,王佳購買嘉定新城的房子,成了二套房,同時按照對非普通型住宅的認定,需要支付七成首付,即315萬元―王佳還差135萬。再加上各種稅費,王佳坦言已是不能承受之重。“20萬元甚至50萬元我都可以再去借,但是還差近200萬元啊,我可能借得到嗎?不可能的啊。”
除去置換突然失敗的挫敗感,王佳還擔心自己20萬元定金不能退還。所簽合同約定:如果政策導致購房者不能夠買,可以退還定金。但現(xiàn)在,不是政策導致王佳不能買房,而是她在能買的情況下付不起七成首付。目前,中介也未能給王佳以明確回復。
對于接下來的打算,王佳還是無奈:“這次買不了,只能暫時先不買?,F(xiàn)在政策壓住了,房價也不會漲,我租個半年到一年的房子,再等一等,等個半年吧。到時候再籌些錢,再找滿意的房子?!?/p>
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰在接受時代周報記者采訪時注重提醒說,此次上海樓市調控新政的最大亮點,除了從開啟“認房又認貸”模式,還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”,“這表明全國性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了,在全國各大城市調控政策中,這還是第一次提出”。
同時,此次新政在公積金層面,也有比較嚴厲的收緊?!锻ㄖ繁硎?,要嚴格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策。對于第二套住房的公積金貸款,要實現(xiàn)四個目標。第一是提高首付比例,第二是上浮貸款利率,第三是降低貸款最高額度,第四是限制貸款次數(shù)。這樣的規(guī)定,使得近期公積金貸款方面的門檻將提高,進而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外,政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定,減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法。
焦慮的房產(chǎn)商:退出江湖或繼續(xù)活著
新政發(fā)布后半小時,位于新閘路的中原地產(chǎn)新國際麗都分行一片寂靜。對于新政,中介形容為“一片抓瞎”,因此都在低頭忙著補課消化新政。
面對此次出臺的上海樓市新政,中介忙著補課,而焦慮的遠不止買房人。
“這次調控的嚴厲程度,是很多企業(yè)預計不足的。這次的宏觀調控力度超過之前每一次,是自上而下的、目標管理的。這次的樓市調控直接關系到十九大?!鄙虾鞘姓{控新政出臺前6天,融創(chuàng)中國控股董事長孫宏斌在某次金融年會上作出了這樣的預測。
孫宏斌關注的,是他的房地產(chǎn)商朋友們,“很多開發(fā)商朋友還沒有認識到這次調控的嚴峻性。再怎么重視這次的宏觀調控,都不為過?!彼苯颖硎?。
面對日趨苛刻的買房條件,一眾房企是退出地產(chǎn)江湖,還是繼續(xù)活著?有個近似段子的故事頗能視作對這一問題的回答。在一場題為“長三角土地有多貴?”的對話中,新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷當場詢問:是拿到地更焦慮,還是拿不到地更焦慮?三位開發(fā)商一致回答:拿不到地更焦慮。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,截至11月23日,出臺調控政策的22個城市中,拿地金額超過百億元的房企合計達到37家,合計拿地金額達9108億元,合計建筑面積為8066.7萬平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本,足足增加了42.8%。無論是拿地金額、數(shù)量,還是高價地的出現(xiàn)頻次,都刷新了歷史紀錄。
錢從哪里來?中金公司近期發(fā)布的一份研報指出,2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場,來自銀行理財產(chǎn)品的資金大幅增長,全年預計貢獻4萬億元(占比超70%),成為開發(fā)商外部資金的重要來源。
新政同時明確指出,上海市銀監(jiān)局已會同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源,正在對查實存在資金違規(guī)進入土地交易市場問題的銀行業(yè)金融機構采取行政處罰措施。
猛藥去急癥還是溫補拔病根?
自10月8日發(fā)布“滬六條”以來,上海樓市進入低位盤整期,成交量大幅下滑,尤其是到了11月,客戶量比10月少了接近一半。
但樓市的成交價仍在上漲。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,10月份,上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%,比9月份回落2.7個百分點,是今年以來上海月度新房價格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下,但同比漲幅達到37.4%。從同比漲幅來看,上海還是處于漲幅靠前的城市,調控壓力仍沒有消除。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,11月中旬,上海新房成交面積13萬平方米,環(huán)比上升26.8%;新房成交均價突破5萬元,達到每平方米53971元,環(huán)比上升17.1%。
這也成為此次“最嚴樓市新政”出臺的背景之一。
在上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰看來,“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了,但總體來看,成交價格依然在上漲,尤其是最近,上海房價出現(xiàn)回暖趨勢,如果繼續(xù)反彈,將導致政府前期政策達不到調控目標,所以必須加碼。
陳杰認為,本次上海樓市新政打擊最廣的人群,是運用杠桿較多、到處炒房的投資投機者:“金融屬性強,杠桿工具多,是本輪上海房價上漲的重要特征,新政希望通過降杠桿、通過金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出?!?/p>
這一次,房價真的會降嗎?
“此次調控政策出臺后,上海樓市成交量會進一步收縮。而價格方面,當前議價空間已經(jīng)擴大到3%-5% ,隨著交易量的收縮,還價余地的擴大,價格將出現(xiàn)實質性下跌。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為?!按舜巍J房又認貸’,為上海的樓市帶來了‘速凍’效果,但可能不會馬上出現(xiàn)大幅度下跌。這輪調控措施堅持四五個月,房價就很可能出現(xiàn)松動?!标惤芊治龅?。
也有業(yè)內(nèi)人士提出質疑,單純用“限貸限購”的政策屬于“猛藥去急癥”,實質上難以改變各方預期,相反,“溫補拔病根”則有利于逐步深入調控改革,真正從供給端實現(xiàn)去杠桿。
<