2017年,我國經濟整體運行平穩(wěn),其中房地產市場發(fā)揮了重要作用。多種跡象表明,在“房子是用來住的,不是用來炒的”指導下,我國房地產市場已呈現(xiàn)收窄態(tài)勢,未來隨著“去庫存、去杠桿”的推進,國內房地產市場很可能進一步降溫。
過去20年中,沒有哪一年的調控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在這種背景下,我國房地產行業(yè)已從高速增長的“黃金十年”進入到政策周期波動幅度較大的“白銀時代”,全國已有110個城市累計發(fā)布250多次調控政策,包括限購、限貸、限售、房貸和開發(fā)貸定向加息,在此之下,2017年我國房地產市場投資基本保持穩(wěn)定。
熱點城市降溫明顯,需求端去庫存顯效
從供給側投資角度看,全國房地產開發(fā)投資增速在2015年降至1%“冰點”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持續(xù)沖高,前4月累計增速達9.3%,創(chuàng)近兩年新高;此后緩步下行,前11月累計同比增速維持在7.5%,較1-10月份回落0.3個百分點。這無疑說明2017年房地產開發(fā)投資增速更顯穩(wěn)健、溫和、理性。
此外,土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉正后,一直保持著穩(wěn)步增長,土地市場熱度不減,2017年1-9月份土地成交累計同比上升12.2%,較2016年全年土地成交同比增長3.4%有大幅增長,土地成交一直是房地產新開工面積帶動投資增長的領先指標。但從資金來源上,定金、預收款及按揭所占比例從原來的30%提高到目前的47%,投資資金更多依靠房地產銷售。由此,未來房地產投資或將繼續(xù)下降。
從需求側看,全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,其中,商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米,整體降幅約15%,其中,住宅待售面積較年初最高點減少6178萬平方米。可見,2017年房地產市場去庫存取得積極進展。