房貸計算公式:
(一)等額本息每月還款金額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕;
(二)等額本金每月還款金額=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)×每月利率。
房貸的影響因素有如下幾個:
1、貸款金額
貸款金額越多月供越多,但是首付款就越少。貸款金額的多少取決于《商品房買賣合同》上的房屋總價和首付款金額(二手房總價和評估機(jī)構(gòu)評估出來的價格有關(guān)系);
2、基準(zhǔn)利率
基準(zhǔn)利率不是固定的,央行會根據(jù)不同時期的經(jīng)濟(jì)情況不斷變化調(diào)整的?,F(xiàn)在我國銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9,基準(zhǔn)利率的調(diào)整沒有固定的調(diào)整時間和調(diào)整頻率;
3、貸款年限
貸款年限越長,基準(zhǔn)利率越少,月供越少。貸款年限和房屋的剩余土地使用年限以及貸款人的年紀(jì)有關(guān)系,正常情況下商業(yè)按揭貸款貸款人最大貸款年紀(jì)不得超過65周歲,貸款期限不超過30年。公積金貸款人的最大年紀(jì)不超過退休年紀(jì),男性不超過60周歲,女性不超過55周歲。