市民李先生問(wèn)：2017年10月，他和二手房賣(mài)家在中介處簽訂了一份《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定轉(zhuǎn)手廣州市天河區(qū)一套房子，在簽訂合同當(dāng)天支付20萬(wàn)定金。賣(mài)家應(yīng)在簽訂合同45天內(nèi)辦理注銷(xiāo)抵押登記，雙方在房管局遞件當(dāng)天支付首付款，房屋尾款由李先生通過(guò)銀行貸款，貸款不成功由李先生現(xiàn)金支付尾款。一方違約，賣(mài)方不賣(mài)或者買(mǎi)方不買(mǎi)，都應(yīng)按照房屋合同總價(jià)的10%支付對(duì)方違約金。賣(mài)方延期交房的，每日支付萬(wàn)分之三違約金。買(mǎi)方延期付款的，每日支付萬(wàn)分之三違約金。延期付款超過(guò)十天的，賣(mài)方有權(quán)解除合同。
與賣(mài)家簽訂合同后，李先生立即銀行轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)定金給賣(mài)家。但是快到45天了，賣(mài)家都還沒(méi)有任何辦理注銷(xiāo)抵押登記的動(dòng)靜。李先生主動(dòng)催促賣(mài)家，賣(mài)家的回復(fù)其資金緊張，注銷(xiāo)抵押的資金不足，于是雙方協(xié)商，李先生提前支付了部分首付款50萬(wàn)給賣(mài)家。過(guò)了幾天賣(mài)家仍然不辦理注銷(xiāo)抵押登記，說(shuō)是房子賣(mài)得太便宜了，有新的買(mǎi)家買(mǎi)，可以多賣(mài)50萬(wàn)。賣(mài)家打算退回定金、部分首付款再賠償李先生5萬(wàn)元損失費(fèi)。但是李先生覺(jué)得這個(gè)方案并不是自己想要的，他該怎么辦？
廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所資深律師李龍龍解答：《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，受法律保護(hù)，雙方應(yīng)依約履行。在確認(rèn)賣(mài)家違約的情況下，李先生可以選擇不再購(gòu)買(mǎi)房屋，要求賣(mài)家返還定金、部分首付款以及支付房屋合同總價(jià)的10%的違約金。李先生也可以選擇繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房屋，要求賣(mài)家繼續(xù)履行《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，要求賣(mài)家辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，并協(xié)助李先生將該房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至李先生名下。
李律師建議，由于二手房市場(chǎng)交易火熱，《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后幾個(gè)月，房屋的價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)上漲，這時(shí)賣(mài)家可能會(huì)反悔。遇到此種情況，買(mǎi)家應(yīng)該及時(shí)固定賣(mài)家違約的證據(jù)，必要時(shí)可以委托律師介入，進(jìn)一步主張賣(mài)家承擔(dān)違約責(zé)任或者是繼續(xù)履行合同。一旦買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)賣(mài)家有違約的情形，應(yīng)及時(shí)處理，不應(yīng)一直無(wú)謂的拖延。否則可能導(dǎo)致本來(lái)是賣(mài)家違約，最終被法院認(rèn)定為買(mǎi)家違約。