1.首付能少盡量少，貸款能多貸就多。
2.要選擇等額本息還款法，最好別等額本金。
3.能貸多長時間，貸多長時間。
然而我給他的三條建議，最后他們一家商量后，一條也沒有采納。他鉚足了勁，把首付提高到了70%。為了省利息錢，選擇了等額本金的方式，還款期限到是30年，但她說，有錢馬上就都還了，不想欠債。沒辦法，其實有些事情固有的思維還是左右著我們的處理事情的方式，那么今天用數(shù)據(jù)說話，帶你再去深入剖析一次房貸背后的邏輯。
傳統(tǒng)思想
首先我們要搞懂，貸款從哪兒貸。是銀行，那么銀行的本質(zhì)是什么？銀行就是官方認(rèn)定的存款貸款機構(gòu)。當(dāng)然現(xiàn)在銀行多元化，不是基礎(chǔ)的存貸業(yè)務(wù)了，在中國銀行可以相當(dāng)于一個資產(chǎn)管理機構(gòu)了，老百姓愿意把錢放在銀行里去做理財?shù)鹊?。換個說法，銀行就是窮人為富人服務(wù)的機構(gòu)——窮人千方百計地把錢存進(jìn)來，富人想著千方百計把錢借出去。最近商業(yè)銀行存款利率上浮，其實就是要多吸收存款，銀行存款多了才能去為銀行創(chuàng)造更多的利潤。富人會不斷地用老百姓的錢賺更多的錢，尤其是房地產(chǎn)，10年前富人拿著老百姓的錢去買了房，10年后待房子漲了好幾倍后，又賣給了老百姓。
其實很多時候我們講，老百姓賺錢不容易，賺了錢喜歡把錢存起來，萬一有什么事呢，富人呢是越來越有錢，因為錢會生錢，而且銀行這些機構(gòu)也愿意把錢借給富人。很多企業(yè)家，身價好幾億，可是他們的負(fù)債同樣也是好幾億。在會計中 總資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。也就是說，負(fù)債也是資產(chǎn)。當(dāng)然這里不是提倡高負(fù)債，而說的是貨幣是有時間價值的。
所以說，窮人看到的是靜態(tài)的錢，而富人看到的是流動的時間。中華的優(yōu)良傳統(tǒng)告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢，也告訴我們不到萬不得已千萬不要被別人占了小便宜。那么傳統(tǒng)思維的引導(dǎo)下，更多的購房者將房貸視為一生的拖累。很多人的人生目標(biāo)甚至是多賺錢，早日把房貸還清。而且做房貸的時候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。然而這個現(xiàn)實是很殘酷的，「二八定律」適應(yīng)于任何場景。大眾化思維一定會成為被剝削的族群，真理往往就在少數(shù)人的這邊。
房貸為什么是能多貸盡量多貸呢？
首先，可以確定的是，房貸是目前中國金融市場上能找到的利率最低的優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品。目前銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，意味著你貸款100萬，一年的利息僅僅是4.9萬元，市面上其他類型的個人貸款利率大概都在6%以上。有的還是基準(zhǔn)利率打的折扣。今年3月1日起正式啟動存量個人貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，即將放貸 定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為“LPR加點”的形式，之前房貸合同采?貸款基準(zhǔn)利率計價的伙伴，需要在8?31? 之前辦理轉(zhuǎn)換
如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。我記得2015年，房地產(chǎn)市場火爆的時候，銀行能夠發(fā)放70%的商業(yè)貸款。這是免費的。然而，仍然有許多人害怕貸款。他們認(rèn)為銀行不安，故意掏空自己的錢。這種好東西可以用在第一套房地產(chǎn)上。目前的二套和三套政策將大大提高首付和利率。我們應(yīng)該珍惜“第一筆貸款”。你需要了解你有多少錢，你全額買要多少錢，你需要從銀行把這筆錢弄出來。
選擇貸款的方式
第二步就是還款方式的選擇。國外住房貸款有很多支付方式。國內(nèi)有兩種，一種是等額本息，另一種是等額本息。等額本金法是你每月需要固定數(shù)額的本金。在此基礎(chǔ)上，加上您每月的利息，前期的金額較高，后期由于本金的減少，月供會迅速減少。等額本息法是浮動本金法，即每個月的月供不變，前期利息多，后期本金多。如果你還不夠理解，就簡化它。等額本息是指每月減少的付款，傾向于提前付款；等額本息是指每月減少的付款，傾向于推遲付款。兩者的區(qū)別在于利息總額和月供是不同的。如貸款100萬元，基準(zhǔn)利率為4.9%，等額本息比等額本息少支付17.3萬元，初始月供比等額本息多支付1500元以上。等額本息法有一個很重要的問題，因為當(dāng)你用等額本息法啟動住房貸款時，你會驚訝地發(fā)現(xiàn)，本息結(jié)構(gòu)不合理，比如100萬的住房貸款，月供5300元，利息4000多元，本金1200元，這是對資本主義的剝削。很多人都在想，是否可以提前還本，以減少利息的支付？比如，如果一筆房貸的本金是100萬元，利息是91萬元，如果前三年我每年預(yù)支10萬元，利息會從90萬元變?yōu)?0萬元嗎？很明顯，這個想法是錯誤的。首先，即使提前賺錢，也不能改變本息支付結(jié)構(gòu)。這是為了加快支付周期。利益中有很多利益。預(yù)付款有一點好處。更重要的是，一開始每月支付4000多元的利息對你來說并不是損失，因為根據(jù)你100萬元的抵押貸款和4.9%的利率，你應(yīng)該每年支付49000多元的利息。本金和利息的結(jié)構(gòu)實際上是一種數(shù)字幻覺。所以你要做的就是貸最多的錢，還最長的時間，按部就班，切勿急躁。
綠色代表本金，藍(lán)色代表利息
時間價值
時間就是金錢，這句話很俗套。貨幣是有時間價值的。但從宏觀經(jīng)濟概念出發(fā)，隨著時間流逝，通貨膨脹，你的收入會增加，而欠的錢的成本一就會減少。試想一下十年前2010年，物價是多少，房價是多少，你的工資又是多少。當(dāng)然我們之所以看到物價還算保持平穩(wěn)，是因為大部分通脹都被房產(chǎn)給稀釋了。中國的房地產(chǎn)就猶如三峽大壩，絕對不能塌。如果房地產(chǎn)崩盤，恨不得一個雞蛋就會賣到100元。要不，國家出限購政策，嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅決執(zhí)行房住不炒。來抑制房產(chǎn)泡沫。
我們回到15年前的北京，當(dāng)時的北京市人均工資是4000元，房產(chǎn)均價是8000/平米，如果買一套80平米的剛需房，如果總價640000元，貸款500000元，年利率4.9%，每月供應(yīng)2700元。4000的薪水，2700的按揭，當(dāng)時，生活不會幸福。15年后？到2019年底，北京市平均工資已升至9000元，這只是一個保守的數(shù)字。這時，你會發(fā)現(xiàn)還款容易多了。這不是最重要的。重要的是，北京的房地產(chǎn)平均價格已經(jīng)從8000元/平方米漲到了60000元/平方米，這意味著你的固定資產(chǎn)翻了7倍，你賺了450萬元。你可以賣掉你的房子換一個大一點的，也可以賣掉你的房子換一個小城市的幸福生活。而通貨膨脹就更好理解了。現(xiàn)在全球處于低利率環(huán)境，由于疫情等各方面影響，美國利率已經(jīng)降到0了，重啟了量化寬松模式。大環(huán)境下，我們處于降息周期，央行還會繼續(xù)降準(zhǔn)，錢會持續(xù)貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態(tài)。今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息高undefined，扣除通貨膨脹率后，你會發(fā)現(xiàn)它是一個讓你驚喜的數(shù)值。至于那些能全款買房的人，不妨把錢分散投資到理財產(chǎn)品中，怎么也能對沖掉房貸利率產(chǎn)生的利息。至于怎么做資本的流動性投資理財，我們后期會說到。
流動性如果你選擇10年還清貸款，到時候就很可能陷入「流動性陷阱」——你現(xiàn)在30歲貸款，10年后你才40歲，正是人生中事業(yè)和收入的巔峰期。這時候需要錢的地方很多，無論是企業(yè)，還是家庭，最重要的都是“現(xiàn)金流”。有現(xiàn)金流就能活， 如果現(xiàn)金流斷了，才是最要命的。
要不要降房貸合同轉(zhuǎn)LPR
說句實話，我對于“房貸要不要轉(zhuǎn)LPR”這個問題其實是沒什么感覺的。
一方面，因為如果是15年那波買房的一般都是基準(zhǔn)利率打7折或者8折，那實際利率按8折算的話是3.92%。但最近兩年買房的，就沒有那么多貸款優(yōu)惠了，很有可能都是基準(zhǔn)利率上浮。那么轉(zhuǎn)就非常合適。
另一方面，在當(dāng)前這樣?個低利率環(huán)境下，LPR未來?幅上漲的可能性是很低的。只要我們可以 判定未來LPR大概率是會跌的，那么“要不要轉(zhuǎn)LPR”壓根就不是?個值得糾結(jié)的問題，一定要轉(zhuǎn)。
現(xiàn)在5年期以上LPR是4.65%
為什么LPR未來?概率會下降？
首先先要明確，我們正處于?個“降息周期”當(dāng)中
就算本輪“降息周期”結(jié)束，再次進(jìn)?“加息周期”，未來的利率也?概率回不到上個周期
利率最高時的水平
如果觀察全球金融系統(tǒng)的發(fā)展，我們就會發(fā)現(xiàn)，雖然各國央行獨立制定貨幣政策，但是各國央行的貨幣政策又相互制約。
這?關(guān)聯(lián)，在“美元霸權(quán)”上體現(xiàn)得?分明顯——美元加息時，其他各國央?也要跟著加息，否則本 國資本就容易被抽空，貨幣貶值；美元降息時，其他各國央?也會跟著降息，因為可以有機會來刺激經(jīng)濟發(fā)展。美元也是通過加息降息來薅全球羊毛的。
由于今年的全球不太平，美聯(lián)儲3月就已經(jīng)降息到0了。開啟了無限量化寬松政策，所以，在全球主要資本主義國家?guī)缀跞嫦?低利率或負(fù)利率的泥潭中無法自拔的今天，你如果要假設(shè)未來美元利率還重新會站在5%的水平。真的是很難想象。
中國有沒有可能會進(jìn)?“負(fù)利率時代”？
如果說未來中國也有?定?率進(jìn)?負(fù)利率時代，那么LPR將來的?勢就已經(jīng)?分明朗了。
不知道?家是否還記得，央?前?長周?川先?去年曾在創(chuàng)新經(jīng)濟論壇上表?，“中國可以盡量避免
快速地進(jìn)?到負(fù)利率時代”。
這意味著什么?
這意味著，就算是中國這樣具備強有?調(diào)控能?的國家，也很難在全球化的低利率浪潮中獨善其?。
所以說，有的時候，我會建議客戶朋友購買一份保證年化收益“3%--4%”的儲蓄類保險，來鎖定利率，以應(yīng)對未來不斷走低的低利率環(huán)境。
5~10年后，當(dāng)你感受到“真正的低息環(huán)境”的時候，你回頭看看你的房貸和你買的保險真是很值得。
最后總結(jié)一下。如果你想玩房地產(chǎn)投資的游戲，就需要打破固有的大眾思維，重新認(rèn)識貨幣，界定貨幣的含義。在這個世界上，敢于向銀行借錢購買資產(chǎn)的人會越來越富有，誠實守信、把錢存入銀行的人會越來越窮。投資是反人類的。跟20%的人走。你學(xué)會了用時間來衡量金錢的價值。你會認(rèn)為欠債是件光榮的事。這種債務(wù)是資產(chǎn)債務(wù)，而不是消費債務(wù)。如果你借錢消遣，消費，時間肯定不會饒過你的。