過去一年，由于對杠桿資金的助推使得房產(chǎn)中介走上了市場的風口浪尖。在這過程中，商業(yè)銀行作為合作業(yè)務(wù)的一方，其篩選業(yè)務(wù)的標準也需要進一步“嚴格化”。
《第一財經(jīng)日報》記者了解到，近日上海銀監(jiān)局下發(fā)《上海銀監(jiān)局辦公室關(guān)于進一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知》（下稱《通知》），進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構(gòu)與房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)的合作管理。接近銀監(jiān)的人士表示，該《通知》的下發(fā)是為了重申此前上海市政府下發(fā)的樓市“325新規(guī)”。新規(guī)嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)，對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開展專項整治。
此次下發(fā)的《通知》進一步強化了對房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作資質(zhì)的審核，并實施了黑名單制度。一旦房地產(chǎn)中介機構(gòu)存有《通知》規(guī)定的五類違規(guī)行為則列入黑名單，并報送上海市銀行同業(yè)公會。其中包含此前市場多次嚴打的“首付貸”、“尾款”等融資服務(wù)、制造虛假按揭、套取銀行信用等違規(guī)做法。
同時，本報記者從商業(yè)銀行相關(guān)人士處獲悉，部分商業(yè)銀行在上周五就已經(jīng)下發(fā)了上述《通知》，未來商業(yè)銀行對“黑名單”上的中介將停止新增業(yè)務(wù)合作，僅維持存量業(yè)務(wù)。
該政策的出臺在一定程度上體現(xiàn)了銀監(jiān)部門正式“撒大網(wǎng)”，這對于市場的規(guī)劃具有積極作用，銀行網(wǎng)點后續(xù)的經(jīng)營壓力將會增加，但勢必利好此類商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)規(guī)范。
商業(yè)銀行設(shè)立房產(chǎn)中介合作黑名單
《通知》要求商業(yè)銀行進一步加強對合作房地產(chǎn)中介機構(gòu)的資質(zhì)審核，實施業(yè)務(wù)合作準入和名單制管理，不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)開展業(yè)務(wù)合作。
同時設(shè)立了五類違規(guī)行為，并明確指出，一旦房產(chǎn)中介機構(gòu)存在違規(guī)行為之一，則商業(yè)銀行立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單，報送上海市同業(yè)公會。
這五類違法行為分別為：中介機構(gòu)或其員工為購房人提供或參與提供首付款或尾款等融資服務(wù)；中介機構(gòu)或其員工曾制造或參與制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及銀行信貸安全；出現(xiàn)經(jīng)營狀況惡化影響業(yè)務(wù)推薦能力，或發(fā)生欺詐和套取銀行信用等不良行為；向商業(yè)銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發(fā)不良貸款；發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，隱瞞抵押等影響房屋交易的信息，房源信息不安規(guī)定發(fā)布和撤出。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，在上述多個違規(guī)行為中最為重要的還是第一條，即遏制首付貸以及尾款等融資服務(wù)。
在《通知》下發(fā)之前，《第一財經(jīng)日報》記者曾經(jīng)走訪在過去一年因為首付貸等過橋貸款而被推向輿論風口的鏈家房地產(chǎn)中介，相關(guān)中介工作人員表示，鏈家目前已經(jīng)停止了相關(guān)業(yè)務(wù)，但是在實際售樓的過程中依然有不少的購房者詢問相關(guān)業(yè)務(wù)，其中以二套房購買者為主。本報記者從接近鏈家的人士處獲悉，在過去一年，鏈家通過相關(guān)過橋貸款資金業(yè)務(wù)盈利約達20個億，可謂盆滿鍋滿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，《通知》的下發(fā)并非針對中介機構(gòu)，更多針對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)規(guī)范。部分商業(yè)銀行疏于審查，也是資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的原因之一。
此外，該規(guī)定具有較強的指向性，即認為中介機構(gòu)是目前違規(guī)信貸的“發(fā)源地”，所以該類政策背后實則是給中介列了多種操作邊界，從操作指引角度看，商業(yè)銀行后續(xù)操作能夠有規(guī)律和指引可循。
一位接近上海銀監(jiān)局的人士表示，該政策的出臺也是為了重申在2016年3月25日上海市政府下發(fā)的《關(guān)于進一步完善本市住房體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》，即“325新政”。新政指出，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)，對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開展專項整治。
“前兩天一位房地產(chǎn)開發(fā)商老總還在約我，讓我教教他如何做房地產(chǎn)金融?！币晃粡氖路康禺a(chǎn)金融的高管人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示，雖然房地產(chǎn)金融處于調(diào)整期，但在過去一年中，大量的開發(fā)商、中介機構(gòu)正在以不同的形式殺入房地產(chǎn)市場，而此前部分遭遇嚴打的中介機構(gòu)也正在尋找機會試圖重新介入該市場。
黑名單如何落地
嚴躍進進一步指出，從實際情況看，還要提防“打擦邊球”的做法，比如說中介本身可能不參與此類資金，但中介可以暗示購房者去利用此類模式，類似信用卡透支、消費貸等。這樣一來，商業(yè)銀行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名義去獲取此類貸款等，這些都是需要提防的。
對于首付貸和尾款等相關(guān)項目的融資，在后續(xù)操作層面，除中介機構(gòu)外，其他機構(gòu)也需要強化審查，包括微信、APP理財工具等。
在商業(yè)銀行層面，《通知》下發(fā)并不代表商業(yè)銀行將干涉房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，而是對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)進行排查。一位業(yè)內(nèi)人士表示，此類排查通常會采取抽樣調(diào)查的方式，全部排查受制于成本較高的原因，并不現(xiàn)實。
另一種排查方式則是查找目前辦理貸款的購房者的貸款記錄，如果貸款記錄頻繁，比如超過三次，則可對近期的貸款繼續(xù)排查，即查找是否有部分非房地產(chǎn)方面的貸款記錄等。
本月初，因?qū)彶槭赘犊畈粐栏穸粤P單的先例已經(jīng)在蘇州出現(xiàn)。2016年9月6日，蘇州銀監(jiān)局開出25萬元的罰單，工商銀行蘇州分行成為首個因首付款審查不嚴吃罰單的銀行機構(gòu)。罰單中給出的違規(guī)事實描述為：對借款人首付款來源審核不嚴，未發(fā)現(xiàn)部分首付款來源于開發(fā)商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。
2016年8月，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，且中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用等。（第一財經(jīng)日報）