一是用商業(yè)貸款按揭購房者,如果其重定價日定在1月1日,在本年度其月供將自1月起有所減少;
二是本年度新貸款購房者,其貸款將會受到“住房貸款占比”的影響。
第一個變化:商業(yè)貸款月供將有所減少。2019年12月28日,央行網站發(fā)布《中國人民銀行公告第30號》,進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低,其他數據平均構成LPR數據。
按照新規(guī)定,“自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定?!边@意味著從2021年1月開始,住房貸款利率更多地將由市場機制決定,和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。自2021年開始,存量浮動利率貸款如果轉為固定利率,未來貸款利率就固定不變了;如果轉換為LPR,貸款利率會隨著市場利率變化。
根據新通告,今后貸款浮動利率將參照LPR,其定價模式為:房貸利率=LPR+固定點差(固定點差可能為負數)。12月21日,最新數據顯示,一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85;五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點,若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日,則從2021年1月月開始,房貸利率將降息15個基點,個人住房貸款者月供還款將減少。
根據“房貸利率=LPR+固定點差”的計價模式,舉例來說,假設一個人在2019年10月8日之前,向銀行按揭了30年期的100萬房貸,利率為貸款基準利率上浮1.1倍,那么實際利率為5.39%(4.9%×1.1)。
但如果轉換為浮動利率,其固定點差(0.59%)=原合同當前的執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR(4.8%)。換言之,在往后的日子里,他的的房貸利率定價公式為:房貸利率=LPR+0.59%;在2020年,利率保持5.39%不變;但從2021年開始,即可享受利率下行的優(yōu)勢?,F(xiàn)在,2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%,那么2021年的利率就為5.24%,相比轉為固定利率下降0.15個百分點。
在利率下降的情況下,如果這個人選擇等額本息還款,他每月會比之前少還多少錢呢?如果實際利率為5.39%(4.9%×1.1),他過去每月需要還銀行貸款5609.07元;2021年的利率變?yōu)?.24%,相比固定利率下降0.15個百分點之后,他每月需要還款5515.84元,每月減少還款93.23元。
當然,個人如果選擇轉換為固定利率,那么2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%,每月還款就是固定不變的。
和世界許多國家相比,我國當前利率較高,回旋余地較大,從長期來看,LPR進一步下降的可能性較大,如果這樣,那么房貸利率還有望再降低,貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。
第二個變化:個人貸款購房受到“住房貸款占比”影響。2020年12月31日下午 ,央行在官網發(fā)布了“關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。通知給銀行設定了關于房貸規(guī)模的“兩道紅杠”:第一道紅杠,是“房地產貸款占比”,是銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例;第二道紅杠,是“個人住房貸款占比”,是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。
央行通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式:
央行通知后面的“附件”中,給不同層次的銀行,設了紅杠比例,具體情況如下:“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”是兩個不同且相互聯(lián)系的概念?!胺康禺a貸款余額”包括“個人住房貸款余額”和“公司類房地產業(yè)貸款”兩部分。因此,“個人住房貸款占比”加上“公司類房地產業(yè)貸款占比”就等于“房地產貸款占比?!蹦壳?,“個人住房貸款”是銀行的優(yōu)質業(yè)務,許多銀行的“個人住房貸款余額”都大于“公司類房地產業(yè)貸款余額”。
根據“附件”所示:7大國有銀行的貸款比例最高,“房地產貸款占比”可以達到總貸款的40%,“個人住房貸款占比”可以達到總貸款的32.5%。后邊依次是中型銀行、小型銀行、縣域銀行和村鎮(zhèn)銀行。
根據通知第五條規(guī)定:2020年12月末,銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,超出2個百分點以內的,業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的,業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別設置。
央行通知最后說:本通知自2021年1月1日起實施。這意味著,這個通知的要求從今年元旦就開始實行了。
至于“兩個紅杠”的出臺目的,通知說“為增強銀行業(yè)金融機構抵御房地產市場波動的能力,防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險,提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性”,因此,通知出臺的直接目的是為了金融安全,讓金融資產穩(wěn)健運行。當然,房地產作為資金密集型行業(yè),通知對房地產類貸款設出上限比例后,客觀上能夠促進“房住不炒”政策的落實,同時也會在一定程度上限制住房消費。如果一些銀行“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”,則顯然需要進行業(yè)務調整,減少放貸,這將影響到一些需要貸款購房的人們,也有可能推高資金價格即貸款利息。
有意思的是,我們個人住房貸款,一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30%,這被視為一個家庭財產的“安全線”,如此能保證個人月還款后的正常家庭生活開支;7大國有銀行的“個人住房貸款占比”最高達到總貸款的32.5%,說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近視為一個國家“住房金融”的安全線。