根據(jù)公告及有關(guān)負(fù)責(zé)人表述,本次個人住房貸款調(diào)整,可整理為五大核心要點(diǎn):
1、貸款利率定價(jià)徹底改變,以前是參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例,改革后,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
2、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%),與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。在這個大原則基礎(chǔ)上,具體加點(diǎn)情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價(jià)。
3、加點(diǎn)數(shù)值一旦確定,整個合同期限內(nèi)都固定不變;但借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期,周期最短為1年。
4、新政策于2019年10月8日起實(shí)施;此前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
5、公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換,此次央行明確,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
也就是說,LPR降了,房貸利率不一定降,還要看加點(diǎn)的情況。那么誰來決定加點(diǎn)的多少呢?目前來看,有三個不可忽視的因素。
【因素一】央行的房貸利率底線
此次央行公告明確提出,首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率,二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算,購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。
【因素二】當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限
每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值,除了遵循央行制定的全國政策,還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確,人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。
【因素三】銀行會根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況與借款人協(xié)商約定
“未來LPR若進(jìn)一步下調(diào),房貸利率也不一定會降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán),利率也在走高?!碧K州一家大行普惠金融部門負(fù)責(zé)人介紹,改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。
人民銀行副行長劉國強(qiáng)曾明確表示,落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位,就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施,保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
根據(jù)目前實(shí)際利率水平來看,此次調(diào)整對大部分購房者應(yīng)該影響不大,只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響。
根據(jù)公告要求,首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實(shí)現(xiàn)。
不過,據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)來看,目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少,且近幾個月,無論是首套房還是二套房,大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
據(jù)央行表示,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。但同時(shí),我們也要注意到市場分析認(rèn)為房貸利率下降的可能性不大。
央行公告明確,人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
也就是說,各地會根據(jù)情況“加價(jià)”,且各家銀行也會根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素,在4.85%(首套)、5.45%(二套房)上具體加價(jià)。
中國銀行主管研究員周景彤認(rèn)為,未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會更大。
因此,是否需要“搶閘”買房,還需具體情況具體分析,需要購房者根據(jù)自身實(shí)際情況下決定。但若想按舊政策貸款買房,則應(yīng)抓緊準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請。
一般來說,銀行的房貸利率是以放款當(dāng)天為準(zhǔn),因此建議8月、9月有按揭購房需求的置業(yè)者,現(xiàn)在就要準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請。當(dāng)然,具體以銀行最終發(fā)布為準(zhǔn)。
此外,購買新房與二手房也存在區(qū)別。通常,購買一手新盤,簽合同之后銀行出同貸書速度相對二手樓盤要快一些,若趕不上10月8日前的辦理完成,就要按照新政來執(zhí)行。與此同時(shí),貸款利率“有可能按照客戶資質(zhì)來定價(jià)”,客戶資質(zhì)通常指有無不良征信記錄,具體仍以銀行的落地細(xì)則為準(zhǔn)。
綜合市場分析,個人住房貸款調(diào)整對市場影響有限,仍是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù),將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時(shí),保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。值得注意的是,由于年底銀行額度的收緊,不排除利率進(jìn)一步上升。對于按揭購房者來說,下半年的房貸利率走勢不確定因素較多,銀行政策趨緊,有購房需求的置業(yè)者應(yīng)盡早決定,現(xiàn)在還可算是申請按揭買房比較好的時(shí)機(jī)。