今年以來，多個(gè)城市加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，出臺(tái)了限購限價(jià)等措施。然而，一些開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽礈p退。半月談?dòng)浾呓谠诮髂喜恋嘏馁u市場(chǎng)了解到，有的地塊樓面價(jià)與新房?jī)r(jià)僅差1400多元。“面粉”與“面包”價(jià)格如此接近，能烤出好“面包”嗎？
樓面價(jià)1萬1，房?jī)r(jià)1萬2
今年5月11日，南昌市西湖區(qū)水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號(hào)地塊，經(jīng)過482輪、近4個(gè)小時(shí)的競(jìng)價(jià)，被南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)每平方米11038.6元，溢價(jià)率高達(dá)112%。而相關(guān)土地出讓須知明確，該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價(jià)格(均價(jià))上限為每平方米12500元。
當(dāng)天同時(shí)被高價(jià)拍賣的還有位于南昌市東湖區(qū)中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號(hào)地塊，其樓面價(jià)高達(dá)每平方米10756.3元，與每平方米14300元的政府限價(jià)也只有3500元左右的價(jià)差。
“面粉”貴了，“面包”反而便宜了。半月談?dòng)浾咦⒁獾?，這兩宗地塊附近帶裝修的商品房均價(jià)達(dá)每平方米1.8萬元左右，與未來的限價(jià)新房?jī)r(jià)格形成每平方米5500元的價(jià)格倒掛。
業(yè)內(nèi)人士表示，從一定程度上講，這是違反常理的現(xiàn)象。“每平方米1400多元，連建筑安裝成本都不夠?！背瘯煶墙瘓F(tuán)有限公司總工程師熊震洪介紹，一般而言，房屋主體建筑每平方米造價(jià)約為1300元，安裝水電、消防等設(shè)施成本每平方米需要200元左右，另外還有道路管網(wǎng)、小區(qū)綠化等設(shè)施成本，核算下來每平方米建筑安裝成本總計(jì)約為2500元。
江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任劉旦介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本構(gòu)成大致為：拍地成本約占40%、建安成本和各種稅費(fèi)等財(cái)務(wù)成本合計(jì)約占50%，自有利潤(rùn)約占10%。“每個(gè)公司拍地都會(huì)有基本的財(cái)務(wù)原則和投資收益預(yù)期，并進(jìn)行內(nèi)部收益測(cè)算，在很大可能面臨虧損的情況下拍地，顯然是有其他考慮?！?/strong>