本報(bào)記者郝上海報(bào)道。

今年以來(lái),為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),進(jìn)一步降費(fèi)讓利,各銀行均推出優(yōu)惠貸款政策,貸款利率大幅下調(diào)。一般貸款加權(quán)平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“一般貸款利率”)已連續(xù)三個(gè)季度低于個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)人住房貸款利率”)。

但是,上面的傳播,讓很多“聰明人”嗅到了“商機(jī)”。103010記者多方采訪調(diào)查了解到,某中介推出了“轉(zhuǎn)按揭”一站式服務(wù),從中收取一定比例的傭金。它的名字叫“絕對(duì)可靠,節(jié)省成本”。

對(duì)此,一位資深銀行人士對(duì)記者表示:“用經(jīng)營(yíng)性貸款資金償還房貸,首先是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn),涉及偽造企業(yè)背景和資金用途。最重要的是利率風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性貸款利率一旦上浮到房貸利率以上,無(wú)論從貸款周期還是利率來(lái)說(shuō),都不劃算?!?/p>

看起來(lái)誘人

中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》顯示,9月份一般貸款利率為5.31%,比去年12月份下降0.43個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款利率為5.36%,比去年12月下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。這是連續(xù)第三個(gè)季度,普遍貸款利率低于個(gè)人住房貸款利率。

記者注意到,今年以來(lái),多家銀行推出了利率誘人的房貸產(chǎn)品。例如,某國(guó)有銀行針對(duì)個(gè)人客戶(hù)(如小型私營(yíng)業(yè)主和工薪階層)推出了一款數(shù)字抵押貸款產(chǎn)品。年利率低至3.85%,最長(zhǎng)可貸20年,金額高達(dá)千萬(wàn)元。

普遍貸款利率降低的背后,是多家貸款中介在朋友圈推出“按揭貸款代替商貸”的方案。

記者調(diào)查期間,滬上某中介從業(yè)者汪鋒(化名)表示,還沒(méi)買(mǎi)二套房或者已經(jīng)按揭了二套房的客戶(hù),必須通過(guò)這種方案“轉(zhuǎn)按揭”,可以節(jié)省不少成本。

談及具體操作,汪鋒說(shuō):“做這個(gè)生意,你必須有一套已經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)的房子。然后,我們會(huì)幫你注冊(cè)公司,把營(yíng)業(yè)執(zhí)照,財(cái)務(wù)流水等資料辦好。只需要1.5%左右(貸款總額)。費(fèi)用看你的實(shí)際情況。如果你名下有公司,我們操作起來(lái)相對(duì)容易一些,收費(fèi)也會(huì)少一些。我們可以為你的商貸申請(qǐng)4.5%成本價(jià)的房子,如果你按揭買(mǎi)二套房,按揭利率至少5.25%,永遠(yuǎn)劃算。”

根據(jù)汪鋒給出的方案,如果不考慮其他額外成本,以10年期貸款額度100萬(wàn)為例。貸款人將5.25%的抵押貸款置換為4.5%的經(jīng)營(yíng)性貸款資金,貸款年利率降低0.75%。預(yù)計(jì)貸款人總共可以減少利息100萬(wàn)元 0.75 % 10年=7.5萬(wàn)元,扣除給中介的一次性費(fèi)用100萬(wàn)元1.5%=1.5萬(wàn)元,最終節(jié)省貸款利息6萬(wàn)元。

然而,這個(gè)看似誘人的方案真的可行嗎?記者向銀行人士求證。

上海某銀行房貸客戶(hù)經(jīng)理表示:“按揭貸款和以房養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)性貸款對(duì)應(yīng)的是兩種產(chǎn)品,后者是針對(duì)企業(yè)客戶(hù)的,企業(yè)將房產(chǎn)質(zhì)押給銀行時(shí)辦理的經(jīng)營(yíng)性貸款利率相對(duì)優(yōu)惠。但是,銀行在申請(qǐng)住房貸款時(shí)也會(huì)審查相應(yīng)的條件。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō),一旦銀行發(fā)現(xiàn)資金使用有問(wèn)題,就要承擔(dān)斷貸風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

“按揭貸款轉(zhuǎn)為以房養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)貸款,一方面涉及虛構(gòu)貸款申請(qǐng)背景和資金用途,存在一定風(fēng)險(xiǎn);另一方面,再融資需要到最后一家銀行結(jié)算,尾款才能結(jié)算。結(jié)算尾款的資金可以是自己的現(xiàn)金,也可以是過(guò)橋資金,這些都是需要考慮的資金成本?!币晃还善便y行人士指出。

合規(guī)、利率雙風(fēng)險(xiǎn)

除了上述“以經(jīng)營(yíng)代替抵押貸款”的套路外

前述資深銀行人士告訴記者:“申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款,需要提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)背景、資金用途等相關(guān)資料。即使僥幸通過(guò)偽造材料申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)性貸款,在后期銀行的貸后檢查中要求貸款人提供納稅申報(bào)單等材料時(shí),也很容易監(jiān)測(cè)到背景不實(shí)的貸款。然后,貸款人將被要求立即還清貸款。此時(shí)中介已經(jīng)提前收了傭金,不會(huì)對(duì)貸款后期可能遇到的問(wèn)題負(fù)責(zé)?!?/p>

記者多方采訪了解到,“轉(zhuǎn)按揭”操作主要存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。其中,合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是銀行對(duì)貸款用途的監(jiān)控和日常貸后管理。利率風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在,如果房貸利率上浮到房貸利率以上,考慮“節(jié)約成本”的貸款人這次會(huì)多花錢(qián)。

某城商行普惠金融部人士告訴記者:“需要考慮到利率的不確定性。有的銀行推出10年期貸款續(xù)貸產(chǎn)品,不還本,只顯示10年信用,貸款利率會(huì)有浮動(dòng)。如果明年優(yōu)惠貸款政策不延續(xù),貸款利率上浮超過(guò)房貸利率,置換就不劃算了。”

除了合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn),貸款人還應(yīng)該考慮抵押貸款是否與抵押貸款周期相匹配。一般來(lái)說(shuō),按揭貸款的期限較長(zhǎng),而銀行提供的其他產(chǎn)品,如商業(yè)貸款、消費(fèi)貸款等,期限一般較短。

此外,上述接受采訪的某城商行普惠金融部人士也指出,目前部分銀行推出的十年無(wú)債續(xù)貸產(chǎn)品,很容易被貸款人用來(lái)炒房,企業(yè)主可以將名下房產(chǎn)抵押申請(qǐng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款,只要支付10年利息,中間不需要再融資。

“不還本的產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒(méi)有問(wèn)題,

但只要市場(chǎng)有尋租空間,很難避免企業(yè)主將經(jīng)營(yíng)貸獲得的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)?!币晃粐?guó)有行某普惠金融部高級(jí)經(jīng)理表示。


此前,銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示,如果是通過(guò)房產(chǎn)抵押申請(qǐng)的貸款,包括經(jīng)營(yíng)和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請(qǐng)時(shí)的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向,確保資金運(yùn)用在申請(qǐng)貸款時(shí)的標(biāo)的上。


事實(shí)上,監(jiān)測(cè)資金用途對(duì)銀行的貸后管理提出挑戰(zhàn)。“以銀行現(xiàn)有的技術(shù)手段,只能監(jiān)測(cè)到貸款資金的第一手流向,至于第二手及以后的資金流向,銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的這個(gè)角度來(lái)說(shuō),銀行已經(jīng)做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中,銀行還會(huì)考察企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是否正常,但通常是,這類(lèi)客戶(hù)主營(yíng)業(yè)務(wù)是正常的,常規(guī)的貸后管理手段識(shí)別不了。”前述某城商行普惠金融部人士如是說(shuō)。