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如果你的房貸利率是5.39%或者5.88%，現(xiàn)在有銀行工作人員告訴你可以幫你轉(zhuǎn)貸，新的貸款利率大概是4.3%，你會(huì)感興趣嗎？
最近我的一個(gè)朋友遇到了一件好事。雖然他的貸款不多，但如果這樣算的話，未來(lái)20年他可以省下一大筆錢(qián)。但是到底值不值得折騰，需要好好計(jì)算一下。
本文預(yù)計(jì)3分鐘，讓大家想清楚這個(gè)機(jī)會(huì)是否適合自己。
兩年前，01年，銀行對(duì)貸款買(mǎi)房的人做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。據(jù)估計(jì)，中國(guó)有超過(guò)4億人有抵押貸款。兩年后，有房貸的人可能會(huì)更多。房貸已經(jīng)成為大多數(shù)家庭的一項(xiàng)主要支出，這也讓大家對(duì)房貸的政策更加敏感。畢竟房貸關(guān)系到未來(lái)十年甚至幾十年。
比如前段時(shí)間所有的老房貸都要重新選擇固定或者浮動(dòng)利率，所以很多人都要重新算一輪。
選擇固定利率的人可能認(rèn)為L(zhǎng)PR未來(lái)很可能會(huì)上漲，選擇固定利率更穩(wěn)定。選擇浮動(dòng)利率持有不同的觀點(diǎn)。
其實(shí)不管你選擇哪一個(gè)，從心底里都是在想，以后房貸可以少還，利率可以低一點(diǎn)。所以，當(dāng)我的一個(gè)朋友聽(tīng)說(shuō)他的房貸有機(jī)會(huì)降到4.3%的時(shí)候，他的眼睛就亮了。而且他聽(tīng)銀行負(fù)責(zé)貸款的朋友說(shuō)的，可信度很高。
00-1010這個(gè)朋友房貸90萬(wàn)，分20年還。目前的利率是5.39%。他在銀行的朋友告訴他，他有機(jī)會(huì)申請(qǐng)4.3%的房貸。算算，差距有吸引力。
按照他現(xiàn)在的房貸利率5.39%，未來(lái)20年，本金加利息一共要還147萬(wàn)。
如果真的改成4.3%，未來(lái)20年只需要還134萬(wàn)，少了13萬(wàn)。
他在銀行的朋友給他介紹了一家機(jī)構(gòu)，可以幫助他完成這筆貸款的“轉(zhuǎn)換”。這個(gè)機(jī)構(gòu)給他提供了一個(gè)方案，先給他提供90萬(wàn)，一次性還清房貸，然后把房子抵押給銀行貸款，新利率4.3%。通過(guò)這樣一個(gè)過(guò)程把原來(lái)5.39%的利率降到4.3%:
利率5.39%，90萬(wàn)20年，每月6135元，共計(jì)147萬(wàn)元；
利率4.3%，90萬(wàn)20年，每月5597元，共計(jì)134萬(wàn)元；
利率下調(diào)后，每個(gè)月少還540元，20年共存13萬(wàn)，相當(dāng)誘人。相信很多朋友都會(huì)動(dòng)心。
但是，我們衡量的時(shí)候，不能只看這個(gè)數(shù)字，還要看其他費(fèi)用。
00-1010大部分人貸款買(mǎi)房的原因是沒(méi)有足夠的錢(qián)一次性購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。所以現(xiàn)在重新申請(qǐng)貸款，他們需要先拿錢(qián)把原來(lái)的貸款還清，這對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)也是很難的。
這個(gè)機(jī)構(gòu)會(huì)給你提供一筆貸款，一次性還清你的房貸。當(dāng)你通過(guò)抵押房產(chǎn)再次獲得銀行貸款時(shí)，可以補(bǔ)足該機(jī)構(gòu)的貸款。在這個(gè)過(guò)程中，機(jī)構(gòu)會(huì)收取你2%的過(guò)橋費(fèi)用。
此外，協(xié)助辦理新貸款的過(guò)程中，機(jī)構(gòu)還會(huì)收取3%的咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)，屬于強(qiáng)制收費(fèi)。
所以，我這個(gè)朋友在這個(gè)過(guò)程中要支付4.5萬(wàn)的手續(xù)費(fèi)(90萬(wàn)* 2%=1.8萬(wàn)，90萬(wàn)* 3%=2.7萬(wàn))。
但是13萬(wàn)減去這4.5萬(wàn)，還是會(huì)有8.5萬(wàn)的優(yōu)惠。看來(lái)還是值得做的。
00-1010不一定。
這位朋友為他的抵押貸款選擇了浮動(dòng)利率。明年調(diào)整后，5.39%的利率可以降到5.14%。這個(gè)時(shí)候他每個(gè)月只需要還6000元，也就是說(shuō)如果他什么都不做，每個(gè)月還款額會(huì)減少100多元。
如果要重新申請(qǐng)貸款，除了上面的費(fèi)用，實(shí)際過(guò)程中還有很多手續(xù)需要你操心，比如過(guò)橋需要辦許可證，還得重新評(píng)估貸款。而且在辦理按揭貸款時(shí)，還涉及到收入流向、公司執(zhí)照等問(wèn)題。雖然機(jī)構(gòu)會(huì)有幫助，但可能會(huì)給未來(lái)留下麻煩。
更何況機(jī)構(gòu)收取的4.5萬(wàn)手續(xù)費(fèi)需要一次性結(jié)清，省下來(lái)的錢(qián)(利率降低時(shí)還的錢(qián))分未來(lái)20年，每年減少幾百元。這個(gè)時(shí)差也是需要考慮的。
綜合考慮這些因素后，我其實(shí)并不建議通過(guò)這種形式來(lái)降低利率。
首先，這種方式手續(xù)復(fù)雜，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)壓力很大。整個(gè)過(guò)程相當(dāng)于用現(xiàn)在的4.5萬(wàn)元換來(lái)了20年后的10萬(wàn)元左右的優(yōu)惠。
還有一點(diǎn)就是你不能保證從銀行拿到4.3%的利率。
換個(gè)角度看，如果你現(xiàn)在拿出4.5萬(wàn)元，想辦法追求未來(lái)20年年均收益率7.2%，10年翻一番，20年增加到18萬(wàn)元。這樣再融資就更沒(méi)必要了。
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