01、前言

為什么說(shuō),房地產(chǎn)的好時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?


因?yàn)榻颖P(pán)俠和購(gòu)買(mǎi)力在減少,現(xiàn)在人口下降的趨勢(shì),已經(jīng)很難逆轉(zhuǎn)。


除了一二線城市核心區(qū)域,其他絕大多數(shù)地方,都會(huì)面臨一個(gè)尷尬又致命的問(wèn)題在于,以后會(huì)有更多的人來(lái)接盤(pán)嗎?


要知道,有錢(qián)的人都有房了,不會(huì)再買(mǎi)更多。


如果有房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅,可能持有太多還是負(fù)資產(chǎn),至于沒(méi)房的,以后估計(jì)也買(mǎi)不起,畢竟房?jī)r(jià)擺在那。


當(dāng)初買(mǎi)入的房東,肯定也不愿意打骨折賠本賣(mài),能讓接盤(pán)俠夠得到的價(jià)格門(mén)檻,肯定會(huì)不斷被拉高。


最終拉到一個(gè)雙方都被勸退的高點(diǎn),一個(gè)房東不愿意賣(mài),又買(mǎi)家不愿意買(mǎi)的點(diǎn),然后被鎖住,等待有一方讓步


以前在大城市,通常都是買(mǎi)家讓步,因?yàn)榭吹接姓{(diào)控有漲幅,即使被限購(gòu)交社保,靠6個(gè)錢(qián)包也要上車(chē)。


但以后本來(lái)問(wèn)價(jià)的人就少了,即使有人想買(mǎi),但當(dāng)他發(fā)現(xiàn),即使把一家老小養(yǎng)老錢(qián)掏空也買(mǎi)不起時(shí),那么這套房即使再好再賺錢(qián),也跟他沒(méi)關(guān)。


結(jié)局往往是,這套房的命運(yùn)就是,流動(dòng)性被鎖死。


要么就真房住不炒,時(shí)不時(shí)拿來(lái)自住收租;要么就變成負(fù)資產(chǎn),即使折價(jià)賣(mài),可能也無(wú)人問(wèn)津。


以后絕大多數(shù)房東想賣(mài)房時(shí),都會(huì)面臨這樣的情況,買(mǎi)得起的不想買(mǎi),人家房子比你還好;買(mǎi)不起的不考慮,即使降價(jià)也不賣(mài)。


關(guān)鍵是,每年來(lái)問(wèn)價(jià)的人也在變少,到時(shí)候能早賣(mài)掉或者收租的,都已經(jīng)算是幸運(yùn)的。


02、LPR是什么?

前幾天統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城房?jī)r(jià)指數(shù)里面,溫州新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.1%,二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.2%,新房房?jī)r(jià)和二手房房?jī)r(jià)同時(shí)下跌。


這說(shuō)明,溫州樓市的確是處于降溫之中,新房和二手房都不景氣。


溫州樓市的利空消息很多,首先溫州樓市此前曾經(jīng)明確表態(tài),溫州是要出二手房指導(dǎo)價(jià)的,雖然這個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià)和合肥的二手房指導(dǎo)價(jià)一樣,都沒(méi)有具體落地,但是大家都已經(jīng)知道有這個(gè)利空了;


其次是溫州新房供應(yīng)量非常高,今年土拍數(shù)量也比較多,這意味著溫州的新房供應(yīng)量會(huì)很多,樓市根本不缺房;


事實(shí)上,現(xiàn)在的溫州房?jī)r(jià)依舊是處于高位,全國(guó)那么多城市,溫州房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)地排到了前20里面。


溫州房?jī)r(jià)只是比十年前的房?jī)r(jià)低而已,十年前溫州樓市高峰的時(shí)候,在2010年11月29日下午,溫州當(dāng)時(shí)還賣(mài)出去過(guò)一塊樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)的地塊,刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)地價(jià)比較高的記錄。


從這個(gè)也能看出溫州樓市當(dāng)年有多瘋狂,比一線城市的房?jī)r(jià)都要高。


另一方面,降息終于來(lái)了,為什么房貸利息沒(méi)降?今天,后臺(tái)咨詢小龍蝦最多的就是這幾個(gè)問(wèn)題。


問(wèn)題一:為什么房貸利息沒(méi)降?


在小龍蝦看來(lái),這次降息只有一年期貸款的LPR下降,從3.85%下降到3.80%。五年期貸款的LPR沒(méi)有變化,還是4.65%。


LPR是什么,就是基準(zhǔn)利率改名了。


大家的房貸基本都是5年以上的貸款,所以沒(méi)有變化。如果五年期貸款的LPR下降了,咱們的房貸利息才會(huì)降。


問(wèn)題二:為什么一年期貸款降息了?


經(jīng)濟(jì)不好,央媽救市。通過(guò)降低利率,刺激貸款發(fā)放,大家可以理解成“放水”。


問(wèn)題三:為什么五年期貸款沒(méi)降息?


一年期是小放水,五年期是大放水。央媽擔(dān)心大量放水會(huì)引發(fā)通貨膨脹。


問(wèn)題四:后續(xù)五年期貸款會(huì)不會(huì)降息?


如果小放水經(jīng)濟(jì)沒(méi)好轉(zhuǎn),央媽就大放水。目前看,2022年大概率會(huì)來(lái)個(gè)大的,大家拭目以待。


03、二手房指導(dǎo)價(jià)抵制了炒作二手房掛牌價(jià)

自從二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以后,很多房產(chǎn)中介以前經(jīng)常發(fā)的那種二手房虛假上漲的截圖都少了很多。


以前沒(méi)有二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候,那些炒房客想要把二手房掛牌價(jià)掛多少,就掛多少,然后那些房產(chǎn)專(zhuān)家就在旁邊煽風(fēng)點(diǎn)火,故意把掛的非常高的二手房掛牌價(jià)說(shuō)成是成交價(jià),把成交價(jià)和掛牌價(jià)混在一起,給購(gòu)房者制造了很大的心理壓力。


現(xiàn)在有了二手房指導(dǎo)價(jià),超過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)的房子不能上架,一下子讓很多喜歡用這招來(lái)給購(gòu)房者制造恐慌心理的炒房客就少了一個(gè)很大工具。


不要小看這個(gè)炒作二手房掛牌價(jià),很多小區(qū)的業(yè)主都抱團(tuán)在一起故意哄抬二手房掛牌價(jià)。


很多普通人不懂掛牌價(jià)和成交價(jià),看到那些房產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)房?jī)r(jià)上漲了,然后把兩個(gè)房子的掛牌價(jià)放在一起對(duì)比。實(shí)際上都只是掛牌價(jià)上漲,但是普通人分不出來(lái),于是就很著急,結(jié)果一著急就當(dāng)了韭菜。


另一方面,今年國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控得比較狠的城市,就是深圳了。


這一點(diǎn),小龍蝦覺(jué)得沒(méi)有什么爭(zhēng)議的,不光是深圳出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià),更是因?yàn)樯钲诮衲甑娜瓮僚模看蔚貎r(jià)都比上一次更低,對(duì)新房的限價(jià)也是一次比一次低。


過(guò)去幾乎所有投資房產(chǎn)的人,腦子里面的想法就是地價(jià)肯定是越來(lái)越高的,新房限價(jià)肯定是越來(lái)越高的,深圳直接是連續(xù)三次把地價(jià)和限價(jià)都給調(diào)低,直接把炒房客和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期給打到了谷底。


有的開(kāi)發(fā)商本來(lái)還嫌深圳的新房限價(jià)比較低,想要拖時(shí)間,等后面新房限價(jià)上調(diào)以后再申請(qǐng)備案出賣(mài)。


結(jié)果,萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到深圳不按套路出牌,你開(kāi)發(fā)商想捂盤(pán),那我就直接把你旁邊的地給低價(jià)賣(mài)了,讓你越等越虧。


深圳樓市的這些連環(huán)招,不光是把深圳開(kāi)發(fā)商給弄得沒(méi)脾氣了,也把深圳炒房客給打懵逼了,他們從沒(méi)見(jiàn)過(guò)有人自己低價(jià)賣(mài)自己家的土地,本來(lái)能賣(mài)1000億,結(jié)果就只要800億往出賣(mài)。


04、總結(jié)

很多人都說(shuō),地產(chǎn)這個(gè)灰犀牛,會(huì)隨著大家的工資上漲,而慢慢地被解決。


實(shí)際上,解決房地產(chǎn)這個(gè)灰犀牛,還有另外一個(gè)方法能更快一些,也更貼切當(dāng)下的大環(huán)境。


那就是房?jī)r(jià)每年下跌,大家的工資基本上不漲,或者下跌,而房?jī)r(jià)的跌幅比大家的收入跌幅要高一些,那么如果每年房?jī)r(jià)跌幅高于了大家收入的跌幅,時(shí)間只要一久,房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題自然也就解決了。


比方說(shuō),現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較高,一套房200萬(wàn),夫妻2個(gè)人加起來(lái)年收入10萬(wàn)。


這個(gè)時(shí)候買(mǎi)一套房不吃不喝是20年,五年之后,房?jī)r(jià)下跌20%,平均每年下跌4%左右,這套房成為了160萬(wàn),大家收入下降10%,五年后成了9萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候大家買(mǎi)房就需要17.7年。


如果大家的收入沒(méi)有降低,而只有房?jī)r(jià)降低的話,那么這個(gè)房地產(chǎn)灰犀牛就會(huì)解決得更快了。


只可惜,不管怎么選,有些人的青春歲月,就會(huì)在這個(gè)過(guò)程里面結(jié)束了。


樓市調(diào)控的網(wǎng)是越來(lái)越密了,盡管一些三四五六線城市進(jìn)行著買(mǎi)房補(bǔ)貼,但是對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō),根本沒(méi)有多大影響。


很多時(shí)候,往往只會(huì)讓大家知道,原來(lái)有那么多城市,都需要靠發(fā)補(bǔ)貼,才能把樓市給烘托住了。