半年前,夏女士花了185萬元在融創(chuàng)文旅城買了一套房子,當(dāng)時(shí)付了20%的首付款,同時(shí)向富滇銀行貸款147萬元,期限20年。貸款專員幫她計(jì)算了一下,每月需要還款9819.48元。到了今年3月,夏女士想提前還款,銀行查閱了資料說可以,因?yàn)樗呀?jīng)還款超過6個(gè)月。在辦理提前還款手續(xù)時(shí),夏女士傻眼了,這6個(gè)月,她差不多還款6萬元,其中竟然只有1.9萬元是本金,她還需要向銀行還款145萬多元,敢情2/3的錢都是還給銀行的利息。
記者采訪發(fā)現(xiàn),與夏女士一樣不明白還款規(guī)則的“貸款小白”還有很多,大部分人只知道貸了多少錢,至于最終會(huì)還多少錢,心里是沒數(shù)的。隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng),要一次性付清房款對(duì)于很多家庭來說是比較困難的,所以大部分人買房時(shí)都會(huì)選擇貸款。那么,買房貸款怎樣最劃算?又怎樣還款最省錢?
盡量采用公積金貸款
根據(jù)我國相關(guān)法律中的規(guī)定,使用住房公積金不僅僅限于購房,在租房、修建房屋等情況下,只要滿足了規(guī)定的條件,都可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金來使用。而在購房的時(shí)候,如果購房者資金不足需要按揭貸款,可以用自己的公積金來申請(qǐng)。
目前,昆明公積金的貸款條件要求,貸款人必須連續(xù)足額繳存滿12個(gè)月,在昆明有公積金或昆明戶口、在云南州市有公積金;男方貸款年限不超過60周歲,女方不超過55周歲;首套首付比例20%,二套首付50%;首套利率3.25%,二套3.575%;單人貸款額度30萬,夫妻雙方50萬。
再來看看住房商業(yè)貸款政策。由于受疫情影響,央行放水降息,以3月7日為例,昆明首套房貸利率為5.25%左右(LPR 4.75%+0.5%(50BP)=5.25%),二套房貸利率5.6%左右(LPR 4.75%+0.85%(85BP)=5.59%)。相比春節(jié)之前(2月20日之前)有所下降,首套由5.6%降至5.25%。目前,首套的首付比例各大銀行基本上是22%起,其中不排除受個(gè)人資質(zhì)即征信記錄、工作單位、收入流水等的影響;二套首付45%。住房商業(yè)貸款只認(rèn)貸,不認(rèn)房,如果有1套在貸,且未結(jié)清,算二套。這個(gè)時(shí)候,第三套住房貸款就會(huì)停貸。
我們還是以夏女士購買的房子為例,來計(jì)算一下公積金貸款和商業(yè)貸款的差別。
假設(shè)這套總價(jià)185萬元的房子為首套房,按照公積金貸款的要求,首付20%,即37萬元,需要貸款148萬元,20年,利率3.25%。把這組數(shù)據(jù)輸入2020房貸計(jì)算器,可以得出每月等額還款的金額為8394.50元,20年需要支付利息為534679.34元,本息合計(jì)2014679.34元。
如果采用商業(yè)貸款,首付22%,即40萬元,需要貸款145萬元,20年,利率5.25%,房貸計(jì)算器顯示每月等額還款9770.74元,20年利息總額894977.70元,本息合計(jì)2344977.70元。
也就是說,使用公積金貸款首先首付比商業(yè)貸款少3萬元,每月還貸少1376元,利息合計(jì)就更明晰了,少了36萬多元。
不過,公積金貸款有限制,前面我們已經(jīng)說了,單人貸款額度30萬,夫妻雙方50萬。對(duì)于目前昆明的房?jī)r(jià)行情來說,顯然是不夠的。這個(gè)時(shí)候,可以采取公積金與商業(yè)貸款組合貸款的方式,總的算下來也比單純商業(yè)貸款劃算。值得一提的是,有的開發(fā)商的樓盤不支持公積金貸款,如果不巧被你遇到,就只有硬著頭皮商貸了。
等額本金還款最省錢
目前,還房貸的方式主要有兩種。第一種是等額本金還款。采用這種方式還款,借款人在開始還貸時(shí),每月負(fù)擔(dān)會(huì)較大,隨著還款時(shí)間的推移,還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕,總的利息支出也會(huì)相對(duì)低;第二種方式是等額本息還款。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減,借款人每月月供不變。
還是以夏女士147萬元的商業(yè)貸款為例,貸款期限20年。如果采用等額本金還款方式,每月還款12556.25元,總共支付利息為774965.63元;如采用等額本息的還款方式,每月還款9905.51元,但總利息為907322.22元,比第一種方式多支出利息約13.2萬元。比較之下,選擇等額本金還款方式比較劃算。
多首付,高月供,如何選?
在隆盛府銷售中心,記者遇到一對(duì)80后小夫妻,兩人在最終的付款方式上意見不統(tǒng)一。在小高看來,老公是做生意的,收入并不穩(wěn)定,有錢的時(shí)候最好首付多付一點(diǎn),月供壓力不會(huì)太大。而她老公卻認(rèn)為,首付3成就可以了,錢拿在手上,就有主動(dòng)權(quán)。以后如果要用錢,再找銀行借錢成本可要高多了。
富滇銀行理財(cái)顧問小李告訴記者,一般來說,如果沒有很好的投資方式,把手頭的錢全部用作首付,月供低一點(diǎn)無可厚非。只不過,這樣手頭就沒錢了。從利率的角度來分析,假如房子成交是100萬元,可以貸款70萬元,而實(shí)際只用貸款50萬元就夠了。這筆余錢如果存銀行,5年的定期利率是4%,公積金貸款利率是3.25%,就是說,如果把余錢存定期,采用公積金貸款,一年利率還可以賺0.75%;商業(yè)貸款利率5.25%,當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了,但如果有其他渠道的投資回報(bào),還是可以考慮的。并且利率也是變化的,加上通貨膨脹等因素,余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。
溫馨
提示
貸款買房流程
1.提交貸款申請(qǐng)
當(dāng)你簽好了房屋買賣合同后,就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸,都需要將銀行認(rèn)可的齊全材料遞交給銀行審核,這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。
2.銀行受理調(diào)查
銀行收到貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料后,就會(huì)對(duì)其材料進(jìn)行審核,商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日,最長(zhǎng)不超過1個(gè)月。在銀行受理調(diào)查期間,會(huì)根據(jù)情況要求貸款申請(qǐng)人補(bǔ)充一些資料,因此,這段時(shí)間貸款申請(qǐng)人需與銀行保持聯(lián)絡(luò)。
3.銀行核實(shí)審批
貸款銀行會(huì)針對(duì)幾方面進(jìn)行核實(shí):房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等,這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)。如果貸款申請(qǐng)人的信用不良,會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請(qǐng)的失敗,因此生活中積累良好的個(gè)人信用是很重要的。
4.雙方辦理相關(guān)手續(xù)
銀行通知貸款申請(qǐng)人,貸款審批通過后需要在該銀行開戶,領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí),辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔(dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則,明確自己的權(quán)利和義務(wù),以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。
5.銀行發(fā)放貸款
所有貸款手續(xù)辦理完畢后,銀行會(huì)將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶,借貸關(guān)系成立,貸款人按規(guī)定償還貸款。本報(bào)記者 阿芳