昨日接到我堂弟的一個(gè)電話，讓我?guī)兔ψ稍兾覀冃幸还P住房按揭貸款的情況（已經(jīng)快1個(gè)月了，遲遲沒(méi)放款）。細(xì)問(wèn)之下才知道：我二叔一個(gè)朋友購(gòu)買(mǎi)一套二手房，原打算在我堂弟他們行辦理按揭貸款，但因?yàn)樗麄冃幸呀?jīng)不受理二手房貸了，所以轉(zhuǎn)而到我所在行辦理，結(jié)果一來(lái)在我們行批完后將近1個(gè)月依然未放款，所以讓我問(wèn)問(wèn)看到底是什么情況？
其實(shí)這已經(jīng)是我今年來(lái)接到的第三個(gè)讓幫忙打聽(tīng)住房按揭貸款的電話了，這在以往從沒(méi)有過(guò)，很多人都很疑惑，明明自己各方面條件都符合，銀行授信也批了，房管局的抵押登記也辦理了，為何銀行卻遲遲不放款？
其實(shí)這并不是個(gè)例，今年以來(lái)全國(guó)各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現(xiàn)象，比如前兩天南方都市網(wǎng)的報(bào)道，根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)研，廣州地區(qū)的交通銀行、光大銀行、南粵銀行、華夏銀行、華興銀行、匯豐銀行、渣打銀行已經(jīng)直接不受理房貸業(yè)務(wù)，其余銀行雖然仍受理房貸業(yè)務(wù)，但是放款期限也大大的延長(zhǎng)，從原來(lái)的幾天（商業(yè)貸）到現(xiàn)在半個(gè)月甚至1個(gè)月以上的都有，那為什么突然之間房貸變得如此之難呢？
政策因素
住房按揭貸款作為銀行最優(yōu)質(zhì)的貸款之一，也是銀行最主要的貸款構(gòu)成。不過(guò)作為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，銀行深知雞蛋不能放在一個(gè)籃子里，所以大部分銀行自身內(nèi)部都有對(duì)各個(gè)行業(yè)的信貸投放進(jìn)行限額控制，以本行為例：設(shè)置了行業(yè)的高中低三個(gè)限額。觸及低限，暫停接收新的貸款申請(qǐng)（已接收的繼續(xù)審批及放款）；觸及中限，已接收尚未審批的不再審批（已審批的繼續(xù)放款）；觸及高限，已審批尚未放款的也暫停放款。
但是自身內(nèi)部控制，是有可操作性的，特別是遇到住房按揭貸款這種優(yōu)質(zhì)性的貸款，一般會(huì)相對(duì)放松一下，不會(huì)一下子限制得死死的，今年以來(lái)各銀行之所以突然縮緊房貸業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)?020年12月31日中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
在這份《通知》中，兩大管理機(jī)構(gòu)明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制，分檔設(shè)置各類型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，而該通知正是從2021年1月1日起實(shí)施。
如下圖所示，我們可以看到部分銀行目前已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)人民銀行以及銀保監(jiān)會(huì)的規(guī)定的上限了，當(dāng)然人行及銀保監(jiān)會(huì)給了適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡期（已經(jīng)超過(guò)的銀行要在過(guò)渡期內(nèi)調(diào)整至限額范圍內(nèi)）；其他的銀行雖然沒(méi)有超過(guò)，但是基本也都逼近了臨界點(diǎn)。為了不違規(guī)，在政策的要求下，銀行就必須縮緊房貸政策，在預(yù)計(jì)的可控范圍內(nèi)進(jìn)行額度安排，這就是為什么2021年以來(lái)房貸申請(qǐng)及放款越來(lái)越難，同時(shí)也越來(lái)越慢的原因。
而隨著房貸政策的縮緊，房貸利率也在不斷上升，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；重點(diǎn)城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
總結(jié)
隨著監(jiān)管政策的落實(shí)及加強(qiáng)，未來(lái)房貸額度管控、占比管控將是常態(tài)化的，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，而靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返，受此影響，也許在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房?jī)r(jià)將會(huì)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)回落（可貸的人員減少，購(gòu)房群體減少，市場(chǎng)需求下降）。