銀行房貸政策未現(xiàn)松動(dòng)

隨著銀行年報(bào)的發(fā)布，銀行涉房貸款的全貌逐漸顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年六大行投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款及個(gè)人住房貸款總規(guī)模達(dá)19.56萬億元，較2017年末的16.66萬億元增長17.44%。一方面，個(gè)人住房貸款占全部新增貸款的一半；另一方面，個(gè)人住房貸款增速及其在新增貸款中的占比持續(xù)下降，反映了房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管下銀行信貸政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

值得注意的是，在個(gè)人按揭貸款增速放緩的同時(shí)，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款逆市上漲，部分銀行相關(guān)貸款出現(xiàn)不良增長跡象。對(duì)此，多家上市銀行表示，在警惕相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將重點(diǎn)針對(duì)重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┎町惢刨J政策。專家表示，房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格控制并沒有松動(dòng)，“房住不炒”仍然是銀行信貸政策的基本底線。

大銀行新增個(gè)人住房貸款增速普遍下降4%至5%。

作為個(gè)人住房貸款的主要來源，2018年六大行個(gè)人住房貸款新增2.5萬億元，占全部新增貸款5.13萬億元的49.39%。

從六大行新增個(gè)人住房貸款量來看，工行、建行、農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)、交行分別為0.65萬億、0.54萬億、0.53萬億、0.44萬億、0.26萬億、0.11萬億。其中，除建行和交行外，其他四大行個(gè)人住房貸款在新增貸款中的占比均有明顯下降，工行從2017年的59.31%降至54.89%，農(nóng)行從57.48%降至43.2%，中行從54.29%降至49.6%，郵儲(chǔ)銀行從60.64%降至40.62%，降幅均為200%。

目前，在披露相關(guān)數(shù)據(jù)的股份制銀行中，個(gè)人住房按揭貸款占新增貸款的比例各不相同。如中信銀行2018年個(gè)人住房貸款新增0.13萬億元，占比33.16%，較2017年增長11%；浦發(fā)銀行2018年個(gè)人住房貸款新增0.08萬億元，占比23.65%，較2017年增長13%；招商銀行新增個(gè)人住房貸款0.09萬億，占比26%，較2017年下降約8%；平安銀行新增個(gè)人住房貸款0.029萬億，占比10%，較2017年下降19%。

值得注意的是，盡管個(gè)人住房貸款增長可觀，仍是新增銀行貸款的重點(diǎn)，但房地產(chǎn)調(diào)控仍體現(xiàn)在個(gè)人住房貸款的占比和增速上。一方面，銀行新增貸款占個(gè)人住房貸款的比重連續(xù)兩年下降。工行、中行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行新增貸款占個(gè)人住房貸款的比重分別從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，之后進(jìn)一步下降到20。

另一方面，銀行個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年下降。2016年，工、農(nóng)、建、交四大國有銀行個(gè)人住房貸款均增長30%左右；2017年工行、農(nóng)行房貸增速在20%以上，建行、交行2017年在15%以上。2018年，各大銀行房貸增速繼續(xù)降低4%至5%，農(nóng)行、工行、建行、交行增速分別為16.8%、16.5%、12.8%、12.3%。中國銀行并未披露相關(guān)具體數(shù)據(jù)，但其2018年年報(bào)表示，將繼續(xù)實(shí)施差別化個(gè)人住房貸款政策，穩(wěn)步投放個(gè)人貸款。股份制銀行增速下滑更為明顯。平安銀行2018年房貸增幅較2017年下降60%，光大銀行和民生銀行降幅均超過22%。

某銀行貸款業(yè)務(wù)人士告訴記者，無論去年還是今年，房地產(chǎn)政策都沒有放松的跡象，房貸基調(diào)不變，依然以嚴(yán)控為主?！安贿^，因?yàn)檎w利率下降，流動(dòng)性確實(shí)有所改善，業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，放貸效率有所提高。一些銀行在

一位券商分析師表示，更多的抵押貸款是由銀行提供的，主要是因?yàn)樵诋?dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好有所下降，他們傾向于風(fēng)險(xiǎn)較低的零售業(yè)務(wù)。房貸占個(gè)人貸款存量的3/4，還有住房按揭。歷史上不良率在0.3%-0.4%之間，遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平，實(shí)際損失率更低。受風(fēng)險(xiǎn)偏好下降的影響，銀行有動(dòng)力進(jìn)行更多的抵押貸款。

多銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額和比例均為雙升。

與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增速下滑不同的是，雖然房企融資渠道收緊已成既定事實(shí)，但去年房地產(chǎn)行業(yè)上市銀行貸款總額普遍逆勢(shì)增長。不同銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)略有不同，主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)放的其他非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開發(fā)貸款為主。

除郵儲(chǔ)銀行外，2018年工農(nóng)中建交五大國有銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額和占比均呈雙升趨勢(shì)。

中國銀行房地產(chǎn)貸款余額接近9158億元；工商銀行達(dá)到8500億元；農(nóng)行和建行均超過6000億元，交行和郵儲(chǔ)銀行分別為2165億元和563億元。其中，郵儲(chǔ)銀行房地產(chǎn)貸款僅為1%，遠(yuǎn)低于其他大行。

中國農(nóng)業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比為9.4%，而2017年為8.4%。根據(jù)其年報(bào)，該行房地產(chǎn)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的其他非房地產(chǎn)貸款。建行的房地產(chǎn)貸款從3.2%升至3.7%。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3656.54億元，比2017年增加466.54億元。年報(bào)顯示，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。

相比大銀行個(gè)位數(shù)的增長，股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸似乎更為積極。2018年，民生銀行新增房地產(chǎn)貸款1318.15億元，位列上市銀行。

　　在房地產(chǎn)業(yè)貸款增長有所提速的同時(shí)，多家銀行年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良有抬頭跡象。例如，平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%，較上一年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于其中風(fēng)險(xiǎn)，銀行也在年報(bào)中表示會(huì)有相應(yīng)關(guān)注和調(diào)整。例如，交行年報(bào)表示，部分領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)的防控任務(wù)較重，債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。招行也預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市，以及個(gè)別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象

　　對(duì)于銀行而言，“房住不炒”仍然是其信貸政策的基本底線，其年報(bào)中均提及“落實(shí)差異化信貸政策”和“支持自主性購房需求”，加之監(jiān)管層強(qiáng)監(jiān)管持續(xù)，整體來看，銀行涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象。

　　農(nóng)行表示，該行嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求，實(shí)行差異化個(gè)人住房信貸政策。此外，該行開發(fā)零售貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，精準(zhǔn)識(shí)別住房貸款假按揭等。中行表示，認(rèn)真執(zhí)行住房金融政策，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策。

　　央行在2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議上表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國銀行家調(diào)查報(bào)告》對(duì)2380位銀行家的調(diào)查顯示，盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時(shí)候是土地儲(chǔ)備或樓宇，理論上是中國較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品，不過，依然有45%的銀行家認(rèn)為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。

　　對(duì)于2019年信貸投放，上述券商分析師認(rèn)為，個(gè)人住房按揭貸款方面，我國居民杠桿率仍處于安全水平，預(yù)計(jì)按揭貸款今年仍將維持平穩(wěn)增速。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，在“因城施策”差異化調(diào)控原則下，房企資金可得性或?qū)⒂兴岣摺?/p>